Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Cashflow

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000 Euro und 900 Euro Kaltmiete pro Monat beträgt die Jahreskaltmiete 10.800 Euro. Die Rechnung ergibt 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32 %. Betriebskostenvorauszahlungen sind dabei keine Kaltmiete.

Nettomietrendite = geplanter Jahresüberschuss vor Finanzierung ÷ gesamter Kapitaleinsatz × 100. Für den Überschuss ziehen Sie die laufenden, nicht vom Mieter gedeckten Kosten und einen ausdrücklich ausgewiesenen Vorsorge- oder Ausfallansatz ab. Der Kapitaleinsatz umfasst Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls anfängliche Arbeiten. Diese Definition muss beim Vergleich gleich bleiben.

Eine Rücklagenzuführung mindert die für Sie verfügbare Liquidität, ist jedoch noch keine bezahlte Reparatur. Benennen Sie daher, ob Ihre Nettorendite nur tatsächlich erwartete Aufwendungen oder zusätzlich Vorsorge enthält. Vergleichen Sie eine Rechnung mit Vorsorge nicht mit einer Rechnung ohne Vorsorge. Finanzierung und Steuern bleiben in dieser Kennzahl zunächst außen vor.

Alle folgenden Beträge sind fiktive Modellannahmen für ein volles Jahr. Sie sind keine Marktdaten, Finanzierungskonditionen oder Empfehlung für ein bestimmtes Objekt. Die monatliche Miete wird zwölfmal angesetzt; ein eigener Ausfallpuffer wird getrennt abgezogen.

Die Nettomietrendite nach dieser vorsichtigen Planungsdefinition beträgt 9.456 ÷ 277.500 × 100 = 3,41 %. Sie ist niedriger als die Bruttomietrendite von 4,32 %, weil zusätzliche Kosten und Vorsorge berücksichtigt sind. Die Differenz ist keine Aussage über einen allgemeinen Marktabschlag.

Wenn weitere Ausgaben entstehen, etwa eine nicht gedeckte Sonderumlage oder eine anfängliche Sanierung, ergänzen Sie sie an der passenden Stelle. Kaufkosten gehören in den Kapitaleinsatz; wiederkehrende Zahlungen in die Jahresplanung. Einmalige große Zahlungen benötigen zusätzlich einen Fälligkeits- und Reserveplan.

Erfassen Sie Grunderwerbsteuer, notarielle Gebühren, Grundbuchgebühren, eine vertraglich geschuldete Maklervergütung und erforderliche weitere Erwerbskosten jeweils einzeln. Eine pauschale Gesamtsumme erklärt nicht, welcher Bestandteil anfällt. Die Steuer hängt unter anderem vom Bundesland ab; Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach Gebührentatbestand und Geschäftswert.

Die 27.500 Euro im Beispiel entsprechen 11 % des angenommenen Kaufpreises. Dieser Ansatz ist nur ein Rechenwert und keine amtliche Gebührenquote. Nutzen Sie für Ihr Objekt die tatsächliche Berechnung oder eine nachvollziehbare Kostenschätzung. Die Seite Grundbuchkosten trennt die relevanten Gebührenpositionen. Maklerkosten ergeben sich aus Ihrem Vertrag und den anwendbaren gesetzlichen Regeln, nicht automatisch aus einer bundesweit einheitlichen Quote.

Trennen Sie Erwerbsnebenkosten von Finanzierungskosten und von Ihrer freien Liquiditätsreserve. Ein Euro, der für den Kauf verbraucht wird, steht danach nicht mehr als Notfallpuffer zur Verfügung. Für mehrere Angebote ist deshalb neben der Rendite auch das nach dem Erwerb verbleibende liquide Vermögen zu vergleichen.

Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung nicht zu den Betriebskosten. Ob andere laufende Kosten auf einen Mieter umgelegt werden können, erfordert insbesondere eine entsprechende Vereinbarung und die Prüfung des konkreten Kostenpostens. Das gesamte Hausgeld ist deshalb weder automatisch abziehbar noch automatisch umlagefähig.

