Räumungsklage 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Die Räumungsklage ist das letzte Mittel, wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht
- Zuständig: Amtsgericht am Ort der Mietwohnung
- Verfahrensdauer: typischerweise 4 bis 12 Monate
- Gesamtkosten: 3.000 bis 8.000 Euro (Gericht + Anwalt + Räumung)
- Die Berliner Räumung kann Kosten erheblich senken
Voraussetzungen für die Räumungsklage
Bevor Sie eine Räumungsklage einreichen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wirksame Kündigung: Der Mietvertrag muss wirksam gekündigt sein (form- und fristgerecht, mit berechtigtem Grund)
- Ablauf der Kündigungsfrist: Die Räumungsfrist muss abgelaufen sein
- Mieter zieht nicht aus: Der Mieter weigert sich, die Wohnung zu räumen
Grundsätzlich gilt: Ohne Räumungstitel (gerichtliche Entscheidung) dürfen Sie die Wohnung nicht eigenmächtg räumen. Selbsthilfe ist verboten und strafbar (Hausfriedensbruch, Nötigung).
Ablauf der Räumungsklage
- Anwalt beauftragen: Bei Räumungsklagen ist anwaltliche Vertretung dringend empfohlen (bei Streitwerten über 5.000 Euro Anwaltspflicht beim Landgericht)
- Klageschrift einreichen: Beim Amtsgericht am Ort der Mietwohnung
- Gerichtskostenvorschuss: Muss vor Zustellung gezahlt werden
- Zustellung an Mieter: Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu
- Klageerwiderung: Der Mieter hat in der Regel 2-4 Wochen Zeit zur Stellungnahme
- Mündliche Verhandlung: In der Regel ein Termin, bei komplexen Fällen mehrere
- Urteil: Das Gericht entscheidet und setzt ggf. eine Räumungsfrist
- Vollstreckung: Nach Rechtskraft wird die Räumung durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt
Verfahrensdauer
| Phase | Typische Dauer |
|---|---|
| Einreichung bis Zustellung | 2-4 Wochen |
| Zustellung bis Verhandlung | 2-6 Monate |
| Verhandlung bis Urteil | 1-4 Wochen |
| Urteil bis Räumung durch Gerichtsvollzieher | 4-8 Wochen |
| Gesamt | 4-12 Monate |
Bei Zahlungsverzug kann sich das Verfahren durch die Schonfristzahlung verlängern. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage den Rückstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen, das Verfahren wird fortgesetzt.
Räumungstitel vollstrecken
Nach Erhalt des rechtskräftigen Räumungsurteils beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Dieser setzt dem Mieter einen letzten Termin und führt die Räumung notfalls mit Polizei und Spedition durch.
Der Vermieter muss die Kosten vorstrecken (Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung). Diese Kosten kann er später vom Mieter zurückfordern -- ob er sie tatsächlich erhält, hängt von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.
Räumungsschutz des Mieters
Der Mieter kann auch nach dem Urteil noch Vollstreckungsschutz beantragen (Paragraph 765a ZPO). Das Gericht kann die Räumung aufschieben, wenn sie eine sittenwidrige Härte darstellen würde (schwere Krankheit, Suizidgefahr, Hochschwangerschaft). Dieser Schutz ist jedoch zeitlich begrenzt und wird nur in Ausnahmefällen gewährt.
Die Berliner Räumung
Die sogenannte Berliner Räumung (Paragraph 885a ZPO) ist eine kostengünstigere Alternative zur konventionellen Räumung. Der Vermieter beschränkt den Räumungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Die Möbel und Habseligkeiten des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung.
Vorteile:
- Keine Speditionskosten (oft 2.000-5.000 Euro)
- Keine Einlagerungskosten
- Schnellere Durchführung
Pflichten des Vermieters: Sie müssen die zurückgelassenen Sachen einen Monat lang aufbewahren und dem Mieter die Abholung ermöglichen. Nach Ablauf der Frist dürfen Sie die Sachen entsorgen oder verwerten.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Schlöser austauschen, wenn der Mieter nicht auszieht?
Nein, auf keinen Fall. Das eigenmächtge Austauschen der Schlöser ist verboten (Hausfriedensbruch, Nötigung, Besitzstöung). Sie benötigen einen Räumungstitel und müssen die Räumung über den Gerichtsvollzieher durchführen. Eigenmächtige Massnahmen machen Sie schadensersatzpflichtig und strafbar.
Kann der Mieter Berufung gegen das Räumungsurteil einlegen?
Ja, wenn der Streitwert 600 Euro übersteigt (bei Räumungsklagen immer der Fall). Die Berufungsfrist beträgt einen Monat. Das Räumungsurteil ist jedoch in der Regel vorläufig vollstreckbar -- Sie können also die Räumung durchführen, auch wenn das Berufungsverfahren läuft. Allerdings müssen Sie dann eine Sicherheitsleistung erbringen.
Wer trägt die Kosten bei Erfolg?
Bei Obsiegen trägt der Mieter die gesamten Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Anwaltskosten beider Seiten). In der Praxis ist die Einbringlichkeit jedoch oft das Problem: Zahlungsunfähige Mieter können auch die Verfahrenskosten nicht begleichen. Als Vermieter tragen Sie das Vorleistungsrisiko.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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