Wie schreibe ich eine Mieterhöhung? Aufbau, Fristen, Muster

Die häufigste Grundlage für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie kommt infrage, wenn die vereinbarte Miete unter dem liegt, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblich ist, und setzt eine Begründung anhand eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens oder vergleichbarer Wohnungen voraus.

Eine zweite Variante ist die Indexmiete nach § 557b BGB. Hier ist die Miete vertraglich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt, sodass keine gesonderte Begründung über Vergleichswohnungen nötig ist, sondern lediglich die Indexveränderung dargestellt werden muss. Näheres regelt § 557b BGB.

Daneben gibt es die Mieterhöhung nach Modernisierung, die eigenen Regeln folgt und nicht mit der Vergleichsmieten-Erhöhung zu verwechseln ist. Wer unsicher ist, welche Grundlage im konkreten Mietverhältnis greift, sollte zunächst den Mietvertrag daraufhin prüfen, ob eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde, da dies die weitere Vorgehensweise bestimmt.

Wird die falsche Rechtsgrundlage gewählt, etwa eine Vergleichsmieten-Begründung bei vereinbarter Indexmiete, ist das Schreiben in der Regel unwirksam. Deshalb steht die Klärung der vertraglichen Ausgangslage am Anfang jeder Formulierung.

Ein häufiger Sonderfall betrifft Staffelmietverträge: Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, sind Erhöhungen nach § 558 BGB während der Laufzeit der Staffel grundsätzlich ausgeschlossen, da die künftigen Mieterhöhungen bereits vertraglich festgelegt sind. Erst nach Ablauf der letzten Staffelstufe kann wieder auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen werden, sofern der Vertrag dies nicht ausdrücklich anders regelt. Wer eine Staffelmiete mit einer Vergleichsmieten-Erhöhung verwechselt, riskiert ein von vornherein unwirksames Schreiben, unabhängig von Form und Frist.

Abzugrenzen ist die Vergleichsmieten-Erhöhung außerdem von der Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. Steigende Nebenkosten berechtigen für sich genommen nicht zu einer Anpassung der Kaltmiete nach § 558 BGB, sondern werden über die separate Betriebskostenabrechnung erfasst. Wer beide Vorgänge in einem Schreiben vermischt, erschwert dem Mieter die Prüfung und erhöht das Risiko formaler Beanstandungen, da für Betriebskosten andere Fristen und Nachweispflichten gelten als für die Miethöhe selbst.

Ein Mieterhöhungsschreiben folgt üblicherweise einem festen Aufbau: Anschrift und Datum, Bezug auf den bestehenden Mietvertrag mit Adresse der Wohnung, Angabe der bisherigen Miete, der geforderten neuen Miete sowie des Erhöhungsbetrags in Euro und Prozent. Danach folgt die Begründung mit Verweis auf die gewählte Rechtsgrundlage.

Anschließend wird der Mieter aufgefordert, der Erhöhung bis zu einem bestimmten Datum zuzustimmen, wobei die gesetzliche Frist nicht verkürzt werden darf. Üblich ist der Hinweis, ab wann die neue Miete gelten soll, in der Regel ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.

Für die praktische Formulierung mit konkreten Textbausteinen bietet sich ein Blick in den separaten Beitrag zum Thema Mieterhöhung formulieren an, der Formulierungsbeispiele für Anschreiben und Begründung enthält.

Am Ende des Schreibens gehören Ort, Datum und Unterschrift aller Vermieter. Bei mehreren Vermietern reicht die Unterschrift eines Bevollmächtigten nur, wenn eine entsprechende Vollmacht vorliegt oder im Mietvertrag hinterlegt ist.

Bei der Berechnung des Erhöhungsbetrags empfiehlt sich eine zweispaltige Darstellung, aus der sowohl der Euro-Betrag als auch der Prozentsatz der Steigerung hervorgeht. Ein Beispiel: Steigt die Kaltmiete von 680 Euro auf 754 Euro, entspricht dies einer Erhöhung um 74 Euro oder rund 10,88 Prozent. Wird dieser Rechenweg im Schreiben offen dargelegt, kann der Mieter die Kappungsgrenze selbst nachvollziehen, was Rückfragen reduziert und die Wahrscheinlichkeit einer fristgerechten Zustimmung erhöht.

