- Sondereigentum + Miteigentumsanteil: Sie kaufen Ihre Wohnung plus einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus)
- Teilungserklärung: Das Grundgesetz der WEG – regelt Rechte, Pflichten und Kostenverteilung
- Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage – typisch 3–5 €/m²
- Rücklage prüfen: Unter 20 €/m² Wohnfläche = erhöhtes Sonderumlage-Risiko
- Protokolle lesen: Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre zeigen Konflikte und geplante Sanierungen
- Kaufnebenkosten: Rechnen Sie mit 10–15 % auf den Kaufpreis
Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater.
1. Was ist Wohnungseigentum?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zwei Dinge gleichzeitig: das Sondereigentum an Ihrer Wohnung (Räume, Bodenbeläge, Sanitärinstallation innerhalb der Wände) und einen Miteigentumsanteil (MEA) am gesamten Gebäude – also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Grundstück.
Dieses Konstrukt ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und hat eine zentrale Konseqünz: Sie können über Ihr Sondereigentum weitgehend frei verfügen, beim Gemeinschaftseigentum entscheidet aber die Eigentümegemeinschaft (alle Eigentümer gemeinsam).
| Eigentumsart | Beispiele | Wer entscheidet? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Räume, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitär | Sie allein |
| Gemeinschaftseigentum | Dach, Fassade, Fenster (aussen), Heizung, Treppenhaus | Eigentümergemeinschaft (Beschluss) |
| Sondernutzungsrecht | Stellplatz, Garten, Kellerraum | Sie nutzen exklusiv, Eigentum bleibt bei der Gemeinschaft |
Prüfen Sie vor dem Kauf, was genau zu Ihrem Sondereigentum gehört und was nicht. Die Teilungserklärung (siehe unten) definiert das verbindlich. Fenster, Balkone und tragende Wände gehören fast immer zum Gemeinschaftseigentum – Änderungen brauchen einen Beschluss.
2. WEG & Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder WEG. Sie wird beim Grundbuchamt hinterlegt und regelt:
- Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Miteigentumsanteile (MEA) – bestimmen Stimmrecht und Kostenverteilung
- Sondernutzungsrechte (Stellplätze, Gärten, Keller)
- Nutzungsbeschränkungen (z.B. gewerbliche Nutzung, Tierhaltung)
Gemeinschaftsordnung
Ergänzt die Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben: Hausordnung, Verwalterbestellung, Beschlussfassung. Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer erweiterte Rechte auf bauliche Veränderungen (z.B. Ladestation für E-Autos, Barrierefreiheit).
Bei älteren Gebäuden (vor 1990) enthält die Teilungserklärung oft keine klare Kostenverteilung für Sanierungen. Das kann zu überraschenden Sonderumlagen führen. Lassen Sie die TE bei Unsicherheit von einem Fachanwalt prüfen.
3. Hausgeld verstehen
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG-Verwaltung. Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums:
| Kostenart | Beispiele | Umlagefähig auf Mieter? |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege | Ja (über Nebenkostenabrechnung) |
| Verwaltungskosten | WEG-Verwalter, Kontoführung | Nein |
| Instandhaltungsrücklage | Zuführung für künftige Sanierungen | Nein |
Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Für Vermieter ist die Unterscheidung umlagefähig vs. nicht umlagefähig entscheidend: Nur die umlagefähigen Betriebskosten können Sie an den Mieter weitergeben. Die Verwaltungskosten (ca. 20–35 €/Monat) und die Rücklagenzuführung tragen Sie selbst – das reduziert Ihren Cashflow.
Faustformel: Hausgeld 3–5 €/m² ist normal. Ab 6 €/m² sollten Sie genauer hinschauen (mogliche Gründe: Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad, erhöhter Sanierungsbedarf).
Vertiefung: Hausgeld im Detail
4. Unterlagen-Check: Was Sie vor dem Kauf lesen müssen
| Unterlage | Warum wichtig? | Woher? |
|---|---|---|
| Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung | Rechte, Pflichten, Nutzungsbeschränkungen | Verwalter oder Verkaufer |
| Protokolle der EV (3 Jahre) | Konflikte, geplante Sanierungen, Sonderumlagen | Verwalter |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Geplantes Hausgeld, Kostenstruktur | Verwalter |
| Letzte Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten, Nachzahlungen/Guthaben | Verwalter |
| Rücklagenstand | Sonderumlage-Risiko einschätzen | Verwalter |
| Grundbuchauszug | Eigentumer, Lasten, Grundschulden | Notar/Verkaufer |
| Energieausweis | Energieeffizienz, Sanierungsbedarf | Verkaufer/Verwalter |
Eine Instandhaltungsrücklage unter 20 €/m² Wohnfläche ist bei älteren Gebäuden ein Warnsignal. Steht eine grosse Sanierung an (Dach, Heizung, Fassade), können schnell Sonderumlagen von 5.000–20.000 € pro Einheit fällig werden. Diese Kosten tragen Sie als neuer Eigentümer.
