Mieten oder Kaufen Rechner 2026: Persönlicher Vergleich
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) ist die schnellste Kennzahl: unter 25 spricht für Kaufen, über 30 für Mieten
- Vergessen Sie nicht die Opportunitätskosten: Eigenkapital im ETF bringt ca. 7 % p.a.
- Kaufnebenkosten von 8-12 % müssen erst verdient werden, bevor der Kauf sich lohnt
- Ab 15+ Jahren Haltedauer gewinnt Kaufen fast immer, darunter hängt es von den lokalen Preisen ab
So funktioniert der Vergleich richtig
Die meisten Online-Rechner vergleichen nur Kreditrate mit Miete. Das ist zu simpel. Ein ehrlicher Vergleich muss folgende Positionen berücksichtigen:
Kosten beim Kaufen
- Kaufnebenkosten (einmalig, 8-12 % des Kaufpreises)
- Kreditrate (Zins + Tilgung)
- Instandhaltungsrücklage (1-1,5 % des Immobilienwerts p.a.)
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (Hausgeld, Verwaltung)
- Entgangene Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (Opportunitätskosten)
Kosten beim Mieten
- Kaltmiete (steigt jährlich um ca. 2-3 %)
- Nebenkosten
- Minus: Rendite auf das nicht eingesetzte Eigenkapital (Ertrag aus ETF-Sparplan)
Die Berechnungsformel
Die zentrale Frage lautet: Ab wann übersteigt das Gesamtvermögen des Käufers das des Mieters?
Vermögen Käufer = Immobilienwert - Restschuld
Vermögen Mieter = ETF-Depot (aus Eigenkapital-Investment + monatlicher Sparrate)
Die monatliche Sparrate des Mieters ergibt sich aus: Kauferrate minus Miete (also die Differenz, die der Mieter spart und investiert).
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor. Beispiel: 250.000 EUR / 10.000 EUR = 25. Interpretation: Unter 20 = sehr günstig zum Kaufen. 20-25 = fair. 25-30 = eher Mieten. Über 30 = Mieten fast immer besser.
Beispielrechnung: B-Stadt (Leipzig, Dresden, Nürnberg)
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis Wohnung (70 qm) | 180.000 EUR |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 18.000 EUR |
| Eigenkapital gesamt | 36.000 EUR |
| Kredit | 162.000 EUR zu 3,5 % |
| Monatliche Rate (3,5 % Zins, 2 % Tilgung) | 742 EUR |
| Instandhaltung + Hausgeld | 200 EUR/Monat |
| Gesamtbelastung Käufer | 942 EUR/Monat |
| Vergleichsmiete kalt | 600 EUR/Monat |
| Kaufpreisfaktor | 25 (fair) |
Ergebnis nach 15 Jahren: Der Käufer hat ca. 120.000 EUR Nettovermögen (Immobilienwert minus Restschuld). Der Mieter, der die Differenz (342 EUR/Monat) und die 36.000 EUR EK in einen ETF investiert, hat bei 7 % Rendite ca. 155.000 EUR. Erst ab Jahr 18-20 überholt der Käufer, weil die Restschuld sinkt und der Immobilienwert steigt.
Beispielrechnung: A-Stadt (München, Hamburg, Frankfurt)
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis Wohnung (70 qm) | 450.000 EUR |
| Kaufnebenkosten (9 %) | 40.500 EUR |
| Eigenkapital gesamt | 90.000 EUR |
| Kredit | 400.500 EUR zu 3,5 % |
| Monatliche Rate | 1.836 EUR |
| Instandhaltung + Hausgeld | 350 EUR/Monat |
| Gesamtbelastung Käufer | 2.186 EUR/Monat |
| Vergleichsmiete kalt | 1.100 EUR/Monat |
| Kaufpreisfaktor | 34 (teuer) |
Ergebnis: Bei einem Kaufpreisfaktor von 34 ist Mieten + Sparen bis Jahr 25+ günstiger. Der Mieter spart 1.086 EUR/Monat und baut mit dem ETF-Depot schneller Vermögen auf als der Käufer. Nur bei sehr starker Wertsteigerung (3 %+ p.a.) holt der Käufer auf.
Faustregeln für Ihre Entscheidung
| Kaufpreisfaktor | Haltedauer | Empfehlung |
|---|---|---|
| Unter 20 | Ab 8 Jahren | Kaufen lohnt sich fast immer |
| 20-25 | Ab 12-15 Jahren | Kaufen lohnt sich langfristig |
| 25-30 | Ab 18-20 Jahren | Nur bei langer Haltedauer sinnvoll |
| Über 30 | 25+ Jahre | Mieten + ETF-Sparen meist besser |
Häufige Rechenfehler
- Kaufnebenkosten vergessen: 8-12 % des Kaufpreises, die am Tag 1 weg sind
- Instandhaltung unterschätzt: Mindestens 1 % des Immobilienwerts pro Jahr einplanen
- Opportunitätskosten ignoriert: 60.000 EUR Eigenkapital in ETFs bringen 4.200 EUR p.a. bei 7 % Rendite
- Mietsteigerungen vergessen: Mieten steigen 2-3 % pro Jahr, was den Kaufvorteil langfristig verstärkt
- Nur nominale Werte vergleichen: Inflation berücksichtigen, Real- statt Nominalwerte betrachten
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor für meine Wunschwohnung?
Nehmen Sie den Kaufpreis (ohne Nebenkosten) und teilen Sie ihn durch die jährliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung in der gleichen Lage. Beispiel: Wohnung kostet 250.000 EUR, vergleichbare Miete 850 EUR/Monat = 10.200 EUR/Jahr. Faktor: 250.000 / 10.200 = 24,5. Das ist ein fairer Wert.
Welche ETF-Rendite soll ich annehmen?
Konservativ: 5-6 % p.a. nach Kosten und Inflation. Realistisch basierend auf historischen Daten (MSCI World, 25 Jahre): 7-8 % p.a. nominal. Verwenden Sie für einen fairen Vergleich 7 % nominal vor Steuern. Die Abgeltungssteuer von 26,375 % fällt erst beim Verkauf an.
Gibt es einen kostenlosen Rechner online?
Ja, die besten kostenlosen Rechner finden Sie bei Stiftung Warentest (Finanztest Mieten-oder-Kaufen-Rechner) und bei der Interhyp. Wichtig: Nutzen Sie einen Rechner, der Opportunitätskosten und Kaufnebenkosten berücksichtigt, nicht nur Kreditrate vs. Miete vergleicht.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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