Pflichten des Vermieters 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Kernpflicht: Die Mietsache in vertragsgemässem Zustand erhalten (Paragraph 535 Abs. 1 S. 2 BGB)
- Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode
- Mietkaution auf separatem Konto anlegen und verzinsen
- Verkehrssicherungspflicht: Winterdienst, Treppenhausbeleuchtung, Gebäudesicherheit
- Bei Verstössen drohen Mietminderung, Schadensersatz und im Extremfall fristlose Kündigung durch den Mieter
Vermieterpflichten im Überblick
Die Pflichten des Vermieters ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dem Mietvertrag und verschiedenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Landesbauordnung, Energieeinsparverordnung, Trinkwasserverordnung). Die zentrale Norm ist Paragraph 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
Die wichtigste Vermieterpflicht: Sie müssen die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem funktionsfähigen Zustand halten. Dies umfasst:
- Dach, Fassade, Fenster: Dichtigkeit und bauliche Substanz
- Heizung und Warmwasser: Funktionstüchtigkeit sicherstellen, regelmässige Wartung
- Sanitäranlagen: Wasserleitungen, Abwassser, Toiletten
- Elektrik: Sicherheit der elektrischen Anlagen
- Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Keller, Aufzug
- Schimmelbeseitigung: Bei baulich bedingtem Schimmel
- Schädlingsbekämpfung: Wenn nicht vom Mieter verursacht
Kostenträgung: Die Instandhaltung ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Lediglich Kleinreparaturen können über eine wirksame Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen werden (maximal 100-150 Euro Einzelbetrag, 6-8% der Jahreskaltmiete insgesamt).
Betriebskostenabrechnung
Nach Paragraph 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter jährlich eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellen.
Fristen und Formvorschriften
- Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode
- Verspätete Abrechnung: Nachforderungen verfallen (Ausschlussfrist), Guthaben muss weiterhin ausgezahlt werden
- Umlagefähige Kosten: Nur die in Paragraph 2 BetrKV genannten 17 Kostenarten (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Strassenreinigung, Müllabfuhr, Aufzug, Hauswart, Versicherungen etc.)
- Einsichtsrecht: Der Mieter darf die Originalbelege einsehen
Versäumen Sie die 12-Monats-Frist, können Sie keine Nachforderung mehr geltend machen -- selbst wenn der Mieter erheblich nachzahlen müsste. Ein Guthaben des Mieters müssen Sie hingegen auch nach Fristablauf auszahlen. Tragen Sie die Frist in Ihren Kalender ein.
Pflichten bei der Mietkaution
Die Mietkaution (Paragraph 551 BGB) unterliegt strengen Regeln:
- Maximalhöhe: Drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten)
- Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen
- Getrennte Anlage: Die Kaution muss auf einem separaten Konto angelegt werden, getrennt vom Vermögen des Vermieters
- Insolvenzschutz: Die Kaution ist insolvenzgeschützt (Paragraph 551 Abs. 3 BGB)
- Verzinsung: Zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen
- Rückgabe: Nach Mietende und angemessener Prüfungsfrist (3-6 Monate)
Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter ist als Gebäudeeigentümer für die Sicherheit verantwortlich:
- Winterdienst: Gehwege von Schnee und Eis befreien (kann auf Mieter übertragen werden)
- Treppenhausbeleuchtung: Funktionstüchtigkeit sicherstellen
- Geländer und Treppen: Standsicherheit gewährleisten
- Bäume: Regelmässige Kontrolle auf Standsicherheit und Astbruch
- Rauchmelder: Installation (in allen Bundesländern Pflicht) und je nach Bundesland auch Wartung
- Trinkwasseruntersuchung: Bei Grossanlagen auf Legionellen (Paragraph 14b TrinkwV)
Datenschutz
Der Vermieter verarbeitet personenbezogene Daten des Mieters und muss die DSGVO beachten:
- Daten nur für den Zweck des Mietverhältnisses verwenden
- Nach Mietende nicht mehr benötigte Daten löschen (Aufbewahrungsfristen beachten)
- Keine Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung oder gesetzliche Grundlage
- Keine Videoüberwachung ohne Verhältnismässigkeitsprüfung
Pflichten bei Modernisierung
Plant der Vermieter Modernisierungsmassnahmen, muss er diese drei Monate vorher schriftlich ankündigen (Paragraph 555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten: Art der Massnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, erwartete Mieterhöhung. Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zum Ende des übernaächsten Monats (Paragraph 555e BGB).
Häufig gestellte Fragen
Muss ich als Vermieter eine Hausverwaltung beauftragen?
Nein, es gibt keine Pflicht zur Beauftragung einer Hausverwaltung. Bei Eigentümergemeinschaften (WEG) muss allerdings ein WEG-Verwalter bestellt werden (Paragraph 26 WEG). Für die Mietverwaltung eines einzelnen Objekts oder Mehrfamilienhauses können Sie alles selbst erledigen oder einen Verwalter beauftragen (Kosten: ca. 20-30 Euro pro Wohnung und Monat).
Wer muss den Rauchmelder warten?
Die Installation ist in allen Bundesländern Pflicht und obliegt dem Eigentümer. Die Wartung (jährliche Funktionsprüfung) liegt je nach Bundesland entweder beim Vermieter oder kann auf den Mieter übertragen werden. In Bayern, Nordrhein-Westfalen und einigen anderen Ländern ist der Mieter für die Wartung zuständig, in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg der Vermieter.
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Geprüft von Lucas Siebeking
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Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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