Kündigung wegen Mietrückstand 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Fristlose Kündigung bei Rückstand von 2 Monatsmieten möglich (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
- Immer gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigen
- Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten heilen (Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
- Die ordentliche Kündigung bleibt trotz Nachzahlung bestehen
- Schnelles Handeln ist wichtig -- je länger Sie warten, desto höher der finanzielle Schaden
Voraussetzungen für die Kündigung wegen Mietrückstand
Das Gesetz unterscheidet zwei Varianten des Zahlungsverzugs, die eine Kündigung rechtfertigen:
Variante 1: Zwei aufeinanderfolgende Monate (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
Der Mieter ist mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Nicht unerheblich bedeutet: mehr als eine Monatsmiete insgesamt.
Variante 2: Sich aufbauender Rückstand (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
Über einen längeren Zeitraum (nicht zwingend aufeinanderfolgend) hat sich ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut. Beispiel: Der Mieter zahlt jeden Monat 100 Euro weniger -- nach 20 Monaten (bei 1.000 Euro Miete) ist die Grenze erreicht.
Der Rückstand wird anhand der Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung) berechnet. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro und 200 Euro Nebenkosten beträgt die massgebliche Monatsmiete 1.000 Euro. Die Grenze für die fristlose Kündigung liegt dann bei 2.000 Euro Rückstand.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Sind die Voraussetzungen erfüllt, können Sie als Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nach Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich nicht erforderlich -- anders als bei anderen Pflichtverletzungen.
Das Kündigungsschreiben muss enthalten:
- Ausdrückliche Erklärung der fristlosen Kündigung
- Begründung: Höhe des Rückstands, betroffene Monate
- Hilfsweise ordentliche Kündigung (dringend empfohlen)
- Aufforderung zur Räumung und Rückgabe
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht (Paragraph 574 BGB)
- Eigenhändige Unterschrift
Warum gleichzeitig ordentlich kündigen?
Die ordentliche Kündigung ist Ihr Sicherheitsnetz. Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Nachzahlung (Schonfristzahlung) unwirksam machen. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt und kann nicht geheilt werden.
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug stützt sich auf Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche Pflichtverletzung). Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer 3 bis 9 Monate.
Schonfristzahlung: Das Nachholrecht des Mieters
Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter die Möglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen. Voraussetzungen:
- Vollständige Nachzahlung des gesamten Rückstands
- Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage
- Oder: Eine öffentliche Stelle (Sozialamt, Jobcenter) erklärt sich zur Übernahme bereit
Einschränkung: Dieses Nachholrecht kann der Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal ausüben. Wiederholt sich der Zahlungsverzug, greift die Schonfristzahlung nicht mehr.
Auch wenn der Mieter den Rückstand vollständig nachzahlt, bleibt die hilfsweise ordentliche Kündigung wirksam. Der BGH hat dies ausdrücklich bestätigt (BGH, VIII ZR 6/04). Deshalb ist es so wichtig, immer beide Kündigungen auszusprechen.
Räumung durchsetzen
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig aus, müssen Sie den gerichtlichen Weg beschreiten:
- Räumungsklage einreichen (Amtsgericht am Ort der Wohnung)
- Verfahrensdauer: Typischerweise 3 bis 9 Monate
- Räumungsurteil: Nach Rechtskraft vollstreckbar
- Gerichtsvollzieher: Führt die Räumung durch (weitere 4-8 Wochen)
In dringenden Fällen können Sie eine einstweilige Verfügung beantragen. Diese wird jedoch nur bei aussergewöhnlichen Umständen gewährt (z.B. massive Sachbeschädigung durch den Mieter).
Mietausfälle vorbeugen
- Bonitätsprüfung: SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vor Vertragsabschluss
- Mietkaution: Drei Monatskaltmieten als Sicherheit (Paragraph 551 BGB)
- Mietausfallversicherung: Versichert Mietausfälle und Räumungskosten (ca. 3-5% der Jahresmiete)
- Frühzeitig reagieren: Bereits beim ersten versäumten Zahlungstermin Kontakt aufnehmen
- Lastschriftverfahren: Reduziert verspätete Zahlungen durch Vergessenheit
Häufig gestellte Fragen
Zählt eine Mietminderung als Mietrückstand?
Eine berechtigte Mietminderung zählt nicht als Rückstand. Mindert der Mieter jedoch übermässig oder unberechtigt, entsteht ein Zahlungsrückstand, der nach Erreichen der Zwei-Monats-Grenze zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das Risiko der korrekten Einschätzung trägt der Mieter.
Kann ich kündigen, wenn der Mieter regelmässig zu spät zahlt?
Ja. Wiederholte unpünktliche Zahlung (auch ohne Erreichen der Zwei-Monats-Grenze) kann eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung rechtfertigen (Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Voraussetzung: vorherige Abmahnung. Eine fristlose Kündigung kommt nur bei der Zwei-Monats-Grenze in Betracht.
Was kostet eine Räumungsklage?
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (12 Monatskaltmieten). Bei 800 Euro Kaltmiete (Streitwert: 9.600 Euro): Gerichtskosten ca. 486 Euro, Anwaltskosten ca. 1.200 Euro (jeweils pro Instanz). Dazu kommen die Kosten des Gerichtsvollziehers (500-2.000 Euro) und ggf. Spediteur/Einlagerung. Insgesamt müssen Sie mit 3.000 bis 6.000 Euro rechnen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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