Bei Wohnungen mit vermieteten Stellplätzen oder Garagen stellt sich zusätzlich die Frage, ob diese in die Vergleichsmiete einzubeziehen sind oder gesondert behandelt werden. Sind Stellplatz und Wohnung in einem einheitlichen Mietvertrag geregelt, empfiehlt sich eine getrennte Ausweisung im Erhöhungsschreiben, da Mietspiegel in der Regel nur die reine Wohnraummiete abbilden und ein pauschaler Aufschlag ohne gesonderte Begründung angreifbar ist.

Damit ein Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB wirksam ist, muss die Begründung nachvollziehbar sein. Anerkannte Begründungsmittel sind der örtliche Mietspiegel, sofern vorhanden, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Angabe von Lage, Größe und Miete.

Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, kann der Mieter die Zustimmung verweigern, ohne dass daraus rechtliche Nachteile entstehen. Deshalb sollte vor Versand geprüft werden, ob die gewählte Begründungsmethode zur Wohnungslage tatsächlich passt und die genannten Vergleichswohnungen realistisch vergleichbar sind.

Formfehler betreffen häufig fehlende Angaben zur bisherigen Miete, eine unklare Berechnung des Erhöhungsbetrags oder das Fehlen der Unterschrift. Auch eine zu kurze Frist bis zur geforderten Zustimmung führt dazu, dass das Schreiben nachträglich als unwirksam gilt und neu versendet werden muss.

Bei der Begründung über Vergleichswohnungen ist zusätzlich zu beachten, dass die benannten Objekte tatsächlich existieren und mit Adresse benennbar sein müssen, da eine anonymisierte oder pauschale Beschreibung nicht ausreicht. Wird ein Mietspiegel herangezogen, sollte konkret angegeben werden, in welches Feld der Tabelle die Wohnung anhand von Baujahr, Wohnlage und Ausstattung fällt, da eine bloße Nennung des Mietspiegels ohne Einordnung als unzureichend gilt.

Ein Sonderfall betrifft möblierte Wohnungen oder Wohnungen mit Einbauküche: Hier ist zu klären, ob ein Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen wird oder bereits in der Vergleichsmiete enthalten ist, da eine Vermischung beider Kalkulationswege die Nachvollziehbarkeit der Begründung erheblich schwächt. Ebenso sollte bei Staffelmietverträgen zunächst geprüft werden, ob eine Erhöhung nach § 558 BGB überhaupt zulässig ist, da eine wirksam vereinbarte Staffelmiete eine zusätzliche Vergleichsmieten-Erhöhung während der Laufzeit in der Regel ausschließt.

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf, unabhängig davon, wie weit die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In vielen Gebieten gilt die allgemeine Grenze von 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein. Details dazu enthält der Beitrag zur Kappungsgrenze nach § 558 BGB.

Zusätzlich gilt eine zeitliche Sperrfrist: Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein, bevor ein neues Erhöhungsschreiben wirksam versendet werden kann. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, ab dem die vorherige Erhöhung tatsächlich wirksam wurde, nicht das Datum des damaligen Schreibens.

Nach Zugang des Schreibens beginnt für den Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Erst danach, und nur bei ausbleibender Zustimmung, kommt eine Zustimmungsklage in Betracht, deren Kosten sich unter anderem nach dem Gerichtskostengesetz richten.

Wer die Fristen falsch berechnet, riskiert, dass die Erhöhung insgesamt neu angestoßen werden muss. Eine sorgfältige Dokumentation des Zugangsdatums, etwa durch Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung, erleichtert die spätere Nachweisführung erheblich.

Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, folgt die Erhöhung einer anderen Logik als bei der Vergleichsmiete. Die neue Miete ergibt sich aus der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung oder seit Vertragsbeginn, eine gesonderte Begründung über Vergleichswohnungen entfällt.

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und die Indexänderung nachvollziehbar darstellen, üblicherweise als Prozentsatz und daraus abgeleiteten neuen Mietbetrag. Wann genau die neue Miete fällig wird, regelt unter anderem der Beitrag zu Indexmiete und Textform.

Ein wesentlicher Unterschied zur Vergleichsmieten-Erhöhung ist, dass bei der Indexmiete keine Kappungsgrenze gilt und keine Zustimmung des Mieters erforderlich ist, da die Anpassung vertraglich bereits vereinbart wurde. Dennoch bleibt zu prüfen, ob seit der letzten Indexanpassung mindestens ein Jahr vergangen ist, wie es § 557b BGB vorsieht.

