Kündigung wegen Mietrückstand 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kuerze
- Fristlose Kündigung bei Rueckstand von 2 Monatsmieten moeglich (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
- Immer gleichzeitig hilfsweise ordentlich kuendigen
- Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten heilen (Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
- Die ordentliche Kündigung bleibt trotz Nachzahlung bestehen
- Schnelles Handeln ist wichtig -- je laenger Sie warten, desto hoeher der finanzielle Schaden
Voraussetzungen fuer die Kündigung wegen Mietrueckstand
Das Gesetz unterscheidet zwei Varianten des Zahlungsverzugs, die eine Kündigung rechtfertigen:
Variante 1: Zwei aufeinanderfolgende Monate (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
Der Mieter ist mit der Zahlung der Miete fuer zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Nicht unerheblich bedeutet: mehr als eine Monatsmiete insgesamt.
Variante 2: Sich aufbauender Rueckstand (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
Ueber einen laengeren Zeitraum (nicht zwingend aufeinanderfolgend) hat sich ein Rueckstand in Hoehe von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut. Beispiel: Der Mieter zahlt jeden Monat 100 Euro weniger -- nach 20 Monaten (bei 1.000 Euro Miete) ist die Grenze erreicht.
Der Rueckstand wird anhand der Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung) berechnet. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro und 200 Euro Nebenkosten betraegt die massgebliche Monatsmiete 1.000 Euro. Die Grenze fuer die fristlose Kündigung liegt dann bei 2.000 Euro Rueckstand.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Sind die Voraussetzungen erfuellt, koennen Sie als Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kuendigen. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nach Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdruecklich nicht erforderlich -- anders als bei anderen Pflichtverletzungen.
Das Kündigungsschreiben muss enthalten:
- Ausdrueckliche Erklaerung der fristlosen Kündigung
- Begruendung: Hoehe des Rueckstands, betroffene Monate
- Hilfsweise ordentliche Kündigung (dringend empfohlen)
- Aufforderung zur Raeumung und Rueckgabe
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht (Paragraph 574 BGB)
- Eigenhaendige Unterschrift
Warum gleichzeitig ordentlich kuendigen?
Die ordentliche Kündigung ist Ihr Sicherheitsnetz. Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Nachzahlung (Schonfristzahlung) unwirksam machen. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberuehrt und kann nicht geheilt werden.
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug stuetzt sich auf Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche Pflichtverletzung). Die Kündigungsfrist betraegt je nach Mietdauer 3 bis 9 Monate.
Schonfristzahlung: Das Nachholrecht des Mieters
Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter die Moeglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen. Voraussetzungen:
- Vollstaendige Nachzahlung des gesamten Rueckstands
- Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Raeumungsklage
- Oder: Eine oeffentliche Stelle (Sozialamt, Jobcenter) erklaert sich zur Uebernahme bereit
Einschraenkung: Dieses Nachholrecht kann der Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal ausueben. Wiederholt sich der Zahlungsverzug, greift die Schonfristzahlung nicht mehr.
Auch wenn der Mieter den Rueckstand vollstaendig nachzahlt, bleibt die hilfsweise ordentliche Kündigung wirksam. Der BGH hat dies ausdruecklich bestaetigt (BGH, VIII ZR 6/04). Deshalb ist es so wichtig, immer beide Kündigungen auszusprechen.
Raeumung durchsetzen
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig aus, muessen Sie den gerichtlichen Weg beschreiten:
- Raeumungsklage einreichen (Amtsgericht am Ort der Wohnung)
- Verfahrensdauer: Typischerweise 3 bis 9 Monate
- Raeumungsurteil: Nach Rechtskraft vollstreckbar
- Gerichtsvollzieher: Fuehrt die Raeumung durch (weitere 4-8 Wochen)
In dringenden Faellen koennen Sie eine einstweilige Verfuegung beantragen. Diese wird jedoch nur bei aussergewoehnlichen Umstaenden gewährt (z.B. massive Sachbeschaedigung durch den Mieter).
Mietausfaelle vorbeugen
- Bonitaetspruefung: SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vor Vertragsabschluss
- Mietkaution: Drei Monatskaltmieten als Sicherheit (Paragraph 551 BGB)
- Mietausfallversicherung: Versichert Mietausfaelle und Raeumungskosten (ca. 3-5% der Jahresmiete)
- Fruehzeitig reagieren: Bereits beim ersten versaeumten Zahlungstermin Kontakt aufnehmen
- Lastschriftverfahren: Reduziert verspaetete Zahlungen durch Vergessenheit
Haeufig gestellte Fragen
Zaehlt eine Mietminderung als Mietrueckstand?
Eine berechtigte Mietminderung zaehlt nicht als Rueckstand. Mindert der Mieter jedoch uebermaessig oder unberechtigt, entsteht ein Zahlungsrueckstand, der nach Erreichen der Zwei-Monats-Grenze zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das Risiko der korrekten Einschaetzung traegt der Mieter.
Kann ich kuendigen, wenn der Mieter regelmaessig zu spaet zahlt?
Ja. Wiederholte unpuenktliche Zahlung (auch ohne Erreichen der Zwei-Monats-Grenze) kann eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung rechtfertigen (Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Voraussetzung: vorherige Abmahnung. Eine fristlose Kündigung kommt nur bei der Zwei-Monats-Grenze in Betracht.
Was kostet eine Raeumungsklage?
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (12 Monatskaltmieten). Bei 800 Euro Kaltmiete (Streitwert: 9.600 Euro): Gerichtskosten ca. 486 Euro, Anwaltskosten ca. 1.200 Euro (jeweils pro Instanz). Dazu kommen die Kosten des Gerichtsvollziehers (500-2.000 Euro) und ggf. Spediteur/Einlagerung. Insgesamt muessen Sie mit 3.000 bis 6.000 Euro rechnen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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