1. Zerlegen Sie das Hausgeld anhand von Wirtschaftsplan und Abrechnung.
2. Stellen Sie gedeckte Betriebskosten den passenden Vorauszahlungen gegenüber. In einer reinen Kaltmietenrechnung lassen Sie beide Seiten weg.
3. Erfassen Sie nicht gedeckte Kosten, Verwaltung und Vorsorge separat.
4. Vermeiden Sie Doppelzählungen: Ziehen Sie nicht zusätzlich zum aufgeteilten Hausgeld dessen Gesamtsumme ab.
5. Wird eine Reparatur aus einer bereits eingeplanten Reserve bezahlt, zählen Sie denselben Betrag nicht nochmals als neue Vorsorge.

Eigenständige Reparaturen am Sondereigentum, eine Sonderumlage oder ein ungedeckter Betriebskostenanteil können trotzdem zusätzliche Zahlungen auslösen. Prüfen Sie Zweck, Fälligkeit und vorhandene Deckung anhand der Unterlagen. Ein rechnerischer Durchschnitt über zwölf Monate ersetzt keine tatsächlich verfügbare Reserve zum Zahlungstermin.

Für die Finanzierung werden im Modell 200.000 Euro Darlehen, 3,5 % jährlicher Zins und 2 % anfängliche Tilgung angenommen. Daraus ergibt sich eine vereinfachte anfängliche Jahresrate von 11.000 Euro, monatlich 916,67 Euro. Der tatsächliche Zahlungsplan des Darlehensvertrags geht vor; bei Tilgung ändern sich im Verlauf Zinsanteil und Restschuld.

Geplante Liquidität vor Steuern = Jahreskaltmiete − Eigentümerkosten und Vorsorge − Zins und Tilgung. Mit denselben Eingaben wie oben: 10.800 − 1.344 − 11.000 = −1.544 Euro jährlich, also −128,67 Euro monatlich. Es fehlen im Modell bereits vor zusätzlichen Ereignissen Mittel, die aus anderer Liquidität gedeckt werden müssen.

Tilgung ist keine laufende Steueraufwendung. Sie reduziert die Darlehensschuld und zugleich die verfügbare Liquidität. Ein negativer Cashflow bedeutet nicht, dass der Fehlbetrag vollständig als Vermögen aufgebaut wird: Zinsen, Verwaltung und tatsächliche Kosten sind ebenfalls zu bezahlen. Beurteilen Sie daher Schuldabbau und monatliche Tragfähigkeit getrennt.

Das Ergebnis ist eine Planung nach Vorsorge. Tatsächliche Ein- und Auszahlungen können abweichen. Verzeichnen Sie deshalb neben Monatsdurchschnitten die konkreten Zahlungstermine, einen möglichen Mietausfall und geplante Einmalzahlungen. Eine Steuerwirkung darf erst nach einer eigenständigen Berechnung ergänzt werden; sie ist nicht automatisch eine monatlich verfügbare Erstattung.

Für Vermietungseinkünfte sind Einnahmen, steuerlich berücksichtigungsfähige Aufwendungen und Abschreibungen gesondert zu prüfen. § 9 EStG regelt unter anderem wirtschaftlich zugehörige Schuldzinsen; die Gebäudeabschreibung richtet sich insbesondere nach § 7 EStG. Grundstück und Gebäude sind für die Abschreibung zu trennen.

Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Auch eine Rücklagenzuführung und ein bloßer Mietausfallpuffer sind nicht allein deshalb steuerlich abzugsfähig, weil sie in der Liquiditätsplanung stehen. Maßgeblich sind die tatsächlichen Vorgänge und die steuerlichen Regeln. AfA mindert gegebenenfalls das steuerliche Ergebnis, ist aber keine zusätzliche laufende Auszahlung.

Das Rechenmodell enthält daher bewusst keine pauschale Steuererstattung. Für eine Nachsteuerplanung benötigen Sie den zutreffenden Gebäudeanteil, AfA-Beginn und -Satz, tatsächlich abzugsfähige Aufwendungen und Ihre individuelle Einkommensteuersituation. Die Seite Anlage V erklärt die Zuordnung von Einnahmen und Aufwendungen. Eine mögliche steuerliche Entlastung behebt nicht automatisch einen Liquiditätsengpass zum Fälligkeitsdatum.

Im vereinfachten Modell ohne Wertänderung, Steuern oder zeitliche Zinsänderung gilt: Eigenkapitalrendite = Objektrendite + (Objektrendite − Kreditzins) × (Fremdkapital / Eigenkapital). Entscheidend ist das Verhältnis Fremdkapital zu Eigenkapital, nicht der Fremdkapitalanteil am Gesamtkapital. Beide Größen müssen dieselbe Kapital- und Kostenbasis verwenden.

