Paragraph 242 BGB im Mietrecht: Treu und Glauben für Vermieter

Paragraph 242 BGB lautet knapp: Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern. Die Formulierung ist bewusst offen gehalten. Sie enthält keine konkreten Pflichten, sondern einen Bewertungsvorbehalt, der auf alle Schuldverhältnisse anwendbar ist, also auch auf den Mietvertrag.

Aus der Norm hat die Rechtsprechung über Jahrzehnte einzelne Figuren entwickelt, die im Mietrecht eine eigene Rolle spielen. Dazu gehören der Rechtsmissbrauch, die Verwirkung, die ergänzende Vertragsauslegung und Nebenpflichten aus dem Vertragsverhältnis. Keine dieser Figuren steht ausdrücklich im Gesetz, alle lassen sich aber auf Paragraph 242 BGB zurückführen.

Für die Praxis ist wichtig, dass die Norm niemals allein zum Zug kommt. Sie wird stets zusätzlich zu einer konkreten Norm geprüft. Beispiel: Eine Kündigung richtet sich nach den Paragraphen 542, 573 BGB, doch ihre Ausübung kann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben unzulässig sein, wenn sie nur der Schädigung des Mieters dient.

Ein klassischer Anwendungsfall ist die missbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts. Eine Kündigung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie überwiegend sachfremden Motiven folgt. Als Beispiele nennen die Rechtsprechung Kündigungen aus Rache für berechtigte Beschwerden, Kündigungen wegen der Geltendmachung von Minderungsrechten oder Kündigungen, die allein der Verdrängung bestimmter Mieter dienen.

Für Vermieter bedeutet das eine erhöhte Anforderung an die Dokumentation. Wer eine ordentliche Kündigung ausspricht, sollte das berechtigte Interesse nach Paragraph 573 BGB schriftlich und nachvollziehbar begründen. Eine Kündigung, die im Streit um eine Mietminderung unmittelbar nach einer Mängelanzeige ausgesprochen wird, muss besonders sorgfältig mit eigenständigen, sachlichen Gründen unterlegt werden.

Auch bei der fristlosen Kündigung nach Paragraph 543 BGB wirkt Treu und Glauben als Grenze. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann unzulässig sein, wenn der Vermieter selbst erheblich gegen seine Pflichten verstoßen hat oder wenn der Zahlungsrückstand überwiegend vom Vermieter verursacht wurde. Die Abwägung erfolgt stets im Einzelfall.

Die Verwirkung ist eine konkrete Ausprägung von Paragraph 242 BGB. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht ausübt und der andere Teil nach dem Gesamteindruck darauf vertrauen durfte, dass es nicht mehr geltend gemacht wird. Im Mietrecht spielt das vor allem bei Nachforderungen und Mietrückständen eine Rolle.

Beispiel: Duldte ein Vermieter über Jahre hinweg, dass der Mieter eine Sondervereinbarung abweichend vom Vertrag nutzt, kann ein späteres hartes Vorgehen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben unzulässig sein. Entsprechendes gilt, wenn ein Vermieter Betriebskosten über mehrere Abrechnungsperioden hinweg nicht geltend macht und dann plötzlich rückwirkend fordert.

Daneben steht das Verbot widersprüchlichen Verhaltens, oft als Venire contra factum proprium bezeichnet. Wer ein bestimmtes Verhalten gesetzt hat, darf sich später nicht in Widerspruch dazu verhalten, wenn der andere Teil darauf vertraut hat. Ein Vermieter, der eine Mieterhöhung ausdrücklich bestätigt und Monate später erklärt, sie sei nie wirksam geworden, handelt regelmäßig treuwidrig.

Auch die Mietminderung unterliegt dem Grundsatz von Treu und Glauben. Grundsätzlich mindert sich die Miete kraft Gesetzes, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, Paragraph 536 BGB. Die Ausübung des Minderungsrechts kann jedoch missbräuchlich sein, etwa wenn der Mieter die Miete in offensichtlich unverhältnismäßiger Höhe einstellt oder den Mangel selbst verursacht hat.

Zu prüfen ist in der Praxis häufig, ob der geltend gemachte Minderungsprozentsatz im Rahmen liegt. Orientierungspunkte liefert die sogenannte Mietminderungstabelle der Gerichte, die Werte aus Entscheidungen zusammenstellt. Wer als Vermieter eine Minderung für überhöht hält, sollte die Reaktion nicht allein auf Paragraph 242 BGB stützen, sondern den Mangel und den Prozentsatz konkret gegenüberstellen und zur Mängelbeseitigung auffordern.

Wichtig ist auch der Zusammenhang mit der Anzeigepflicht. Ein Mieter, der einen Mangel monatelang verschweigt und die Miete zunächst vollständig zahlt, kann sich später nicht ohne Weiteres rückwirkend auf Minderung berufen. Einzelheiten dazu, etwa bei Feuchtigkeit und Schimmelbefall, behandelt der Ratgeber zur Mietminderung bei Schimmel.

