Räumungsklage 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kuerze
- Die Raeumungsklage ist das letzte Mittel, wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht
- Zustaendig: Amtsgericht am Ort der Mietwohnung
- Verfahrensdauer: typischerweise 4 bis 12 Monate
- Gesamtkosten: 3.000 bis 8.000 Euro (Gericht + Anwalt + Raeumung)
- Die Berliner Raeumung kann Kosten erheblich senken
Voraussetzungen fuer die Raeumungsklage
Bevor Sie eine Raeumungsklage einreichen, muessen folgende Voraussetzungen erfuellt sein:
- Wirksame Kündigung: Der Mietvertrag muss wirksam gekuendigt sein (form- und fristgerecht, mit berechtigtem Grund)
- Ablauf der Kündigungsfrist: Die Raeumungsfrist muss abgelaufen sein
- Mieter zieht nicht aus: Der Mieter weigert sich, die Wohnung zu raeumen
Grundsaetzlich gilt: Ohne Raeumungstitel (gerichtliche Entscheidung) duerfen Sie die Wohnung nicht eigenmaechtg raeumen. Selbsthilfe ist verboten und strafbar (Hausfriedensbruch, Noetigung).
Ablauf der Raeumungsklage
- Anwalt beauftragen: Bei Raeumungsklagen ist anwaltliche Vertretung dringend empfohlen (bei Streitwerten ueber 5.000 Euro Anwaltspflicht beim Landgericht)
- Klageschrift einreichen: Beim Amtsgericht am Ort der Mietwohnung
- Gerichtskostenvorschuss: Muss vor Zustellung gezahlt werden
- Zustellung an Mieter: Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu
- Klageerwiderung: Der Mieter hat in der Regel 2-4 Wochen Zeit zur Stellungnahme
- Muendliche Verhandlung: In der Regel ein Termin, bei komplexen Faellen mehrere
- Urteil: Das Gericht entscheidet und setzt ggf. eine Raeumungsfrist
- Vollstreckung: Nach Rechtskraft wird die Raeumung durch den Gerichtsvollzieher durchgefuehrt
Verfahrensdauer
| Phase | Typische Dauer |
|---|---|
| Einreichung bis Zustellung | 2-4 Wochen |
| Zustellung bis Verhandlung | 2-6 Monate |
| Verhandlung bis Urteil | 1-4 Wochen |
| Urteil bis Raeumung durch Gerichtsvollzieher | 4-8 Wochen |
| Gesamt | 4-12 Monate |
Bei Zahlungsverzug kann sich das Verfahren durch die Schonfristzahlung verlaengern. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage den Rueckstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen, das Verfahren wird fortgesetzt.
Raeumungstitel vollstrecken
Nach Erhalt des rechtskraeftigen Raeumungsurteils beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der Raeumung. Dieser setzt dem Mieter einen letzten Termin und fuehrt die Raeumung notfalls mit Polizei und Spedition durch.
Der Vermieter muss die Kosten vorstrecken (Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung). Diese Kosten kann er spaeter vom Mieter zurueckfordern -- ob er sie tatsaechlich erhaelt, haengt von der Zahlungsfaehigkeit des Mieters ab.
Raeumungsschutz des Mieters
Der Mieter kann auch nach dem Urteil noch Vollstreckungsschutz beantragen (Paragraph 765a ZPO). Das Gericht kann die Raeumung aufschieben, wenn sie eine sittenwidrige Haerte darstellen wuerde (schwere Krankheit, Suizidgefahr, Hochschwangerschaft). Dieser Schutz ist jedoch zeitlich begrenzt und wird nur in Ausnahmefaellen gewaehrt.
Die Berliner Raeumung
Die sogenannte Berliner Raeumung (Paragraph 885a ZPO) ist eine kostenguenstigere Alternative zur konventionellen Raeumung. Der Vermieter beschraenkt den Raeumungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Die Moebel und Habseligkeiten des Mieters verbleiben zunaechst in der Wohnung.
Vorteile:
- Keine Speditionskosten (oft 2.000-5.000 Euro)
- Keine Einlagerungskosten
- Schnellere Durchfuehrung
Pflichten des Vermieters: Sie muessen die zurueckgelassenen Sachen einen Monat lang aufbewahren und dem Mieter die Abholung ermoeglichen. Nach Ablauf der Frist duerfen Sie die Sachen entsorgen oder verwerten.
Haeufig gestellte Fragen
Kann ich die Schloeser austauschen, wenn der Mieter nicht auszieht?
Nein, auf keinen Fall. Das eigenmaechtge Austauschen der Schloeser ist verboten (Hausfriedensbruch, Noetigung, Besitzstoeung). Sie benoetigen einen Raeumungstitel und muessen die Raeumung ueber den Gerichtsvollzieher durchfuehren. Eigenmaechtige Massnahmen machen Sie schadensersatzpflichtig und strafbar.
Kann der Mieter Berufung gegen das Raeumungsurteil einlegen?
Ja, wenn der Streitwert 600 Euro uebersteigt (bei Raeumungsklagen immer der Fall). Die Berufungsfrist betraegt einen Monat. Das Raeumungsurteil ist jedoch in der Regel vorlaeufig vollstreckbar -- Sie koennen also die Raeumung durchfuehren, auch wenn das Berufungsverfahren laeuft. Allerdings muessen Sie dann eine Sicherheitsleistung erbringen.
Wer traegt die Kosten bei Erfolg?
Bei Obsiegen traegt der Mieter die gesamten Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Anwaltskosten beider Seiten). In der Praxis ist die Einbringlichkeit jedoch oft das Problem: Zahlungsunfaehige Mieter koennen auch die Verfahrenskosten nicht begleichen. Als Vermieter tragen Sie das Vorleistungsrisiko.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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