Das Wichtigste in Kürze
- Grundsteuer muss jeder Immobilieneigentümer zahlen – quartalsweise an die Gemeinde
- Ab 2025 neue Berechnung nach Grundsteuerwert statt Einheitswert
- Durchschnitt: 200-600 € pro Jahr für Eigentumswohnung, 400-1.200 € für Einfamilienhaus
- Hebesätze variieren stark zwischen Gemeinden (100% bis 960%)
- Bei Vermietung umlagefähig als Betriebskosten auf Mieter
- Grundsteuererklärung war Pflicht – Frist lief bis 31.01.2023 (Nachzügler bis 31.01.2024)
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer auf Grundbesitz in Deutschland. Sie wird von den Gemeinden erhoben und gehört zu den ältesten Steuerarten – es gibt sie bereits seit dem Mittelalter!
Grundsteuer kurz erklärt:
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die jeder Eigentümer von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an seine Gemeinde zahlen muss. Sie ist unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder leer steht.
Warum gibt es die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist für Gemeinden eine der wichtigsten und stabilsten Einnahmequellen:
- Planbare Einnahmen: Rund 15,3 Milliarden € jährlich bundesweit
- Finanzierung kommunaler Aufgaben: Schulen, Straßen, Verwaltung, soziale Einrichtungen
- Gemeindeeigene Steuerhoheit: Jede Kommune bestimmt den Hebesatz selbst
- Stabile Bemessungsgrundlage: Grundbesitz ist nicht "flüchtig" wie andere Steuerquellen
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Eigenheimbesitzer
Eigentümer von selbstgenutzten Einfamilienhäusern
Eigentümer von ETW
Besitzer von Eigentumswohnungen
Vermieter
Eigentümer von vermieteten Immobilien (können Grundsteuer umlegen)
Grundstücksbesitzer
Auch unbebaute Grundstücke und Land- & Forstwirtschaft
Gewerbliche Eigentümer
Besitzer von Gewerbeimmobilien
Erbbaurechtsinhaber
Bei Erbbaurecht statt Grundstückseigentümer
⚠️ Wichtig:
Stichtag für die Steuerpflicht ist der 1. Januar des jeweiligen Jahres. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist, muss die Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlen – auch wenn die Immobilie später verkauft wird!
Grundsteuer A, B und C – Die drei Arten
Es gibt in Deutschland drei verschiedene Arten der Grundsteuer, die je nach Grundstücksart angewendet werden:
Grundsteuer A
A = Agrar
Wofür?
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
Beispiele:
- Ackerland
- Grünland / Weideland
- Forstwirtschaftliche Flächen
- Weinberge
- Gartenbauflächen
Anteil:
Nur ca. 2% des Grundsteueraufkommens
Hebesatz:
Oft niedriger als Grundsteuer B (z.B. 250-400%)
Grundsteuer B
B = Bebaute & bebaubare Grundstücke
Wofür?
Alle bebauten oder bebaubaren Grundstücke
Beispiele:
- Wohnhäuser (Ein-/Mehrfamilienhaus)
- Eigentumswohnungen
- Gewerbeimmobilien
- Unbebaute Baugrundstücke
- Garagen & Stellplätze
Anteil:
Ca. 98% des Grundsteueraufkommens – die Hauptsteuer!
Hebesatz:
Durchschnitt Deutschland: 497% (stark schwankend!)
Grundsteuer C
C = Neu ab 2025
Wofür?
Baureife, aber unbebaute Grundstücke (optional für Gemeinden)
Beispiele:
- Erschlossene, aber leere Baugrundstücke
- Baulücken in erschlossenen Gebieten
Zweck:
Bekämpfung von Bodenspekulation – Anreiz zur Bebauung schaffen
Hebesatz:
Bis zu 5-fach höher als Grundsteuer B möglich!