Im Beispiel stehen 277.500 Euro Kapitaleinsatz einem Darlehen von 200.000 Euro gegenüber. Das notwendige Eigenkapital beträgt damit 77.500 Euro, nicht nur 50.000 Euro: Die Erwerbsnebenkosten gehören dazu. Nach 7.000 Euro angenommener Jahresverzinsung verbleiben vom geplanten Überschuss von 9.456 Euro noch 2.456 Euro. Bezogen auf 77.500 Euro Eigenkapital sind dies 3,17 % vor Steuern und Wertänderung; Tilgung ist bei dieser Ergebniskennzahl noch nicht abgezogen.

Die Objektrendite von ungerundet etwa 3,4076 % liegt hier unter 3,5 % Darlehenszins. Der Fremdkapitalhebel wirkt unter diesen Annahmen negativ. Nach der zusätzlichen Tilgung von 4.000 Euro ist die geplante Liquidität trotzdem −1.544 Euro, wie oben gerechnet. Ein Ergebnis vor Tilgung darf nicht als verfügbarer Cashflow bezeichnet werden.

Mehr Fremdkapital verstärkt Chancen und Belastungen. Eine mögliche spätere Wertsteigerung ist keine gesicherte laufende Einnahme. Prüfen Sie deshalb zusätzlich Restschuld, Anschlussfinanzierung, Sondertilgungsbedingungen und die Deckung eines schlechteren Verlaufs.

Eine feste Städterangliste ohne belegte Daten und einheitliche Objekte ersetzt keine Objektprüfung. Vergleichen Sie bestehende Mietverträge, rechtlich zulässige Neuvermietungsannahmen, Zustand, Mikrolage und Kosten auf derselben Basis. Eine hohe Angebotsrendite kann etwa auf höhere Kosten, Leerstand oder andere Risiken treffen.

Es gibt keine pauschale gute Mietrendite, die jede Finanzierung, jeden Zustand und jedes Risiko ausgleicht. Halten Sie bei jeder Zahl fest, aus welcher Unterlage sie stammt und ob sie bereits besteht oder lediglich erwartet wird. Fehlende Informationen sind ein offener Prüfpunkt und kein Grund, eine günstige Annahme einzusetzen.

Rechnen Sie den konkreten Plan unter schlechteren eigenen Annahmen neu durch. Im Beispiel kostet ein zusätzlicher Monat ohne Kaltmiete 900 Euro im Jahr, verteilt 75 Euro pro Monat. Die geplante Liquidität sinkt dann von −1.544 auf −2.444 Euro jährlich. Dieser zusätzliche Ausfall kommt nur dann hinzu, wenn er nicht schon im bisherigen Ausfallansatz enthalten ist.

Weitere Tests sind eine zusätzliche Reparatur, eine Sonderumlage und ein höherer Zins bei Anschlussfinanzierung. Für jede Variante ändern Sie die betroffene Eingabe, statt einen pauschalen Risiko-Prozentwert auf alle Positionen aufzuschlagen. Wiederkehrende Mehrkosten gehören in die Jahresplanung; größere Einmalzahlungen erfordern einen eigenen Deckungsplan.

Damit prüfen Sie, welche Reserve nötig ist und welches Szenario Ihre Tragfähigkeit überfordert. Der Belastungstest ist keine Vorhersage für Mieten, Preise oder Zinsen. Aktualisieren Sie ihn, wenn neue konkrete Unterlagen vorliegen oder sich eine Eingabe tatsächlich ändert.

Das Cashflow-Planungsblatt als PDF enthält Eingabefelder für Miete, Verwaltung, nicht gedeckte Kosten, Reserve, Zins und Tilgung. Es trennt laufende Liquidität, Belastungstest und einmalige Zahlungen. Drucken Sie es aus und notieren Sie zu jedem Betrag den Beleg oder die Modellannahme.

Version 2.1: Das Blatt berechnet keine Steuererstattung und ist kein Vertragsmuster. Es hilft, Hausgeldbestandteile und Reserve nicht doppelt abzuziehen. Weitere Unterlagen finden Sie unter Vorlagen und Arbeitsblätter. Der Rechner für Angebotsszenarien kann die Miete automatisch erhöhen. Übernehmen Sie seine Modellmiete deshalb nicht als tatsächliche Einnahme in das Planungsblatt.