Pflichten des Vermieters 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kuerze
- Kernpflicht: Die Mietsache in vertragsgemaessem Zustand erhalten (Paragraph 535 Abs. 1 S. 2 BGB)
- Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode
- Mietkaution auf separatem Konto anlegen und verzinsen
- Verkehrssicherungspflicht: Winterdienst, Treppenhausbeleuchtung, Gebaeudesicherheit
- Bei Verstoessen drohen Mietminderung, Schadensersatz und im Extremfall fristlose Kündigung durch den Mieter
Vermieterpflichten im Ueberblick
Die Pflichten des Vermieters ergeben sich aus dem Buergerlichen Gesetzbuch (BGB), dem Mietvertrag und verschiedenen oeffentlich-rechtlichen Vorschriften (Landesbauordnung, Energieeinsparverordnung, Trinkwasserverordnung). Die zentrale Norm ist Paragraph 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemaessen Gebrauch geeigneten Zustand zu ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
Die wichtigste Vermieterpflicht: Sie muessen die Mietsache waehrend der gesamten Mietdauer in einem funktionsfaehigen Zustand halten. Dies umfasst:
- Dach, Fassade, Fenster: Dichtigkeit und bauliche Substanz
- Heizung und Warmwasser: Funktionstuechtigkeit sicherstellen, regelmaessige Wartung
- Sanitaeranlagen: Wasserleitungen, Abwassser, Toiletten
- Elektrik: Sicherheit der elektrischen Anlagen
- Gemeinschaftsflaechen: Treppenhaus, Keller, Aufzug
- Schimmelbeseitigung: Bei baulich bedingtem Schimmel
- Schaedlingsbekaempfung: Wenn nicht vom Mieter verursacht
Kostentraegung: Die Instandhaltung ist grundsaetzlich Sache des Vermieters. Lediglich Kleinreparaturen koennen ueber eine wirksame Mietvertragsklausel auf den Mieter uebertragen werden (maximal 100-150 Euro Einzelbetrag, 6-8% der Jahreskaltmiete insgesamt).
Betriebskostenabrechnung
Nach Paragraph 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter jaehrlich eine Abrechnung ueber die Betriebskosten erstellen.
Fristen und Formvorschriften
- Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode
- Verspaetete Abrechnung: Nachforderungen verfallen (Ausschlussfrist), Guthaben muss weiterhin ausgezahlt werden
- Umlagefaehige Kosten: Nur die in Paragraph 2 BetrKV genannten 17 Kostenarten (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Strassenreinigung, Muellabfuhr, Aufzug, Hauswart, Versicherungen etc.)
- Einsichtsrecht: Der Mieter darf die Originalbelege einsehen
Versaeumen Sie die 12-Monats-Frist, koennen Sie keine Nachforderung mehr geltend machen -- selbst wenn der Mieter erheblich nachzahlen muesste. Ein Guthaben des Mieters muessen Sie hingegen auch nach Fristablauf auszahlen. Tragen Sie die Frist in Ihren Kalender ein.
Pflichten bei der Mietkaution
Die Mietkaution (Paragraph 551 BGB) unterliegt strengen Regeln:
- Maximalhoehe: Drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten)
- Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen
- Getrennte Anlage: Die Kaution muss auf einem separaten Konto angelegt werden, getrennt vom Vermoegen des Vermieters
- Insolvenzschutz: Die Kaution ist insolvenzgeschuetzt (Paragraph 551 Abs. 3 BGB)
- Verzinsung: Zum ueblichen Zinssatz fuer Spareinlagen
- Rueckgabe: Nach Mietende und angemessener Prüfungsfrist (3-6 Monate)
Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter ist als Gebaeudeeigentuemer fuer die Sicherheit verantwortlich:
- Winterdienst: Gehwege von Schnee und Eis befreien (kann auf Mieter uebertragen werden)
- Treppenhausbeleuchtung: Funktionstuechtigkeit sicherstellen
- Gelaender und Treppen: Standsicherheit gewaehrleisten
- Baeume: Regelmaessige Kontrolle auf Standsicherheit und Astbruch
- Rauchmelder: Installation (in allen Bundeslaendern Pflicht) und je nach Bundesland auch Wartung
- Trinkwasseruntersuchung: Bei Grossanlagen auf Legionellen (Paragraph 14b TrinkwV)
Datenschutz
Der Vermieter verarbeitet personenbezogene Daten des Mieters und muss die DSGVO beachten:
- Daten nur fuer den Zweck des Mietverhaeltnisses verwenden
- Nach Mietende nicht mehr benoetigte Daten loeschen (Aufbewahrungsfristen beachten)
- Keine Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung oder gesetzliche Grundlage
- Keine Videoueberwachung ohne Verhaeltnismaessigkeitspruefung
Pflichten bei Modernisierung
Plant der Vermieter Modernisierungsmassnahmen, muss er diese drei Monate vorher schriftlich ankuendigen (Paragraph 555c BGB). Die Ankuendigung muss enthalten: Art der Massnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, erwartete Mieterhoehung. Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkuendigungsrecht zum Ende des uebernaaechsten Monats (Paragraph 555e BGB).
Haeufig gestellte Fragen
Muss ich als Vermieter eine Hausverwaltung beauftragen?
Nein, es gibt keine Pflicht zur Beauftragung einer Hausverwaltung. Bei Eigentuemergemeinschaften (WEG) muss allerdings ein WEG-Verwalter bestellt werden (Paragraph 26 WEG). Fuer die Mietverwaltung eines einzelnen Objekts oder Mehrfamilienhauses koennen Sie alles selbst erledigen oder einen Verwalter beauftragen (Kosten: ca. 20-30 Euro pro Wohnung und Monat).
Wer muss den Rauchmelder warten?
Die Installation ist in allen Bundeslaendern Pflicht und obliegt dem Eigentuemer. Die Wartung (jaehrliche Funktionspruefung) liegt je nach Bundesland entweder beim Vermieter oder kann auf den Mieter uebertragen werden. In Bayern, Nordrhein-Westfalen und einigen anderen Laendern ist der Mieter fuer die Wartung zustaendig, in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg der Vermieter.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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