⚠️ Neu: Grundsteuer C ist eine Wahlmöglichkeit für Gemeinden ab 2025. Viele Kommunen prüfen noch, ob sie diese einführen.
Beispiel: Welche Grundsteuer gilt?
- Eigentumswohnung in München → Grundsteuer B
- Einfamilienhaus in Hamburg → Grundsteuer B
- Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage → Grundsteuer B
- Baugrundstück (erschlossen, aber leer) → Grundsteuer B (oder C ab 2025, wenn Gemeinde beschließt)
- Acker mit 5 Hektar → Grundsteuer A
Die Grundsteuerreform 2025 – Was ändert sich?
Die größte Steuerreform seit Jahrzehnten! Am 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Hier erfahren Sie alle Details:
Warum die Reform?
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung verfassungswidrig ist. Grund: Die Einheitswerte stammen aus 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) und haben mit den heutigen Immobilienwerten nichts mehr zu tun.
Alt vs. Neu: Die Unterschiede
| Aspekt | ❌ Alte Grundsteuer (bis 2024) | Neue Grundsteuer (ab 2025) |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Einheitswert (1935/1964) | Grundsteuerwert (aktuell) |
| Bewertung | Völlig veraltet | Bodenrichtwert + Gebäudewert |
| Steuermesszahl | 2,6 ‰ bis 6,0 ‰ | 0,31 ‰ bis 0,91 ‰ (Bundesmodell) |
| Berechnung | Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz | Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Ländermodelle | Einheitlich bundesweit | Bundesmodell oder eigene Ländermodelle |
| Erklärungspflicht | Nur bei Änderungen | Alle Eigentümer mussten 2022/23 neu erklären! |
Die neuen Modelle: Bundesmodell vs. Ländermodelle
Die Länder durften eigene Berechnungsmodelle entwickeln. Hier die Übersicht:
Bundesmodell (wertabhängig)
Angewendet in: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen (+ weitere)
Berechnung: Grundsteuerwert wird aus Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudewert und Alter ermittelt
Faktoren: Lage, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße
🏛️ Bayern: Flächenmodell
Einfachste Berechnung: Nur Grundstücksgröße und Wohnfläche zählen
Vorteil: Sehr einfach, geringe Bürokratie
Nachteil: Luxusvilla = gleiche Grundsteuer wie einfaches Haus bei gleicher Fläche
🏛️ Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Nur Grundstückswert: Gebäude spielen keine Rolle
Berechnung: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße × Steuermesszahl × Hebesatz
Besonderheit: Alter/Zustand des Gebäudes ist egal
🏛️ Hamburg, Hessen, Niedersachsen
Modifizierte Bundesmodelle mit eigenen Anpassungen
Die Grundsteuererklärung 2022
Start der Erklärungspflicht
Alle Eigentümer mussten Grundsteuererklärung über ELSTER abgeben
Ursprüngliche Frist
Abgabefrist (mehrfach verlängert!)
Verlängerte Frist
Finale Frist für die meisten Bundesländer
Bescheiderteilung
Finanzämter versenden Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide
Inkrafttreten
Die neue Grundsteuer wird erstmals fällig!
⚠️ Noch keine Erklärung abgegeben?
Wenn Sie die Grundsteuererklärung noch nicht eingereicht haben, sollten Sie dies umgehend nachholen! Es drohen Verspätungszuschläge und Zwangsgelder. Viele Finanzämter gewähren noch Nachfristen – kontaktieren Sie Ihr Finanzamt!
Wird die Grundsteuer teurer?
Die Reform sollte aufkommensneutral sein – theoretisch. In der Praxis:
Aufkommensneutralität
Gemeinden sollten Hebesätze so anpassen, dass insgesamt gleich viel Grundsteuer eingenommen wird wie vorher.
Gewinner & Verlierer
Es gibt Verschiebungen: Eigentümer in Top-Lagen mit hohen Bodenrichtwerten zahlen mehr, in einfachen Lagen oft weniger.
