Stabile Mieteinnahmen, Inflationsschutz und langfristiger Vermögensaufbau – warum kluge Anleger auf Immobilien setzen.
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Die kurze Antwort: Ja, und die Rahmenbedingungen sind besser als viele denken. Die Bauzinsen haben sich bei 3,2-3,8% stabilisiert, die Kaufpreise in vielen Regionen um 10-15% korrigiert und die Mieten steigen weiter. Wer heute kauft, steigt in einen Markt ein, der die Überhitzung der Vorjahre hinter sich hat.
Was eine Immobilie von anderen Anlageformen unterscheidet: Sie investieren nicht in ein abstraktes Finanzprodukt, sondern in einen physischen Sachwert. Ein Gebäude, in dem Menschen wohnen, das Miete erwirtschaftet und das Sie über einen Bankkredit zu einem Großteil fremdfinanzieren können. Der Mieter zahlt die Finanzierung, der Staat beteiligt sich über Steuervorteile, und Sie bauen nebenbei Vermögen auf.
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Bewegen Sie die Regler und sehen Sie in Echtzeit, wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Mietrendite auf Ihren Cashflow auswirken.
Vereinfachte Berechnung ohne Steuervorteile. Annahme: 3,5% Zins, 2% Tilgung, 2% Wertsteigerung p.a.
Detaillierte Berechnung mit Steuervorteilen
Was Immobilien von fast jeder anderen Anlage unterscheidet: Sie können mit vergleichsweise wenig eigenem Geld ein vielfach wertvolleres Objekt kontrollieren. Bei 20% Eigenkapital investieren Sie 50.000 Euro und erwerben eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro.
Die Mieteinnahmen und Steuervorteile beziehen sich auf den gesamten Kaufpreis, nicht nur auf Ihren Eigenkapitaleinsatz. Dadurch liegt die Eigenkapitalrendite – also der Ertrag bezogen auf Ihr tatsächlich investiertes Geld – oft bei 8-15% pro Jahr. Versuchen Sie das mal mit einem Tagesgeldkonto.
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie nahezu alle Kosten steuerlich geltend machen: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und vor allem die Abschreibung (AfA). Das Gebäude verliert steuerlich jedes Jahr an Wert – obwohl es real meistens an Wert gewinnt.
Die AfA-Sätze: 2% bei Bestand, 3% bei Neubau ab 2023, und bis zu 9% bei denkmalgeschützten Immobilien. Bei einem 250.000-Euro-Objekt (davon ca. 190.000 Euro Gebäudeanteil) sind das allein durch die AfA zwischen 3.800 und 17.100 Euro jährlich, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senken.
Eine der attraktivsten Regelungen im deutschen Steuerrecht: Wenn Sie eine Immobilie länger als 10 Jahre halten und dann verkaufen, ist der gesamte Wertzuwachs steuerfrei. Keine Abgeltungssteuer, kein Solidaritätszuschlag, keine Kirchensteuer.
Bei einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 2% pro Jahr ist ein 250.000-Euro-Objekt nach 10 Jahren rund 305.000 Euro wert. Die 55.000 Euro Gewinn gehören Ihnen komplett – steuerfrei. Dazu kommen die Mieteinnahmen und die Tilgung, die Sie in der Zwischenzeit aufgebaut haben.
Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und ein solides Einkommen sind die Grundvoraussetzung für eine Bankfinanzierung. Viele unserer Kunden starten mit ihrer ersten Immobilie zwischen 30 und 45 Jahren.
Wer gut verdient, zahlt auch hohe Steuern. Gerade für Selbstständige bieten Immobilien eine der wenigen legalen Möglichkeiten, die Steuerlast spürbar zu senken und gleichzeitig Vermögen aufzubauen.
Eine abbezahlte Immobilie ist ein handfester Wert, den Sie Ihren Kindern hinterlassen können. Die Mieteinnahmen sichern im Alter Ihr Einkommen, unabhängig von der gesetzlichen Rente.
Wer bereits in Aktien oder ETFs investiert, kennt die Volatilität der Märkte. Immobilien bringen Stabilität ins Portfolio und liefern regelmäßige, planbare Erträge.
Den perfekten Zeitpunkt gibt es nicht – das ist bei Immobilien nicht anders als bei Aktien. Was wir aber sagen können: Die Preiskorrektur 2023/2024 hat viele Märkte auf ein realistisches Niveau zurückgebracht. Die Zinsen haben sich stabilisiert, die Mieten steigen weiter. Wer auf den nächsten Preisrückgang wartet, zahlt in der Zwischenzeit höhere Mieten und verpasst den Vermögensaufbau. Historisch war in Deutschland kein 10-Jahres-Zeitraum negativ für Immobilienanleger.
Die meisten Banken erwarten 10-20% vom Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch – zusammen ca. 8-12% je nach Bundesland). Bei einem 250.000-Euro-Objekt sind das also 45.000-70.000 Euro Eigenkapital. Je mehr Sie einbringen, desto besser die Zinskonditionen. In manchen Fällen sind aber auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital möglich. Mehr zur Finanzierung
Leerstand ist bei Wohnimmobilien in Deutschland aktuell das geringste Risiko. Die Leerstandsquote liegt bundesweit unter 3%, in Ballungsräumen oft unter 1%. Der Schlüssel ist die Standortwahl: Wir empfehlen Ihnen Lagen mit stabiler Nachfrage, guter Infrastruktur und positiver Bevölkerungsentwicklung. Und falls doch mal ein Mieterwechsel ansteht, übernehmen wir die Nachvermietung.
Nicht mit dem richtigen Partner. Wir übernehmen den gesamten Prozess: Objektauswahl, Finanzierung, Kaufabwicklung und laufende Verwaltung. Kein Mieterstress, keine Nebenkostenabrechnungen, kein Handwerker-Koordinieren. Sie bekommen monatlich Ihre Mieteinnahme und einmal jährlich die Unterlagen für die Steuererklärung. Passiver geht es nicht.
In einem kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Ihre Situation, berechnen Ihr Potenzial und zeigen Ihnen konkrete Objekte, die zu Ihren Zielen passen.
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Mehr erfahrenWarum die erste Immobilie der wichtigste Schritt ist und wie Sie Ihr Portfolio systematisch erweitern.
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