- Pflicht: Jeder Vermieter muss die Anlage V mit der Steuererklärung abgeben
- Pro Objekt: Für jede vermietete Immobilie wird eine separate Anlage V ausgefüllt
- Einnahmen: Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten + Sonderzahlungen
- Werbungskosten: AfA, Zinsen, Reparaturen, Hausgeld, Fahrtkosten, Steuerberater
- Verlustverrechnung: Verluste aus Vermietung mindern das Gesamteinkommen
- Frist: 31. Juli des Folgejahres (mit Steuerberater: 28./29. Februar des übernächsten Jahres)
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V (V steht für Vermietung) ist das Formular der Einkommensteuererklärung, in dem du deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erklärst. Sie ist das Herzstück der Steuererklärung jedes Immobilieninvestors.
Das Prinzip: Du rechnest alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen und ziehst davon alle Werbungskosten ab. Die Differenz – positiv oder negativ – sind deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit deinen übrigen Einkünften zusammen versteuert werden.
Mieteinnahmen (Zeilen 9–21) minus Werbungskosten (Zeilen 33–51) = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der dein zu versteuerndes Einkommen mindert.
Wer muss die Anlage V abgeben?
Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss die Anlage V abgeben. Das gilt für:
- Vermietung von Wohnungen und Häusern
- Vermietung von Gewerbeimmobilien
- Verpachtung von Grundstücken
- Vermietung von Garagen und Stellplätzen
- Untervermietung (auch einzelner Zimmer)
Wichtig: Auch wenn du im ersten Jahr einen Verlust erzielst (z. B. durch hohe AfA und Zinsen), musst du die Anlage V abgeben. Gerade der Verlust ist ja der steuerliche Vorteil!
Das Finanzamt prüft, ob du eine Einkünfteerzielungsabsicht hast. Bei dauerhafter Vermietung zu marktüblichen Preisen wird diese unterstellt. Achtung: Bei Vermietung an Angehörige muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG), sonst werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Mieteinnahmen richtig eintragen
In den Zeilen 9 bis 21 trägst du alle Einnahmen aus deiner Vermietung ein:
Was zählt zu den Einnahmen?
- Kaltmiete: Die vereinbarte Nettomiete
- Umlagen/Nebenkosten: Vorauszahlungen der Mieter für Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll etc.)
- Nachzahlungen: Nebenkostennachzahlungen der Mieter aus Vorjahresabrechnungen
- Mietkaution: Nur die Zinsen, nicht die Kaution selbst
- Mietwert bei Eigennutzung: Wenn du die Immobilie teilweise selbst nutzt
Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11 EStG): Es zählt das Jahr, in dem das Geld tatsächlich fließt. Dezember-Miete, die erst im Januar eingeht, gehört in das neue Jahr. Ausnahme: Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fließen (10-Tage-Regel).
Werbungskosten: Alles was du absetzen kannst
Die Werbungskosten sind der Schlüssel zur Steueroptimierung. Je mehr du absetzt, desto geringer dein zu versteuerndes Einkommen. Hier die wichtigsten Positionen:
| Werbungskosten-Art | Zeile | Typische Höhe |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 33 | 2–5 % der Gebäudekosten |
| Schuldzinsen | 37 | Oft der größte Posten |
| Erhaltungsaufwand | 39 | Reparaturen, Instandhaltung |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | 46 | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage |
| Grundsteuer | 46 | Variiert nach Gemeinde |
| Versicherungen | 46 | Gebäudevers., Haftpflicht |
| Fahrtkosten | 46 | 0,30 €/km zum Objekt |
| Steuerberaterkosten | 46 | Anteilig für Anlage V |
| Kontoführungsgebühren | 46 | Pauschale 16 € |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Eine wichtige Unterscheidung: Erhaltungsaufwand (Reparaturen, die den bestehenden Zustand erhalten) ist sofort in voller Höhe absetzbar. Herstellungskosten (Maßnahmen, die den Standard erhöhen oder etwas Neues schaffen) müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Wahlrecht nach § 82b EStDV: Du kannst größeren Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen, wenn eine sofortige Absetzung steuerlich ungünstig wäre.
Diese Kosten werden häufig vergessen: Inseratskosten für Mietersuche, Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten, Räumungskosten, Kosten für die Nebenkostenabrechnung, Telefon-/Portokosten für Mieterverwaltung, Renovierungskosten bei Mieterwechsel, Möblierungszuschlag-Kosten, und die Kontoführungsgebühr (16 € Pauschale).
AfA in der Anlage V eintragen
Die Gebäudeabschreibung (AfA) ist für die meisten Vermieter der größte Einzelposten bei den Werbungskosten. In Zeile 33 der Anlage V trägst du den jährlichen AfA-Betrag ein.
Was du angeben musst
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes
- Datum der Anschaffung/Herstellung
- AfA-Satz (2 %, 2,5 %, 3 % oder 5 % degressiv)
- Bisherige AfA-Beträge (kumuliert)
Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen
Einer der größten Vorteile von Immobilien-Investments: Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen des horizontalen und vertikalen Verlustausgleichs mit anderen Einkünften verrechnet.
Im obigen Beispiel reduziert der Verlust von 1.420 € das zu versteuernde Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine Steuerersparnis von 596 € – obwohl der Cashflow aus der Immobilie positiv ist (Miete deckt Kredit und Kosten).
Die AfA ist ein reiner Buchungsverlust – es fließt kein Geld ab. Deine Immobilie kann einen positiven Cashflow (Miete > Rate + Kosten) haben, während du steuerlich einen Verlust ausweist. Genau das ist der Mechanismus, mit dem Immobilien Steuern sparen.
7 häufige Fehler bei der Anlage V
- AfA vergessen oder falsch berechnet: Der häufigste und teuerste Fehler. Prüfe AfA-Satz, Bemessungsgrundlage und zeitanteilige Berechnung im Kaufjahr
- Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage
- Schuldzinsen vergessen: Alle Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind absetzbar – nicht die Tilgung
- Nebenkosten doppelt angesetzt: Umlagefähige Nebenkosten sind Einnahmen UND Ausgaben – sie neutralisieren sich weitgehend
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten verwechselt: Im Zweifel Steuerberater fragen, ob sofort absetzbar oder abschreiben
- Vermietung an Angehörige unter 66 %: Bei zu niedriger Miete werden Werbungskosten anteilig gekürzt
- Belege nicht aufbewahrt: Das Finanzamt kann alle Werbungskosten nachfordern. 10 Jahre Aufbewahrungspflicht
Häufig gestellte Fragen
Was wird in der Anlage V erklärt?
Alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten wie AfA, Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten.
Muss ich eine Anlage V pro Immobilie abgeben?
Ja. Für jede vermietete Immobilie wird eine separate Anlage V erstellt.
Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja. Verluste aus V&V können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das ist einer der größten Steuervorteile bei Immobilien.
Sind Tilgungsraten absetzbar?
Nein. Nur die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensbildung, keine Ausgabe.
Bis wann muss die Steuererklärung abgegeben werden?
Ohne Steuerberater: 31. Juli des Folgejahres. Mit Steuerberater: Ende Februar des übernächsten Jahres (für 2025 also bis 28.02.2027).
Steueroptimierung für Vermieter?
Unsere Experten helfen dir, deine Anlage V optimal zu gestalten und keine Werbungskosten zu verschenken.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), Statistisches Bundesamt, Bundesfinanzministerium
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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