Das Wichtigste in Kürze
- Mindestens 20-30% Eigenkapital + Kaufnebenkosten (10-15%) empfohlen
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + ggf. Makler = ca. 30.000-45.000 € bei 300.000 € Kaufpreis
- Ablauf: Finanzierung klären → Wohnung finden → Notar → Zahlung → Übergabe
- Durchschnittspreis Eigentumswohnung Deutschland: 3.200 €/m² (Stand 2024, stark regional unterschiedlich)
- Wohnung als Kapitalanlage? Bei 4-6% Bruttomietrendite lohnenswert
Warum eine Wohnung kaufen? Vor- und Nachteile
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele der erste Schritt in die eigenen vier Wände oder als Kapitalanlage. Doch lohnt sich der Kauf wirklich?
Vorteile Wohnung kaufen
- Vermögensaufbau: Tilgung statt Mietzahlung – das Geld bleibt bei Ihnen
- Altersvorsorge: Mietfreies Wohnen im Alter spart monatlich 1.000+ €
- Wertsteigerung: Immobilien in guten Lagen gewinnen langfristig an Wert
- Gestaltungsfreiheit: Renovieren und umbauen nach eigenen Wünschen
- Schutz vor Mieterhöhungen: Keine Überraschungen mehr
- Kapitalanlage: Bei Vermietung Mieteinnahmen + Steuervorteile
- Inflationsschutz: Sachwert schützt vor Geldentwertung
- Günstiger als Haus: Einstiegskosten niedriger als Einfamilienhaus
❌ Nachteile Wohnung kaufen
- Hohe Anfangsinvestition: 50.000-150.000 € Eigenkapital nötig
- Nebenkosten: 10-15% Kaufnebenkosten zusätzlich
- Laufende Kosten: Hausgeld 200-500 € monatlich
- Immobil: Verkauf dauert Monate, bei Jobwechsel unflexibel
- WEG-Abhängigkeit: Eigentümergemeinschaft entscheidet mit
- Instandhaltung: Sonderumlagen möglich (z.B. Dachsanierung)
- Klumpenrisiko: Großteil des Vermögens in einem Objekt
- Aufwand: Verwaltung, Steuererklärung, Organisation
Voraussetzungen für den Wohnungskauf
Bevor Sie eine Wohnung kaufen können, sollten folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Ausreichend Eigenkapital
Minimum: 20-30% + Kaufnebenkosten
Beispiel 300.000 €: 60.000-90.000 € + 30.000-45.000 € = 90.000-135.000 €
Stabile finanzielle Situation
Unbefristetes Arbeitsverhältnis, regelmäßiges Einkommen, keine negativen Schufa-Einträge
Ausreichende Bonität
Banken prüfen: Einkommen, Schufa-Score, bestehende Kredite, Eigenkapitalquote
Langfristige Planung
Mindestens 5-10 Jahre am Standort bleiben geplant (sonst Mieten günstiger)
Tragbare Monatsrate
Kaltmiete + 200-400 € Reserve als max. Finanzierungsrate kalkulieren
Realistische Einschätzung
Nicht über Ihren Verhältnissen leben – Puffer für Reparaturen einplanen
Eigenkapital: Wie viel brauche ich wirklich?
Die wichtigste Frage beim Wohnungskauf: Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Faustregel
Eigenkapital = 20-30% des Kaufpreises + 100% der Kaufnebenkosten
Beispielrechnung: Wohnung 300.000 €
| Kaufpreis Wohnung | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5%) | 15.000 € |
| Notar + Grundbuch (2%) | 6.000 € |
| Makler (optional, 3,57%) | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 31.710 € |
| Gesamtinvestition | 331.710 € |
Benötigtes Eigenkapital:
- Optimal (30% + NK): 90.000 € + 31.710 € = 121.710 €
- Gut (20% + NK): 60.000 € + 31.710 € = 91.710 €
- Minimum (10% + NK): 30.000 € + 31.710 € = 61.710 €
- Vollfinanzierung (0%): 0 € (Zinszuschlag +0,5-1,5%!)
Was zählt als Eigenkapital?
Guthaben & Sparanlagen
Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch
Wertpapiere
Aktien, ETFs, Fonds (meist nur 70-80% anrechenbar wegen Kursschwankungen)
Eigenleistung
Bei Sanierungsobjekten: Handwerkliche Arbeiten (max. 10-15% anrechenbar)
Bestehendes Immobilienvermögen
Andere Immobilien als zusätzliche Sicherheit
Bausparverträge
Zuteilungsreife Bausparverträge
Lebensversicherungen
Nur Rückkaufswert, oft niedrig (Alternative: als Sicherheit einsetzen)
Privatkredite von Familie
Gelten NICHT als Eigenkapital, erhöhen aber Ihre Schuldenquote
Nicht liquide Vermögenswerte
Schmuck, Kunst, Oldtimer – werden meist nicht anerkannt
⚠️ Wichtig:
Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes ein! Behalten Sie eine Reserve von 10.000-20.000 € für Notfälle, Umzug, Erstausstattung und unvorhergesehene Reparaturen.