Der Rechenweg bei der Indexmiete unterscheidet sich deutlich von der Vergleichsmieten-Erhöhung: Ausgangspunkt ist der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung, verglichen mit dem aktuellen Indexstand. Beispielhaft, rein als Modellannahme: Lag der Index bei der letzten Anpassung bei 118,0 Punkten und steht er aktuell bei 121,5 Punkten, ergibt sich eine Steigerung von rund 2,97 Prozent. Bei einer bisherigen Miete von 800 Euro würde dies rechnerisch einer neuen Miete von etwa 823,76 Euro entsprechen, wobei der genaue Indexstand stets der amtlichen Veröffentlichung zu entnehmen ist.

Ein häufiger Fehler bei der Indexmiete besteht darin, den Erhöhungsbetrag pauschal zu schätzen, statt den tatsächlichen Indexstand aus der amtlichen Quelle zu zitieren und die Berechnung offenzulegen. Da bei der Indexmiete zusätzliche Modernisierungsumlagen nur eingeschränkt neben der Indexanpassung geltend gemacht werden können, sollte vor Versand geprüft werden, ob eine bauliche Maßnahme bereits über die Indexanpassung abgegolten ist oder gesondert behandelt werden muss. Auch die Frage, ob innerhalb der Vertragslaufzeit bereits eine Anpassung erfolgt ist, sollte anhand der Vertragsunterlagen dokumentiert werden, um die Jahresfrist korrekt zu berechnen.

Ein wiederkehrender Fehler ist die Vermischung von Modernisierungsumlage und Vergleichsmieten-Erhöhung in einem Schreiben. Beide folgen unterschiedlichen Regeln und Fristen und sollten in getrennten Schreiben mit jeweils eigener Begründung geltend gemacht werden, um Unwirksamkeit zu vermeiden.

Ein weiterer Fehler ist das Versenden an nur einen von mehreren Mietern, etwa bei Ehepaaren oder Wohngemeinschaften, obwohl der Mietvertrag von allen unterschrieben wurde. In solchen Fällen muss das Schreiben an alle Vertragsparteien adressiert und idealerweise auch allen zugestellt werden.

Auch eine zu pauschale Begründung, etwa der bloße Verweis auf gestiegene Immobilienpreise ohne Bezug zum Mietspiegel oder zu Vergleichswohnungen, genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Wird die Kappungsgrenze überschritten oder die Jahresfrist missachtet, ist das Schreiben ebenfalls angreifbar.

Schließlich wird häufig übersehen, dass die neue Miete erst ab einem bestimmten späteren Monat gilt und nicht rückwirkend oder sofort mit Zugang des Schreibens gefordert werden kann. Eine zu frühe Fälligkeitsangabe führt in der Praxis regelmäßig zu Rückfragen oder Widerspruch der Mieterseite.

Ein weiterer Fehler betrifft die Rechenbasis der Kappungsgrenze: Maßgeblich ist stets die Nettokaltmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums, nicht die aktuell gezahlte Miete inklusive zwischenzeitlicher Modernisierungsumlagen. Wird die Modernisierungsumlage fälschlich in die Ausgangsmiete eingerechnet, fällt die berechnete Kappungsgrenze zu hoch aus und das Schreiben fordert einen unzulässig hohen Betrag. Ein Beispiel: Lag die Nettokaltmiete vor drei Jahren bei 700 Euro und kam seither eine Modernisierungsumlage von 40 Euro hinzu, beträgt die zulässige Kappungsgrenze weiterhin 140 Euro bezogen auf die 700 Euro, nicht auf die aktuell gezahlten 740 Euro.

Ebenfalls fehleranfällig ist die Berechnung bei unterjährigem Mietbeginn, etwa wenn die Wohnung erst vor sieben Monaten vermietet wurde. Hier ist zu prüfen, ob überhaupt bereits eine Erhöhung nach § 558 BGB zulässig ist, da die erste Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Einzug beziehungsweise nach der letzten Mietanpassung verlangt werden kann. Wird dieser Zeitpunkt zu früh angesetzt, ist das Schreiben unabhängig von der inhaltlichen Begründung unwirksam und muss zu einem späteren Zeitpunkt erneut versendet werden.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie sich eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechnerisch darstellen lässt. Angenommen wird eine Wohnung mit 75 Quadratmetern, einer aktuellen Kaltmiete von 750 Euro und einer laut Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete von 900 Euro für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde.