Viele Gemeinden erhöhen
Einige Kommunen nutzen die Reform, um ihre Hebesätze zu erhöhen und mehr einzunehmen – trotz "Aufkommensneutralität".
Beispiel: Eigentumswohnung München
Wohnung: 80 m², Baujahr 1990, Lage: Schwabing (gute Lage)
Alte Grundsteuer (bis 2024): ca. 250 € / Jahr
Neue Grundsteuer (ab 2025): ca. 320 € / Jahr (+28%)
Grund: Sehr hoher Bodenrichtwert in München-Schwabing
Grundsteuer berechnen – Die Formel
Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren berechnet:
Grundsteuerwert ermitteln
Wer: Finanzamt (Lagefinanzamt)
Was: Ermittelt den Wert der Immobilie nach Bundesmodell oder Landesmodell
Ergebnis: Grundsteuerwertbescheid
Bundesmodell (vereinfacht):
Grundsteuerwert = (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) + (Gebäudesachwert − Alterswertminderung)
Grundsteuermessbetrag berechnen
Wer: Finanzamt (Lagefinanzamt)
Was: Multipliziert Grundsteuerwert mit Steuermesszahl
Ergebnis: Grundsteuermessbescheid
Formel:
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl
Steuermesszahlen (Bundesmodell):
- Wohngrundstücke: 0,31 ‰ (Promille)
- Nichtwohngrundstücke: 0,34 ‰
- Land-/Forstwirtschaft: 0,55 ‰
Grundsteuer berechnen
Wer: Gemeinde
Was: Multipliziert Grundsteuermessbetrag mit Hebesatz
Ergebnis: Grundsteuerbescheid (Zahlungsaufforderung)
Finale Formel:
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus Berlin
Objekt
- Einfamilienhaus in Berlin-Pankow
- Grundstücksgröße: 400 m²
- Wohnfläche: 140 m²
- Baujahr: 1995
- Bodenrichtwert: 800 € / m²
- Hebesatz Berlin: 810%
Berechnung
Stufe 1: Grundsteuerwert
Grundstückswert: 400 m² × 800 €/m² = 320.000 €
Gebäudewert (vereinfacht): ca. 180.000 €
Grundsteuerwert gesamt: 500.000 €
×
Stufe 2: Steuermesszahl
Wohngrundstück: 0,31 ‰
500.000 € × 0,00031
Grundsteuermessbetrag: 155 €
×
Stufe 3: Hebesatz
Hebesatz Berlin: 810%
155 € × 8,10
Grundsteuer: 1.255,50 € / Jahr
Ergebnis
1.255,50 € pro Jahr
Das sind 313,88 € quartalsweise bzw. 104,63 € monatlich
Grundsteuer-Rechner
Berechnen Sie Ihre individuelle Grundsteuer nach der neuen Reform automatisch
Zum kostenlosen RechnerHäufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Grundsteuer auch zahlen, wenn die Immobilie leer steht?
Ja! Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und unabhängig von der Nutzung. Auch leerstehende Immobilien sind grundsteuerpflichtig.
Kann ich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?
Ja, bei vermieteten Immobilien! Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll absetzbar. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist sie NICHT absetzbar.
Wie oft muss ich die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. Sie können oft auch eine jährliche Zahlung (bis 01.07.) mit kleinem Rabatt (ca. 1%) vereinbaren.
Was passiert bei Eigentümerwechsel?
Der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar muss die Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlen. Bei unterjährigem Verkauf wird die Grundsteuer üblicherweise im Kaufvertrag anteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Ja! Sie haben einen Monat ab Zugang Zeit für Einspruch. Häufige Gründe: Falsche Flächen, falscher Bodenrichtwert, falsches Baujahr, falsche Nutzungsart. Lassen Sie den Bescheid genau prüfen!
Immobilien-Investment trotz Grundsteuer?
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