Alle Kosten beim Wohnungskauf im Überblick
Beim Wohnungskauf fallen drei Arten von Kosten an:
1. Kaufpreis der Wohnung
Der reine Kaufpreis der Wohnung – verhandelbar!
2. Kaufnebenkosten (einmalig)
Grunderwerbsteuer
3,5% - 6,5%Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Höhe je nach Bundesland:
- Bayern, Sachsen: 3,5%
- Hamburg, Baden-Württemberg: 5,0%
- Berlin, Hessen: 6,0%
- NRW, Saarland, Brandenburg: 6,5%
Bei 300.000 €: 10.500 € (Bayern) bis 19.500 € (NRW)
Notarkosten
ca. 1,5%Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt den Kauf ab. Gesetzlich festgelegte Gebühren nach GNotKG.
Bei 300.000 €: ca. 4.500 €
Grundbucheintrag
ca. 0,5%Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch + ggf. Grundschuld für Bank.
Bei 300.000 €: ca. 1.500 €
Maklercourtage (optional)
3,57% - 7,14%Nur wenn ein Makler beauftragt war. Seit 2020: Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten (je max. 3,57% + MwSt.).
Bei 300.000 € (je Seite): ca. 10.710 €
Kaufnebenkosten gesamt:
Ohne Makler: 10-13% des Kaufpreises
Mit Makler: 13-18% des Kaufpreises
Bei 300.000 € Kaufpreis: 30.000-54.000 € zusätzlich
3. Laufende Kosten (monatlich/jährlich)
Hausgeld / Wohngeld
Monatliche Zahlung für Hausverwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Versicherungen
Ø 2-4 € / m² / Monat = 160-320 € bei 80 m²
Grundsteuer
Jährliche Steuer an die Gemeinde (umlagefähig auf Mieter bei Vermietung)
Ø 200-600 € / Jahr
Gebäudeversicherungen
Meist im Hausgeld enthalten: Gebäudeversicherung, Haftpflicht. Zusätzlich empfohlen: Hausratversicherung
Ø 300-600 € / Jahr (privat)
Nebenkosten (Heizung, Wasser, etc.)
Verbrauchsabhängig, wie bei Mietwohnung
Ø 2-3 € / m² / Monat
Rücklagen & Reparaturen
Für eigene Wohnung (innen): Heizung, Bodenbeläge, Sanitär, etc.
Ø 50-150 € / Monat zurücklegen empfohlen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, aber nicht empfohlen! Vollfinanzierungen sind möglich, wenn Sie ein sehr gutes Einkommen und ausgezeichnete Bonität haben. Allerdings zahlen Sie einen deutlichen Zinszuschlag (+0,5-1,5%) und höhere monatliche Raten. Risiko: Bei Immobilienwertverlust sind Sie überschuldet.
Wohnung kaufen oder mieten – was ist besser?
Pauschal nicht zu beantworten! Kaufen lohnt sich wenn: Sie langfristig (10+ Jahre) bleiben, Zinsen niedrig sind, Sie genug Eigenkapital haben. Mieten ist besser wenn: Sie flexibel bleiben wollen, die Kaufpreise sehr hoch sind (>30 Jahresmieten), Sie das Geld besser anlegen können. Nutzen Sie unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner!
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Wohnungskauf?
Der beste Zeitpunkt ist wenn: 1) Sie finanziell bereit sind, 2) Zinsen günstig sind, 3) Sie eine passende Wohnung finden. Timing des Marktes ist schwierig. Wichtiger als der perfekte Zeitpunkt: Die richtige Wohnung zum fairen Preis.
Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?
Prüfen Sie unbedingt: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, Rücklagen-Stand, geplante Sanierungen, Hausgeld-Höhe, Zusammensetzung der WEG. Lassen Sie sich von der Hausverwaltung beraten!
Lohnt sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn die Rendite stimmt! Als Faustregel gilt: Mindestens 4-6% Bruttomietrendite sollten möglich sein. Vorteile: Steuervorteile durch AfA, Inflationsschutz, passive Einnahmen. Mehr dazu: Immobilien als Kapitalanlage
Ihre Traumwohnung finden & finanzieren
Wir helfen Ihnen beim Wohnungskauf: Von der Objektsuche über die Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe. Professionelle Beratung und faire Konditionen.