In diesem Modell liegt die rechnerisch mögliche Erhöhung um 150 Euro genau an der Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, sodass die volle Anpassung an die Vergleichsmiete zulässig wäre. Läge die Vergleichsmiete stattdessen bei 1.000 Euro, dürfte die Miete wegen der Kappungsgrenze dennoch nur auf 900 Euro angehoben werden, da die 20-Prozent-Grenze unabhängig vom tatsächlichen Abstand zur Vergleichsmiete gilt.

Diese Modellrechnung ersetzt keine Einzelfallprüfung, da regionale Verordnungen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken können und der tatsächliche Mietspiegelwert von der hier angenommenen Zahl abweichen kann. Wer die eigene Rendite nach einer Mieterhöhung einschätzen möchte, kann dies ergänzend mit dem Immobilien-Rendite-Rechner nachvollziehen.

Stimmt der Mieter der Erhöhung fristgerecht zu, gilt die neue Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt, meist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens. Die Zustimmung kann formlos, auch stillschweigend durch Zahlung der erhöhten Miete, erfolgen, wird in der Praxis aber besser schriftlich dokumentiert.

Widerspricht der Mieter oder reagiert er gar nicht, bleibt nur die Zustimmungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, deren Streitwert sich in der Regel nach dem Jahresbetrag der Mieterhöhung richtet. Welche Gerichtskosten dabei anfallen können, lässt sich anhand des Gerichtskostengesetzes grob einordnen, wobei die konkrete Berechnung im Einzelfall vom Gericht vorgenommen wird.

Verweigert der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete dauerhaft und entstehen dadurch Rückstände, kann dies unter Umständen zu einer Kündigung führen. Die Voraussetzungen dafür sind im Beitrag zu Mietrückstand und Kündigung beschrieben, während die außerordentliche fristlose Kündigung allgemein in § 543 BGB geregelt ist.

In der Praxis empfiehlt sich, vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und die Begründung noch einmal transparent darzulegen, da viele Streitfälle bereits an unklaren oder unvollständigen Angaben im ursprünglichen Schreiben scheitern.

Vor dem Versand eines Mieterhöhungsschreibens lohnt sich ein strukturierter Abgleich der wichtigsten Punkte, um spätere Einwände zu vermeiden. Die folgende Liste fasst die zentralen Prüfschritte zusammen.

• Rechtsgrundlage klären: Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder Indexmiete nach § 557b BGB
• Jahresfrist seit der letzten Mieterhöhung prüfen
• Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent einhalten
• Begründung mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen belegen
• Alle Vertragsparteien als Empfänger und Absender berücksichtigen
• Zustellung dokumentieren, etwa durch Einschreiben oder Übergabeprotokoll

Ergänzend kann geprüft werden, ob eine hinterlegte Kaution nach § 551 BGB korrekt angelegt wurde, da dies zwar kein Bestandteil der Mieterhöhung ist, aber häufig im gleichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis kontrolliert wird.

Wer die Checkliste vollständig abarbeitet, reduziert das Risiko, dass das Schreiben aus formalen Gründen unwirksam ist und der gesamte Prozess mit neuer Fristsetzung wiederholt werden muss.

Sinnvoll ist außerdem, vor Versand eine Kopie des vollständigen Schreibens samt Anlagen für die eigenen Unterlagen zu erstellen und den Versandweg schriftlich festzuhalten, etwa Datum des Einwurfs oder der Übergabe sowie Name eines möglichen Zeugen. Bei mehreren vermieteten Einheiten im selben Gebäude empfiehlt sich zudem ein Abgleich, ob die herangezogenen Vergleichswohnungen tatsächlich zur jeweiligen Einheit passen, da eine für eine Wohnung zutreffende Begründung nicht automatisch auf eine andere Einheit im selben Haus übertragbar ist.

Abschließend sollte geprüft werden, ob innerhalb der vergangenen zwölf Monate bereits eine Modernisierungsumlage angekündigt oder umgesetzt wurde, da dies die Berechnung der Kappungsgrenze und die Ausgangsmiete beeinflusst. Wird dieser Punkt übersehen, entsteht häufig eine Differenz zwischen der im Schreiben genannten Ausgangsmiete und der tatsächlich zulässigen Berechnungsgrundlage, was im Streitfall zulasten der Nachvollziehbarkeit des gesamten Erhöhungsverlangens geht.