Mieterhöhung formulieren: Rechtssicheres Schreiben nach § 558 BGB

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt und unterscheidet sich von der Indexmiete nach § 557b BGB oder einer Staffelmiete. Während bei der Indexmiete die Erhöhung an die Verbraucherpreisentwicklung gekoppelt ist und keine gesonderte Begründung braucht, muss die Vergleichsmieten-Erhöhung nachvollziehbar belegt werden.

Voraussetzung ist, dass die bisherige Miete seit mindestens zwölf Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Details zur Berechnung dieser Grenze sind im Beitrag zur Kappungsgrenze nach § 558 BGB zusammengefasst.

Die neue Miete darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Wird dieser Rahmen überschritten, kann der Mieter der Erhöhung ganz oder teilweise widersprechen, ohne dass eine Zustimmungspflicht entsteht.

Zu unterscheiden ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB von einer Mieterhöhung wegen Modernisierung, die eigenen Regeln folgt und in diesem Beitrag nicht behandelt wird. Wer beide Instrumente vermischt, riskiert ein formell fehlerhaftes Schreiben.

Ein rechtssicher formuliertes Erhöhungsschreiben folgt einer festen Struktur: Anschrift aller Mieter, Bezug auf den bestehenden Mietvertrag, Nennung der aktuellen und der verlangten Miete, Begründung der Erhöhung sowie eine konkrete Fristsetzung für die Zustimmung.

Am Anfang steht die genaue Bezeichnung der Wohnung mit Adresse und gegebenenfalls Wohnungsnummer. Es folgt die Angabe der bisherigen Nettokaltmiete und der Zeitpunkt, seit dem diese unverändert gilt. Danach wird die neue, verlangte Miete beziffert, inklusive Angabe des Erhöhungsbetrags in Euro und Prozent.

Der Begründungsteil ist der wichtigste Abschnitt. Hier muss ausgewiesen werden, worauf sich die Erhöhung stützt, zum Beispiel ein aktueller Mietspiegel mit konkreter Zeile oder Rasterfeld, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Adresse.

Am Ende folgt die Aufforderung zur Zustimmung mit konkretem Datum, ab dem die neue Miete gelten soll, sowie ein Hinweis auf die gesetzliche Überlegungsfrist. Ein Musteraufbau in Stichpunkten erleichtert die Kontrolle, ob alle Pflichtangaben enthalten sind.

Sinnvoll ist zudem ein einleitender Satz, der klarstellt, dass es sich um ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB handelt und nicht um eine Ankündigung im Zusammenhang mit einer Modernisierung. Diese Klarstellung verhindert Missverständnisse beim Mieter und erleichtert die spätere Zuordnung, falls das Schreiben im Streitfall gerichtlich geprüft wird. Auch die Angabe des Datums des zugrunde liegenden Mietvertrags sowie des Beginns des Mietverhältnisses gehört in den einleitenden Teil, da hierüber die Wartefrist und etwaige vorherige Erhöhungen nachvollzogen werden können.

Am Schluss des Schreibens empfiehlt sich ein kurzer Absatz mit Kontaktmöglichkeit für Rückfragen, etwa eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse. Dies signalisiert Gesprächsbereitschaft und kann dazu beitragen, dass Unklarheiten vor Ablauf der Überlegungsfrist geklärt werden, statt in einen förmlichen Widerspruch oder in ein gerichtliches Verfahren zu münden.

Das Gesetz nennt in § 558a BGB mehrere zulässige Begründungsmittel, die jeweils eigene Anforderungen an Form und Inhalt stellen. Welche Begründung gewählt wird, hängt davon ab, welche Unterlagen für die Wohnung und die Gemeinde verfügbar sind.

• Bezugnahme auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel mit genauer Angabe des zutreffenden Rasterfelds.
• Vorlage eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.
• Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Adresse, aus denen sich die verlangte Miete ableiten lässt.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank, sofern eine solche für die Gemeinde geführt wird.

