- Steuersatz: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland
- Günstigste Länder: Bayern und Sachsen mit nur 3,5 %
- Teuerste Länder: Brandenburg, NRW, Saarland, SH und Thüringen mit 6,5 %
- Bei Vermietung: Über die AfA als Anschaffungsnebenkosten absetzbar
- Freibetrag: Seit der Reform-Diskussion 2025 in einigen Ländern für Ersterwerber geplant
- Fällig: Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Sie wird auf Länderebene erhoben und ist in der Regel der größte Posten der Kaufnebenkosten. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Anders als die laufende Grundsteuer fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an – nämlich beim Eigentumsübergang. Sie wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt und muss bezahlt werden, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt. Ohne Zahlung der GrESt erhältst du keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und wirst nicht als Eigentümer eingetragen.
1. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben → 2. Notar übermittelt an Finanzamt → 3. Grunderwerbsteuerbescheid (ca. 4–8 Wochen) → 4. Zahlung innerhalb 1 Monat → 5. Unbedenklichkeitsbescheinigung → 6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2025/2026
Die Steuersätze werden von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Seit 2006 dürfen die Länder die Sätze selbst bestimmen – seitdem sind sie in den meisten Ländern deutlich gestiegen.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sparst du in Bayern oder Sachsen im Vergleich zu NRW oder Brandenburg 15.000 € allein an Grunderwerbsteuer. Bei der Standortwahl für Kapitalanlage-Immobilien ist dies ein relevanter Kostenfaktor.
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes. Allerdings gibt es wichtige Details, die den steuerpflichtigen Betrag beeinflussen.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
- Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück
- Übernahme von Verbindlichkeiten (z. B. übernommene Hypotheken)
- Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen: Seit dem BFH-Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) zählen diese nicht zur Bemessungsgrundlage
Was zählt nicht dazu?
- Bewegliches Inventar: Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus (wenn separat im Kaufvertrag ausgewiesen)
- Instandhaltungsrücklage bei WEG-Wohnungen
Befreiungen und Ausnahmen
Das GrEStG sieht mehrere Befreiungstatbestände vor:
Vollständige Befreiungen (§ 3 GrEStG)
- Erbschaft: Immobilienerwerb von Todes wegen ist komplett von der GrESt befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
- Schenkung: Grundstücksübertragungen unter Lebenden im Rahmen einer Schenkung (Erbschaftsteuer kann aber anfallen)
- Ehepartner: Übertragungen zwischen Ehegatten/eingetragenen Lebenspartnern
- Verwandte in gerader Linie: Kauf zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln
- Geringfügiger Erwerb: Kaufpreis unter 2.500 € (Freigrenze, nicht Freibetrag)
Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt. Beim Grundstücksverkauf zwischen Geschwistern fällt daher Grunderwerbsteuer an. Tipp: Über die Eltern als Zwischenstation übertragen (Eltern an Kind ist befreit).
Legale Spartipps für die Grunderwerbsteuer
Tipp 1: Bewegliches Inventar im Kaufvertrag ausweisen
Einbauküche, Markisen, Sauna, Gartenhaus oder hochwertige Einbaumöbel sind bewegliches Inventar und unterliegen nicht der GrESt. Weise diese Posten separat im Kaufvertrag aus. Das Finanzamt akzeptiert realistische Wertansätze – übertreibe nicht, sonst wird nachgeprüft.
Tipp 2: Instandhaltungsrücklage separat ausweisen
Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage (oft 5.000–15.000 €) vom Kaufpreis abgezogen werden. Der BFH hat dies bestätigt (Urteil II R 49/17).
Tipp 3: Grundstück separat kaufen (Share Deal)
Wer Grundstück und Gebäude von verschiedenen Vertragspartnern kauft (z. B. Grundstück vom Eigentümer, Gebäude vom Bauträger), zahlt GrESt nur auf den Grundstückskaufpreis. Achtung: Das Finanzamt prüft auf einheitliches Vertragswerk. Eine zeitliche und sachliche Trennung ist notwendig.
Tipp 4: Freibetrag für Ersterwerber (länderabhängig)
Einige Bundesländer planen oder haben Freibeträge für Ersterwerber eingeführt. In Hamburg gibt es seit 2023 eine Ermäßigung für Ersterwerber. Prüfe die aktuelle Regelung deines Bundeslandes.
Tipp 5: Bei Vermietung über AfA absetzen
Für Kapitalanleger gehört die GrESt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei 2–3 % AfA holst du die Steuer über die Jahre zurück.
Besondere Tipps für Kapitalanleger
Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, hat zusätzliche Gestaltungsspielräume:
- Standortwahl: Bayern und Sachsen mit 3,5 % statt NRW mit 6,5 % sparen bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 €
- AfA-Effekt: Die GrESt erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei 6,5 % GrESt und 300.000 € Kaufpreis erhöht sich die AfA-Basis um ca. 14.625 € (anteilig Gebäude bei 75 %)
- GmbH-Struktur: Bei Share Deals (Kauf von GmbH-Anteilen statt der Immobilie) kann die GrESt unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden. Seit 2024 gelten verschärfte Regeln: Die Grenze liegt bei 90 % der Anteile
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2025?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. In der Praxis wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die GrESt trägt.
Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Immobilien ja – sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben. Bei Eigennutzung nicht absetzbar.
Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Nein. Schenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Allerdings kann Schenkungssteuer anfallen.
Kann ich die GrESt durch Inventar-Abzug reduzieren?
Ja. Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna wird separat im Kaufvertrag ausgewiesen und reduziert die Bemessungsgrundlage. Die Wertansätze müssen realistisch sein.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), Statistisches Bundesamt, Bundesfinanzministerium
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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