Die richtige Finanzierung entscheidet über Ihren Cashflow. Wir vergleichen über 380 Partner, damit Sie die besten Konditionen bekommen.
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Der Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer guten Finanzierung sind keine Nachkommastellen. Bei einem 250.000-Euro-Darlehen über 30 Jahre macht 0,3% weniger Zins rund 18.000 Euro Ersparnis aus. Das ist kein Detail, das ist ein Kleinwagen.
Zinssatz (aktuell 3,2-3,8%). Die Bauzinsen haben sich Anfang 2026 zwischen 3,2% und 3,8% bei 10-jähriger Zinsbindung eingependelt. Wer 20% Eigenkapital mitbringt und eine gute Bonität hat, bekommt Konditionen am unteren Ende. Der Zinssatz allein sagt aber wenig aus, wenn die anderen Parameter nicht stimmen.
Tilgungsrate (2-3% empfohlen). Viele Erstanleger wählen 1% Tilgung, um die Rate niedrig zu halten. Das Problem: Nach 10 Jahren haben Sie bei einem 200.000-Euro-Kredit nur 20.000 Euro getilgt. Bei 2% sind es 40.000, bei 3% sogar 60.000 Euro. Der Unterschied in der monatlichen Rate zwischen 1% und 2% Tilgung? Bei 200.000 Euro Kredit sind das gerade einmal 167 Euro pro Monat.
Zinsbindung (10-15 Jahre). In der aktuellen Zinslandschaft empfehlen wir eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren, besser 15. Der Aufschlag für 15 statt 10 Jahre beträgt aktuell nur 0,2-0,3% und gibt Ihnen Planungssicherheit weit über ein Jahrzehnt hinaus. Bei Kapitalanlage-Immobilien deckt sich die Zinsbindung idealerweise mit der 10-Jahres-Haltefrist.
Sondertilgung (5% pro Jahr). Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag mindestens 5% jährliche Sondertilgung erlaubt, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem 200.000-Euro-Kredit können Sie so jedes Jahr bis zu 10.000 Euro zusätzlich tilgen. Die meisten Banken bieten das kostenfrei an, manche berechnen einen kleinen Zinsaufschlag von 0,05%.
Ein konkretes Beispiel: Bei einem 250.000-Euro-Objekt mit 20% Eigenkapital (50.000 Euro), 3,5% Zins und 2% Tilgung liegt Ihre monatliche Rate bei 917 Euro. Die Mieteinnahmen bei 4% Nettomietrendite betragen 833 Euro. Die Differenz von 84 Euro monatlich ist Ihr tatsächlicher Einsatz, dafür bauen Sie pro Jahr rund 4.000 Euro Vermögen durch Tilgung auf.
Wir schauen uns Ihr Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital und Ihre Ziele an. Nicht als Formular, sondern im Gespräch. Denn ob eine 80%- oder 90%-Finanzierung sinnvoll ist, hängt nicht nur von der Bonität ab, sondern auch davon, ob Sie in drei Jahren eine zweite Immobilie kaufen wollen. Bei Kapitalanlagen rechnen Banken die Mieteinnahmen als Einkommen an, was Ihren Finanzierungsspielraum oft deutlich vergrößert.
Wir fragen nicht bei 3 Banken an, sondern bei über 380 Partnern: Sparkassen, Volksbanken, Großbanken, Direktbanken, Versicherungen und die KfW. Jeder Finanzierungspartner hat andere Stärken. Manche sind günstig bei hohem Eigenkapital, andere finanzieren auch mit weniger. Einige akzeptieren Selbstständige leichter, andere bieten besonders lange Zinsbindungen. Wir kennen die Unterschiede und filtern für Sie die drei bis fünf besten Angebote heraus.
Wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, kümmern wir uns um die komplette Abwicklung: Unterlagen zusammenstellen, Bankgespräche führen, Kreditvertrag prüfen. Sie unterschreiben, wir erledigen den Rest. Die Finanzierungszusage liegt in der Regel nach 2-3 Wochen vor. Und falls sich nach 10 Jahren die Anschlussfinanzierung nähert, melden wir uns rechtzeitig bei Ihnen.
Bewegen Sie die Regler und sehen Sie in Echtzeit, wie Kaufpreis, Zinssatz und Tilgung Ihre monatliche Rate beeinflussen.
Vereinfachte Berechnung. Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt.