Ein Zahlenbeispiel zeigt die praktische Wirkung. Es handelt sich um eine Modellrechnung mit Annahmen, die einer konkreten Einzelfallprüfung nicht vorgreift. Angenommen wird eine Kaltmiete von 900,00 Euro monatlich. Der Mieter zeigt einen Defekt an der Heizung an und stellt anschließend 50 Prozent der Miete ein, also 450,00 Euro. Als Begründung nennt er eine allgemeine Beeinträchtigung der Wohnung.

Als Modellannahme wird unterstellt, dass die Gerichte für einen Heizungsausfall während der kalten Jahreszeit typischerweise Minderungsquoten zwischen 20 und 30 Prozent ansetzen. Bei einer angenommenen angemessenen Quote von 25 Prozent ergäbe sich eine Minderung von 225,00 Euro. Der Mieter zahlt damit 675,00 Euro. Die Differenz zum tatsächlich gezahlten Betrag beträgt 225,00 Euro monatlich und stellt einen Mietrückstand dar.

Wichtig ist die Konsequenz: Der überzogene Teil der Minderung ist kein Ausfluss des Minderungsrechts, sondern schlicht unbezahlt gebliebene Miete. Wiederholt sich das über mehrere Monate, kann der Rückstand die Schwelle für eine fristlose Kündigung erreichen. Vor einem solchen Schritt sollte der Vermieter allerdings prüfen, ob der Mangel tatsächlich behoben ist und ob die Quote der Minderung dokumentiert wurde.

Auch bei Mieterhöhungen wirkt Paragraph 242 BGB als Korrektiv. Eine Mieterhöhung nach Paragraph 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf nicht zum Zwecke der Mieterhöhung um jeden Preis eingesetzt werden. Als missbräuchlich gilt insbesondere das Ausnutzen von Formfehlern oder ein Vorgehen, das erkennbar allein der Verdrängung des Mieters dient. Für Kapitalanleger ist zudem das Verhältnis zur Kappungsgrenze relevant.

Bei der Indexmiete nach Paragraph 557b BGB gelten eigene Form- und Fristvorschriften. Verzögert ein Vermieter die Anpassung über lange Zeit, obwohl der Indexanstieg bekannt war, kann in Extremfällen über Treu und Glauben diskutiert werden. Die Rechtslage ist hier im Detail geregelt; Hinweise dazu enthält der Beitrag zur Indexmiete und Textform nach Paragraph 557b BGB.

Für die praktische Umsetzung empfiehlt sich ein sauber aufgebautes Erhöhungsverlangen. Verweisungsquellen, Vergleichswohnungen und Fristen müssen korrekt angegeben werden. Unterstützung bei der Formulierung bietet der Ratgeber zum Thema Mieterhöhung formulieren.

Aus Paragraph 242 BGB folgen auch vertragliche Nebenpflichten. Mieter und Vermieter müssen auf die Interessen des jeweils anderen Rücksicht nehmen. Für den Vermieter heißt das unter anderem, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, notwendige Instandsetzungen durchzuführen und Störungen durch Dritte im Rahmen des Zumutbaren zu unterbinden.

Für den Mieter ergeben sich Pflichten zur Schonung der Mietsache, zur Rücksichtnahme auf Nachbarn und zur Anzeige von Mängeln. Verstöße gegen diese Pflichten können abgemahnt werden und bei Fortdauer eine Kündigung tragen. In der Störungsfälle betreffenden Praxis ist die Abmahnung regelmäßig der erste Schritt; sie dokumentiert den Verstoß und warnt den Vertragspartner.

Zu den Nebenpflichten gehört auch das Verhalten bei Besichtigungen. Der Vermieter hat ein Interesse an der Kontrolle der Mietsache, der Mieter an der Wahrung seiner Privatsphäre. Treu und Glauben verlangt hier eine angemessene Vorankündigung und die Wahl geeigneter Termine. Die Einzelheiten behandelt der Ratgeber zum Besichtigungsrecht des Vermieters.

Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Fallgruppen zu Paragraph 242 BGB im Mietrecht ein. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, zeigt aber, in welchen Konstellationen die Norm typischerweise geprüft wird.

Zur zeitlichen Dimension der Verwirkung verdient eine Präzisierung Aufmerksamkeit: Verwirkung setzt regelmäßig ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus. Beim Zeitmoment orientiert sich die Praxis häufig an Zeiträumen von mehreren Jahren, etwa bei Betriebskostennachforderungen, für die ohnehin die Ausschlussfrist des Paragraphen 558 Absatz 3 BGB von zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsfrist gilt. Das Umstandsmoment verlangt zusätzlich, dass der Vertragspartner tatsächlich auf das Unterlassen vertraut hat, etwa weil über Jahre einvernehmlich abgerechnet wurde.

Abzugrenzen ist die Verwirkung von der Arglisteinrede und von tariflichen Ausschlussfristen im Mietvertrag. Ein Mangel wird nicht allein dadurch unvermindert, dass der Mieter ihn lange hinnimmt; die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Verwirkung kommt daher bei Mängeln allenfalls in Betracht, wenn der Mieter durch sein Verhalten ausdrücklich oder konkludent zu erkennen gegeben hat, er akzeptiere den Zustand als vertragsgemäß.