5. Kosten & Finanzierung
Kaufnebenkosten bei einer ETW
| Position | Beispiel: 250.000 € in Bayern | Beispiel: 250.000 € in NRW |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 8.750 € (3,5 %) | 16.250 € (6,5 %) |
| Notar + Grundbuch | 5.000 € (2,0 %) | 5.000 € (2,0 %) |
| Makler (Käuferanteil) | 8.925 € (3,57 %) | 8.925 € (3,57 %) |
| Nebenkosten gesamt | 22.675 € (9,07 %) | 30.175 € (12,07 %) |
Finanzierungsbesonderheiten bei ETW
- Hausgeld beachten: Banken rechnen das Hausgeld (oder den nicht umlagefähigen Teil) in die Belastungsrechnung ein
- Sonderumlage als Risiko: Grosse Sonderumlagen können die Finanzierung belasten – Puffer einplanen
- Kleinteilige Objekte: Manche Banken finanzieren Wohnungen unter 30 m² oder unter 50.000 € ungern
Vertiefung: Kaufnebenkosten im Detail · Kaufnebenkosten-Rechner
6. Besichtigung & Prüfung
In der Wohnung prüfen
- Zustand Böden, Wände, Fenster, Sanitär, Elektro
- Feuchtigkeit (Keller, Badezimmer, Aussenwände)
- Schnitt und Raumhöhen – stimmen Grundriss und Wohnfläche?
- Lärmsituation (Strasse, Nachbarn, Treppenhaus)
Am Gemeinschaftseigentum prüfen
- Zustand Treppenhaus, Keller, Tiefgarage, Aufzug
- Dach und Fassade (von aussen)
- Heizungsanlage: Typ, Alter, letzte Wartung
- Allgemeinzustand: Gepflegt oder vernachlässigt?
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist bei einer ETW mindestens so wichtig wie die Wohnung selbst. Ein frisch renoviertes Bad nützt wenig, wenn in 2 Jahren eine Fassadensanierung mit 15.000 € Sonderumlage ansteht.
7. Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Die ETW ist der Einstiegsklassiker für Immobilieninvestoren: überschaubare Investitionssumme, klare Verwaltungsstruktur (WEG-Verwalter kümmert sich), und in städtischen Lagen stabile Nachfrage.
Rendite-Kalkulation: Schnellcheck
| Position | €/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | 750 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung + Rücklage) | -85 € |
| Mietausfallwagnis (3 %) | -23 € |
| Netto vor Finanzierung | 642 € |
| Annuität (190.000 €, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) | -920 € |
| Cashflow nach Finanzierung | -278 € |
Ein negativer Cashflow ist bei aktuellen Zinsen normal – entscheidend ist, ob der monatliche Zuschuss tragbar ist und durch Tilgung + Wertsteigerung langfristig kompensiert wird.
Vertiefung: Immobilien als Kapitalanlage · Mietrendite berechnen
8. Typische Fehler beim ETW-Kauf
- Protokolle nicht gelesen: Die Protokolle der Eigentümeversammlungen zeigen, welche Sanierungen geplant sind. Wer sie nicht liest, wird von Sonderumlagen überrascht.
- Rücklage nicht geprüft: Zu niedrige Rücklagen = hohes Sonderumlage-Risiko. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand und vergleichen Sie mit dem Gebäudealter.
- Hausgeld falsch eingeschätzt: Kapitalanleger, die nur die Kaltmiete sehen, vergessen die nicht umlagefähigen Kosten. Das verschlechtert den Cashflow um 80–150 €/Monat.
- Gemeinschaftseigentum ignoriert: Die schönste Wohnung nützt nichts, wenn Dach, Heizung oder Fassade sanierungsbedürftig sind.
- WEG-Stimmung nicht geprüft: Zerstrittene Eigentüemergemeinschaften blockieren notwendige Sanierungen – das mindert den Wert.
- Sondernutzungsrechte nicht verifiziert: Der Stellplatz im Expose gehört nicht automatisch zur Wohnung. Prüfen Sie die Teilungserklärung.
ETW-Kauf professionell prüfen lassen
Wir prüfen Unterlagen, Hausgeld, Rücklage und Rendite – individuell und unverbindlich.
Kostenlose Beratung starten →9. FAQ: Häufige Fragen zum ETW-Kauf
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Was kostet eine Eigentumswohnung im Unterhalt?
Kann ich meine ETW renovieren wie ich will?
Wie finde ich heraus, ob eine Sonderumlage droht?
Lohnt sich eine ETW als Kapitalanlage?
10. Fazit
Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist mehr als ein Wohnungskauf – Sie kaufen auch ein Stück Gemeinschaft. Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen und Protokolle entscheiden über Kosten und Risiken mindestens so stark wie Lage und Zustand der Wohnung selbst.
Ihre nächsten Schritte
- Teilungserklärung und Protokolle (3 Jahre) anfordern und lesen
- Rücklagenstand prüfen und mit Gebäudealter abgleichen
- Hausgeld-Aufteilung verstehen (umlagefähig vs. nicht umlagefähig)
- Kaufnebenkosten berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner
- Kostenlose Beratung nutzen: Beratung starten
Weiterführende Ratgeber:
Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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