Detaillierte Berechnung mit SteuervorteilenDer Klassiker und die häufigste Finanzierungsform bei Kapitalanlage-Immobilien. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich, wobei sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Am Anfang zahlen Sie überwiegend Zinsen, zum Ende hin überwiegend Tilgung.
Der Vorteil für Kapitalanleger: In den ersten Jahren ist der Zinsanteil hoch, und genau dieser ist steuerlich absetzbar. Sie profitieren also von einer höheren Steuerersparnis in der Phase, in der die Finanzierung Sie am meisten kostet. Typisch: 3,5% Zins, 2% Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zinsgünstige Förderdarlehen, die Sie mit einer normalen Bankfinanzierung kombinieren können. Für Kapitalanleger relevant sind vor allem das Programm 261/262 (energieeffizientes Bauen und Sanieren) und das Programm 159 (altersgerechtes Umbauen).
Die Zinsvorteile bewegen sich bei 0,5-1,0% unter dem Marktniveau, dafür gelten strenge energetische Anforderungen. Beim KfW-Effizienzhaus 55 liegt der maximale Förderbetrag bei 120.000 Euro pro Wohneinheit. Nicht jedes Objekt qualifiziert sich, aber wenn, lohnt sich der Antrag fast immer.
Beim Volltilger tilgen Sie das gesamte Darlehen innerhalb der Zinsbindung. Kein Anschlussfinanzierungsrisiko, keine Restschuld, komplette Planungssicherheit. Der Nachteil: Die Rate ist deutlich höher. Bei 200.000 Euro Kredit und 20 Jahren Laufzeit liegt sie bei rund 1.300 Euro statt 917 Euro beim Annuitätendarlehen.
Für Anleger, die auf stabilen Cashflow angewiesen sind, ist der Volltilger selten die beste Wahl. Sinnvoll kann er sein, wenn Sie ohnehin planen, in 15-20 Jahren schuldenfrei zu sein, und die höhere Rate aus dem Einkommen problemlos tragen können.
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heutige Zinsen für die Anschlussfinanzierung, die erst in 1-5 Jahren beginnt. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten Forward-Aufschlag sind das 0,36-1,08% auf den aktuellen Zins.
Wann lohnt sich das? Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden, und Ihre Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Die Prognose ist immer unsicher, aber für sicherheitsorientierte Anleger bietet ein Forward-Darlehen einen nachvollziehbaren Weg, das Zinsrisiko zu begrenzen.
Die Anforderungen der Banken sind strenger geworden, das stimmt. Aber sie sind nicht unerfüllbar. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag, ein Nettoeinkommen ab 2.500 Euro und keine negativen Schufa-Einträge reichen in den meisten Fällen aus. Bei Kapitalanlagen rechnen Banken die erwarteten Mieteinnahmen zu 70-80% als Einkommen an, was die Finanzierung oft leichter macht als bei einer selbstgenutzten Immobilie. Selbstständige benötigen in der Regel die letzten drei Steuerbescheide und BWA. Wir haben Partner, die auf Selbstständigen-Finanzierung spezialisiert sind.
Die ehrliche Antwort: Je mehr, desto besser die Konditionen, aber es geht auch mit weniger als die meisten denken. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch – zusammen 8-12% je nach Bundesland) sollten Sie aus Eigenkapital zahlen. Dazu erwarten die meisten Banken 10-20% des Kaufpreises. Bei einem 250.000-Euro-Objekt sind das also 45.000 bis 70.000 Euro. In manchen Konstellationen finanzieren wir auch mit 5% Eigenkapital, aber der Zinsaufschlag macht das nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Mehr zur Kapitalanlage-Strategie
Das ist das klassische Anschlussfinanzierungsrisiko, und es ist berechtigt. Deshalb empfehlen wir eine Zinsbindung von mindestens 10, besser 15 Jahren. In dieser Zeit tilgen Sie einen erheblichen Teil des Kredits. Bei 2% Tilgung und 200.000 Euro Kredit sind nach 10 Jahren rund 40.000 Euro getilgt. Die Restschuld beträgt dann noch 160.000 Euro. Selbst wenn die Zinsen auf 5% steigen, bleibt die neue Rate mit 933 Euro bezahlbar. Und es gibt noch einen Hebel: Die Mieten steigen in der Regel mit den Zinsen, was die höhere Rate teilweise kompensiert.
In einem kostenlosen Erstgespräch analysieren wir Ihre Situation, vergleichen Angebote und finden die Finanzierung, die zu Ihrem Cashflow passt.
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