Räumungsklage 2026: Kompletter Ratgeber

Voraussetzungen für die Räumungsklage

Bevor Sie eine Räumungsklage einreichen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Wirksame Kündigung: Der Mietvertrag muss wirksam gekündigt sein (form- und fristgerecht, mit berechtigtem Grund)
• Ablauf der Kündigungsfrist: Die Räumungsfrist muss abgelaufen sein
• Mieter zieht nicht aus: Der Mieter weigert sich, die Wohnung zu räumen

Die zwangsweise Räumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher. Auch ein Räumungstitel erlaubt dem Vermieter keine eigenmächtige Räumung oder Aussperrung. Solche Handlungen können Schadensersatzansprüche auslösen und je nach konkreter Handlung auch strafrechtliche Folgen haben.

Ablauf der Räumungsklage

1. Anwalt beauftragen: Bei Wohnraummietstreitigkeiten ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nummer 2a GVG). Anwaltliche Unterstützung kann sinnvoll sein; eine höhere Forderung führt hier nicht zur Zuständigkeit des Landgerichts.
2. Klageschrift einreichen: Beim Amtsgericht am Ort der Mietwohnung
3. Gerichtskostenvorschuss: Muss vor Zustellung gezahlt werden
4. Zustellung an Mieter: Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu
5. Klageerwiderung: Die vom Gericht gesetzten Fristen zur Verteidigungsanzeige und Klageerwiderung sind einzuhalten
6. Mündliche Verhandlung: Das Gericht verhandelt über den Streit; Beweisaufnahme oder weitere Termine können erforderlich werden
7. Urteil: Das Gericht entscheidet und setzt ggf. eine Räumungsfrist
8. Vollstreckung: Ein rechtskräftiges oder für vorläufig vollstreckbar erklärtes Räumungsurteil kann Grundlage der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher sein (§ 704 ZPO). Die weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen und gerichtlichen Schutzanordnungen sind zu beachten.

Verfahrensdauer

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen kann die Schonfristregelung des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB greifen: Spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs müssen die fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB vollständig befriedigt sein oder eine öffentliche Stelle muss sich zur Befriedigung verpflichten. Die Heilung ist ausgeschlossen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam; ihre Wirksamkeit ist gesondert zu prüfen.

Räumungstitel vollstrecken

Ein rechtskräftiges oder für vorläufig vollstreckbar erklärtes Räumungsurteil ermöglicht die Beauftragung des Gerichtsvollziehers, wenn die weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Räumungsurteile in Mietstreitigkeiten fallen unter § 708 Nummer 7 ZPO und sind grundsätzlich ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO und der konkrete Urteilstenor sind zu beachten: Der Schuldner kann die Vollstreckung gegebenenfalls durch Sicherheit oder Hinterlegung abwenden, sofern der Gläubiger nicht seinerseits Sicherheit leistet. Eine Sicherheitsleistung des Vermieters ist daher nicht immer Voraussetzung.

Der Vermieter muss die Kosten vorstrecken (Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung). Diese Kosten kann er später vom Mieter zurückfordern -- ob er sie tatsächlich erhält, hängt von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.

Räumungsschutz des Mieters

Nach § 765a ZPO kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag eine Vollstreckungsmaßnahme ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. Erforderlich sind ganz besondere Umstände, durch die die Vollstreckung unter voller Würdigung der Gläubigerinteressen eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte bedeutet. Eine Erkrankung allein begründet daher keinen automatischen Aufschub. Über Umfang und Dauer der Maßnahme entscheidet das Gericht anhand des Einzelfalls; eine Änderung der Sachlage kann eine Änderung oder Aufhebung des Beschlusses rechtfertigen. Der Antrag ist in Räumungssachen spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen. Ausnahmen gelten, wenn die Gründe erst später entstanden sind oder der Schuldner ohne Verschulden an der rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.

Die Berliner Räumung

Die sogenannte Berliner Räumung (Paragraph 885a ZPO) ist ein beschränkter Vollstreckungsauftrag. Der Vermieter beschränkt den Räumungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Die Möbel und Habseligkeiten des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung.

Mögliche Kostenentlastung und Grenzen:

• Eine vom Gerichtsvollzieher veranlasste Spedition kann entfallen
• Eine externe Einlagerung kann entfallen; die eigene Verwahrung bleibt erforderlich und kann Kosten verursachen
• Keine Garantie für einen kostenfreien oder schnelleren Ablauf

Pflichten des Vermieters: Bei einem beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO darf der Vermieter zurückgelassene bewegliche Sachen wegschaffen und muss sie verwahren. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er jederzeit vernichten. Wenn der Mieter die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung abfordert, darf der Vermieter sie nach dem gesetzlichen Verfahren verwerten; §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 BGB gelten entsprechend. Nicht verwertbare Sachen dürfen dann vernichtet werden. Unpfändbare Sachen und Sachen, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Mieters jederzeit ohne Weiteres herauszugeben (§ 885a Absätze 3 bis 5 ZPO). Der Monatsablauf erlaubt keine freie Wahl zwischen Verkauf und Entsorgung.

Häufig gestellte Fragen