Fehlt ein Mietspiegel für die Gemeinde, ist die Vergleichswohnungsmethode häufig die praktikabelste Variante, setzt aber voraus, dass tatsächlich vergleichbare Objekte mit nachvollziehbarer Miethöhe benannt werden können. Eine pauschale Behauptung ohne Adressangabe reicht nicht aus und macht das Schreiben angreifbar.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel besteht zusätzlich die Besonderheit, dass dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben sein muss. Wird ein qualifizierter Mietspiegel herangezogen, kann sich die Begründung auf die Nennung des Rasterfelds beschränken, da eine Vermutungswirkung für dessen Richtigkeit besteht. Bei einem einfachen Mietspiegel besteht diese Vermutung nicht, sodass im Streitfall eher zusätzlicher Nachweis erforderlich werden kann, etwa durch ergänzende Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.

Ein häufiger Sonderfall betrifft möblierte Wohnungen oder Wohnungen mit besonderer Ausstattung, für die der örtliche Mietspiegel keine passende Kategorie vorsieht. In solchen Fällen kann ein Zuschlag zur Vergleichsmiete sachgerecht sein, muss im Schreiben aber gesondert begründet und der Höhe nach nachvollziehbar dargestellt werden, etwa durch Verweis auf vergleichbare möblierte Angebote am selben Standort. Wird ein solcher Zuschlag ohne Erläuterung angesetzt, gilt die Begründung insoweit als unvollständig, und der Mieter kann die Zustimmung zu diesem Teilbetrag verweigern, ohne dass die Fristen für den unstrittigen Teil der Erhöhung berührt werden.

Die Textform genügt für ein Mieterhöhungsverlangen, das heißt Brief, Fax oder E-Mail sind grundsätzlich zulässig, solange der Absender eindeutig erkennbar ist und das Schreiben beim Mieter tatsächlich zugeht. Empfehlenswert ist dennoch ein Versand mit Nachweis, etwa per Einschreiben mit Rückschein oder persönlicher Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

Nach Zugang beginnt eine Überlegungsfrist von zwei Kalendermonaten zum Ende des übernächsten Monats. Erhält der Mieter das Schreiben etwa im März, muss die Zustimmung bis zum Ablauf des Monats Mai vorliegen, damit die erhöhte Miete ab Juni gilt.

Wird das Schreiben nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter gerichtet oder fehlt die Unterschrift beziehungsweise die eindeutige Textform, kann die Zustimmungsfrist nicht zu laufen beginnen. Ähnliche Formfragen stellen sich bei der Indexmiete, wie im Beitrag zur Textform bei der Indexmiete beschrieben.

Stimmt der Mieter nicht fristgerecht zu, kann Klage auf Zustimmung erhoben werden. Diese muss innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist eingereicht werden, andernfalls verfällt der Anspruch für diesen Erhöhungszeitraum.

In der Praxis scheitern Mieterhöhungsschreiben regelmäßig an denselben Punkten. Eine sorgfältige Kontrolle vor dem Versand spart Zeit und vermeidet unnötige Auseinandersetzungen.

1. Fehlende oder unvollständige Begründung, etwa ohne Angabe des Rasterfelds im Mietspiegel.
2. Erhöhung, die die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent überschreitet.
3. Schreiben nur an einen von mehreren Mietern gerichtet, obwohl alle Vertragspartner sind.
4. Fehlende Wartefrist von zwölf Monaten seit der letzten Mieterhöhung.
5. Unklare Fristsetzung, sodass der Beginn der Überlegungsfrist streitig wird.
6. Vermischung von Index-, Staffel- und Vergleichsmieten-Erhöhung in einem Schreiben.

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft die Berechnung der Kappungsgrenze bei mehreren Erhöhungen innerhalb des Dreijahreszeitraums. Wird eine Wohnung zunächst von 700 Euro auf 760 Euro und ein Jahr später erneut angehoben, ist für die 20-Prozent-Grenze stets die Miete vor der ersten Erhöhung innerhalb der letzten drei Jahre maßgeblich, also 700 Euro, und nicht der zuletzt gezahlte Betrag von 760 Euro. Wer stattdessen von 760 Euro aus rechnet, überschreitet die zulässige Obergrenze, ohne es zu bemerken, und das Erhöhungsverlangen ist insoweit unwirksam.