Als Sonderfall ist schließlich die sogenannte geltungserhaltende Reduktion zu nennen, die die Zivilrechtsprechung ebenfalls auf Treu und Glauben stützt. Sie spielt bei Mietvertragsklauseln eine Rolle: Eine Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, wird nicht stets insgesamt unwirksam, sondern kann in zulässiger Weise aufrechterhalten werden. Für formularmäßige Mietverträge bedeutet das, dass auch bei einer unwirksamen Klausel nicht automatisch jede darauf gestützte Maßnahme des Vermieters wirkungslos bleibt.

Auch im Umfeld der Mietsicherheit spielt Treu und Glauben eine Rolle. Die Pflicht zur Leistung einer Sicherheit ist in Paragraph 551 BGB geregelt, inklusive der Begrenzung auf drei Monatsmieten und der Anlage in ausreichender Höhe zu üblichen Zinsen. Verlangt ein Vermieter mehr als zulässig oder nutzt er die Sicherheit als Druckmittel, kann das treuwidrig sein.

Zur Aufrechnung gilt: Der Mieter darf gegen die Mietforderung regelmäßig nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen. Eine Aufrechnung mit bestrittenen Gegenansprüchen zur Vermeidung der Kündigungswelle wegen Zahlungsverzugs ist riskant. Für den Vermieter folgt daraus, dass er bestrittene Gegenforderungen klar ablehnen und die Mitzahlung fordern sollte.

Zulässige Selbsthilfe ist eng begrenzt. Der Vermieter darf die Mietsache nicht ohne rechtliche Grundlage betreten oder den Zugang blockieren; darüber hinaus ist eigenmächtiges Handeln regelmäßig treuwidrig. Wer räumen lassen will, braucht grundsätzlich einen Titel. Das Verfahren und die Kosten sind own Themen; dazu separat mehr unter Gegenstandswert einer Räumungsklage.

Für Vermieter, die Immobilien als Kapitalanlage halten, lassen sich aus Paragraph 242 BGB vier praktische Regeln ableiten. Erstens: Dokumentation. Jede Kündigung, Abmahnung und Mängelanzeige sollte schriftlich, datiert und mit nachvollziehbarer Begründung erfolgen. Zweitens: Timing. Wer Rechte lange liegen lässt, riskiert deren Verwirkung.

Drittens: Verhältnismäßigkeit. Reaktionen auf Vertragsverstöße sollten im Verhältnis zum Anlass stehen. Eine fristlose Kündigung wegen einer einmalig verspäteten Mietzahlung scheitert ebenso an der Verhältnismäßigkeit wie eine Abmahnung wegen einer Bagatelle. Viertens: Konsistenz. Wer über Jahre eine bestimmte Vertragspraxis duldet, sollte nicht unvermittelt das Gegenteil verlangen.

Zu bedenken ist auch der Zusammenhang mit Mietschulden. Ein Mietrückstand, der durch eine überhöhte Minderung entstanden ist, sollte früh benannt und beziffert werden, bevor er die Kündigungsschwelle erreicht. Ansatzpunkte dafür bietet der Beitrag zu Mietschulden.

Hinter der Verhältnismäßigkeitsprüfung steht ein konkreter Rechenweg. Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Paragraph 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB muss der Rückstand in zwei aufeinanderfolgenden Terminen jeweils mehr als eine Monatsmiete beziehungsweise insgesamt mehr als zwei Monatsmieten betragen. Bei einer Kaltmiete von 900,00 Euro ist die Schwelle für den Gesamtüberhang bei mehr als 1.800,00 Euro erreicht. Ein einmaliger Zahlungsrückstand von 400,00 Euro trägt eine fristlose Kündigung demnach nicht, auch wenn er formal angekündigt wurde.

Ein typischer Fehler in der Vermieterpraxis besteht darin, eine spätere Kündigung mit Gründen zu unterlegen, die bei früheren Maßnahmen bereits genannt wurden. Wurde eine Abmahnung mit einem bestimmten Vorwurf ausgesprochen und ein Folgeschuld gekündigt, sollte die Kündigung an dieselbe Tatsachenlage anknüpfen. Das Nachschieben gänzlich neuer Gründe ist im Kündigungsschutzprozess nur begrenzt zulässig und wirkt im Zweifel widersprüchlich, was wiederum über Paragraph 242 BGB gegen den Vermieter gewendet werden kann.

Eine letzte Abgrenzung betrifft das Verhältnis von Treu und Glauben zur gewerblichen Vermietung. In Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsmietverträgen gilt Paragraph 242 BGB ebenfalls, doch die Anforderungen an Nachfrage und Widerspruch fallen höher aus, weil beide Seiten als professionell agierend gelten. Wer Wohn- und Gewerbeflächen in einem Objekt hält, sollte die unterschiedlichen Maßstäbe bei der Vertragsgestaltung getrennt voneinander dokumentieren.