Auch bei möblierten Wohnungen oder Wohnungen mit Inklusivmiete kommt es häufig zu Fehlern, weil Betriebskosten fälschlich in die Vergleichsberechnung einbezogen werden. Maßgeblich für § 558 BGB ist ausschließlich die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, sodass ein Vergleich mit einer Warmmiete aus einem Inserat oder einer Vergleichswohnung ohne Bereinigung um die Betriebskosten zu einer falschen, meist zu niedrigen oder zu hohen Zielmiete führt. Vor der Formulierung sollte daher geprüft werden, ob alle herangezogenen Vergleichswerte tatsächlich Nettokaltmieten abbilden.

Ein dritter praxisrelevanter Fehler ist die verspätete Reaktion auf eine ausbleibende Zustimmung. Läuft die Überlegungsfrist ab, ohne dass der Mieter reagiert, beginnt sofort die dreimonatige Klagefrist zu laufen. Wird diese Frist versäumt, kann für den betreffenden Erhöhungszeitraum keine gerichtliche Durchsetzung mehr erfolgen und das gesamte Verfahren muss mit einem neuen Erhöhungsverlangen und erneuter Wartefrist von zwölf Monaten wiederholt werden. Eine Terminüberwachung ab dem Versanddatum ist deshalb ebenso wichtig wie die inhaltliche Sorgfalt beim Schreiben selbst.

Die folgende Tabelle fasst die Pflichtbestandteile eines Mieterhöhungsschreibens zusammen und ordnet sie den jeweiligen gesetzlichen Anforderungen zu. Sie dient als Kontrollliste vor dem Versand.

Neben den in der Tabelle genannten Pflichtbestandteilen empfiehlt sich die Angabe des konkreten Datums, ab dem die erhöhte Miete gelten soll, sowie ein kurzer Hinweis darauf, dass eine Zustimmung auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Wird dieser Passus weggelassen, entstehen in der Praxis häufig Rückfragen, ob eine ausdrückliche schriftliche Erklärung notwendig ist, was den Ablauf unnötig verzögert.

Sinnvoll ist außerdem, im Schreiben kurz zu erläutern, wie sich die verlangte Miete rechnerisch ergibt, etwa durch Angabe der Wohnfläche und des herangezogenen Quadratmeterpreises aus dem Mietspiegel. Diese Transparenz erleichtert dem Mieter die Prüfung und verringert die Wahrscheinlichkeit eines unbegründeten Widerspruchs, da die Herleitung der Zielmiete bereits im Schreiben nachvollziehbar dargestellt wird.

Bei preisgebundenem Wohnraum, etwa im sozialen Wohnungsbau, gilt die Struktur aus der Tabelle nicht, da dort abweichende Regelungen zur Kostenmiete greifen. Ebenso sind gewerbliche Mietverhältnisse von diesem Musteraufbau ausgenommen, da für sie andere vertragliche und gesetzliche Maßstäbe gelten als für Wohnraummietverhältnisse nach § 558 BGB.

Das folgende Modell zeigt, wie eine Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze rechnerisch hergeleitet und im Schreiben dargestellt werden kann. Alle Werte sind Annahmen und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Annahme: Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern wird seit vierzehn Monaten für 750 Euro Nettokaltmiete vermietet, das entspricht 10,00 Euro je Quadratmeter. Der örtliche Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11,80 Euro je Quadratmeter aus.

Die maximal zulässige Erhöhung nach der Kappungsgrenze von 20 Prozent läge bei 900 Euro (750 Euro plus 150 Euro). Da die Vergleichsmiete mit 11,80 Euro je Quadratmeter einen Betrag von 885 Euro ergibt (75 Quadratmeter mal 11,80 Euro), ist dieser niedrigere Wert maßgeblich, weil die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen darf.

Im Schreiben würde daher eine neue Nettokaltmiete von 885 Euro verlangt, das entspricht einer Erhöhung um 135 Euro oder rund 18 Prozent gegenüber der bisherigen Miete. Die Begründung verweist auf das konkrete Rasterfeld des Mietspiegels für Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist strikt von der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und von der Indexmiete zu trennen, da jeweils andere Fristen, Formen und Begründungspflichten gelten.

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB ist eine gesonderte Begründung nicht erforderlich, da die Erhöhung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Allerdings muss die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert sein, wie im Beitrag zu § 557b BGB und der Jahresfrist erläutert wird.

Eine Modernisierungsmieterhöhung folgt eigenen Regeln zur Umlage von Baukosten und ist an eine gesonderte Ankündigungsfrist gebunden, die von der Überlegungsfrist bei § 558 BGB abweicht. Wer beide Erhöhungsarten kombinieren möchte, sollte für jede Variante ein eigenes, klar getrenntes Schreiben verfassen, um Zuordnungsfehler zu vermeiden.

Ein zentraler Unterschied liegt auch im Zustimmungserfordernis: Während eine Erhöhung nach § 558 BGB der ausdrücklichen oder schlüssigen Zustimmung des Mieters bedarf und im Streitfall gerichtlich durchgesetzt werden muss, wirkt eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmieterhöhung nach Ablauf der Ankündigungsfrist grundsätzlich einseitig, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Wer diese Systematik im Schreiben vermischt, etwa indem eine Modernisierungsumlage als Bestandteil der Vergleichsmieten-Begründung dargestellt wird, riskiert, dass das gesamte Verlangen als widersprüchlich und damit unwirksam eingestuft wird.

Auch die Kappungsgrenze gilt ausschließlich für Erhöhungen nach § 558 BGB. Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen und Anpassungen einer vereinbarten Indexmiete werden bei der Berechnung der 20-Prozent- beziehungsweise 15-Prozent-Grenze nicht mitgerechnet, da sie eigenen gesetzlichen Mechanismen folgen. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Wohnung theoretisch sowohl eine Modernisierungsumlage als auch anschließend eine Vergleichsmieten-Erhöhung erhalten kann, wobei für Letztere weiterhin die reguläre Wartefrist von zwölf Monaten seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten ist, unabhängig davon, wann die Modernisierungsumlage wirksam wurde.

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen fristgerecht zu, gilt die neue Miete ab dem im Schreiben genannten Zeitpunkt, in der Regel ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Eine Zustimmung kann formlos, auch durch schlüssiges Verhalten wie die widerspruchslose Zahlung der erhöhten Miete, erfolgen.

Widerspricht der Mieter oder reagiert er gar nicht, bleibt nur die Klage auf Zustimmung vor dem zuständigen Amtsgericht. Diese muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist eingereicht werden. Die dabei anfallenden Gerichtskosten richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Streitwert der Erhöhungsdifferenz.

In der Praxis lohnt es sich, vor einer Klage das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und offene Fragen zur Begründung zu klären, da viele Streitfälle bereits an unklaren oder unvollständigen Angaben im ursprünglichen Schreiben scheitern.

Stimmt der Mieter nur einem Teil der verlangten Erhöhung zu, etwa weil er den angesetzten Zuschlag für eine Sonderausstattung bezweifelt, gilt die Zustimmung nur in diesem Umfang. Für den strittigen Restbetrag beginnt die dreimonatige Klagefrist unabhängig vom unstrittigen Teil zu laufen. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen schriftlich festzuhalten, in welcher Höhe Einigkeit besteht, damit spätere Nachweise über den bereits unstrittigen Erhöhungsbetrag nicht erneut infrage gestellt werden können.

Ein weiterer praxisrelevanter Punkt betrifft den Streitwert einer möglichen Zustimmungsklage: Er bemisst sich regelmäßig nach dem Jahresbetrag der Mieterhöhungsdifferenz, nicht nach der gesamten künftigen Jahresmiete. Bei einer Erhöhung um 135 Euro monatlich ergibt sich beispielsweise ein Streitwert von 1.620 Euro (135 Euro mal zwölf Monate), was wiederum die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten beeinflusst. Diese Größenordnung sollte vor Einleitung eines Klageverfahrens realistisch eingeschätzt werden, um Aufwand und Ertrag der Mieterhöhung gegeneinander abzuwägen.

Wird die Miete regelmäßig zu spät oder gar nicht erhöht, kann dies langfristig die Rendite der Kapitalanlage schmälern, weshalb eine strukturierte Prüfung im Rahmen der Vermietung sinnvoll ist.