Mietrecht Schönheitsreparaturen 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kuerze
- Schoenheitsreparaturen sind grundsaetzlich Sache des Vermieters (Paragraph 535 Abs. 1 S. 2 BGB)
- Die Pflicht kann wirksam auf den Mieter uebertragen werden -- aber nur mit korrekter Klausel
- Starre Fristenpläne ("alle 3 Jahre Kueche streichen") sind unwirksam (BGH, VIII ZR 360/03)
- Quotenklauseln (anteilige Kosten bei Auszug vor Fristablauf) sind unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14)
- Wurde die Wohnung unrenoviert uebernommen, muss der Mieter bei Auszug nicht renovieren (BGH, VIII ZR 185/14)
Was sind Schoenheitsreparaturen?
Schoenheitsreparaturen umfassen nach der Definition in Paragraph 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ausschliesslich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Waende und Decken, das Streichen der Fussboeden, Heizkoerper einschliesslich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen.
Nicht zu den Schoenheitsreparaturen gehoeren:
- Reparatur von Sanitaeranlagen, Elektrik, Tuerschloessern
- Schleifen oder Abziehen von Parkettboeden
- Erneuerung von Teppichboeden
- Beseitigung von Schaeden an Waenden (Risse, Loecher jenseits normaler Abnutzung)
- Aussenarbeiten (Fassade, Fenster von aussen)
Grundsatz: Schoenheitsreparaturen sind Vermietersache
Nach Paragraph 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache waehrend der Mietzeit in einem zum vertragsgemaessen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehoeren auch Schoenheitsreparaturen. Ohne wirksame vertragliche Regelung muss der Vermieter selbst renovieren.
Wirksame Übertragung auf den Mieter
Die Pflicht zur Durchfuehrung von Schoenheitsreparaturen kann im Mietvertrag auf den Mieter uebertragen werden. Damit eine solche Klausel der AGB-Kontrolle standhaelt, muss sie folgende Anforderungen erfuellen:
Wirksame Klauseln
- Flexible Fristenpläne: "In der Regel" oder "im Allgemeinen" -- z.B. "Kueche und Bad in der Regel alle 5 Jahre, Wohnraeume alle 5-8 Jahre" (BGH, VIII ZR 360/03)
- Bedarfsklausel: "Schoenheitsreparaturen sind vom Mieter nach Bedarf durchzufuehren" -- wirksam, da flexibel
- Keine Farb- oder Qualitaetsvorgaben waehrend der Mietzeit: Der Mieter darf in beliebigen Farben streichen, solange das Mietverhaeltnis laeuft
Unwirksame Klauseln (BGH-Rechtsprechung)
| Klauseltyp | Entscheidung | Begruendung |
|---|---|---|
| Starre Fristenpläne | BGH, VIII ZR 360/03 | Renovierung unabhaengig vom tatsaechlichen Zustand benachteiligt den Mieter unangemessen |
| Quotenklausel bei Auszug | BGH, VIII ZR 185/14 | Anteilige Kostenuebernahme bei Auszug vor Fristablauf ist intransparent |
| Farbwahlklausel waehrend Mietzeit | BGH, VIII ZR 198/10 | Einschraenkung der Gestaltungsfreiheit waehrend der Mietzeit |
| Endrenovierungsklausel | BGH, VIII ZR 308/02 | Renovierung bei Auszug unabhaengig vom Zustand |
| Fachhandwerkerklausel | BGH, VIII ZR 294/09 | Mieter darf selbst renovieren (Eigenleistung) |
Folgen unwirksamer Klauseln
Ist die Schoenheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, faellt die Renovierungspflicht an den Vermieter zurueck. Der Mieter muss waehrend der Mietzeit und bei Auszug nicht renovieren -- unabhaengig davon, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Dies kann fuer Vermieter erhebliche finanzielle Folgen haben.
Lassen Sie Ihren Mietvertrag anwaltlich pruefen. Ein unwirksame Schoenheitsreparaturklausel kann bei einem Mieterwechsel schnell 2.000 bis 5.000 Euro Renovierungskosten verursachen, die Sie als Vermieter tragen muessen. Die Investition in einen aktuellen Mietvertrag (150-300 Euro) lohnt sich.
Renovierung bei Auszug
Bei Auszug gelten folgende Grundsaetze:
- Der Mieter muss nur renovieren, wenn eine wirksame Klausel besteht und tatsaechlich Renovierungsbedarf vorliegt
- Der Mieter muss die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurueckgeben, wenn er sie in kraeftigen Farben gestrichen hat (BGH, VIII ZR 416/12)
- Normalgebrauchsspuren muessen nicht beseitigt werden
- Duebeloecher in ueblicher Zahl und Groesse muessen grundsaetzlich nicht verspachtelt werden
Sonderfall: Unrenoviert uebernommene Wohnung
Hat der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand uebernommen, ohne dafuer einen angemessenen Ausgleich zu erhalten (z.B. mietfreie Zeit), ist eine Schoenheitsreparaturklausel unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14). Der Mieter muss bei Auszug nicht renovieren -- er wuerde sonst in einen besseren Zustand versetzen als bei Einzug.
Dieser BGH-Grundsatz hat massive Auswirkungen: Bei Altmietvertraegen mit unrenovierter Übergabe traegt der Vermieter die gesamte Renovierungslast. Dokumentieren Sie daher bei jeder Wohnungsuebergabe den Zustand sorgfaeltig im Übergabeprotokoll.
Haeufig gestellte Fragen
Muss der Mieter beim Auszug immer streichen?
Nein. Der Mieter muss nur streichen, wenn (1) eine wirksame Renovierungsklausel im Vertrag steht, (2) tatsaechlich Renovierungsbedarf besteht und (3) die Wohnung nicht unrenoviert uebernommen wurde. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, traegt der Vermieter die Renovierungskosten.
Darf der Mieter die Waende in Schwarz streichen?
Waehrend der Mietzeit ja -- der Mieter hat das Recht, die Wohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten (BGH, VIII ZR 198/10). Bei Auszug muss er jedoch die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurueckgeben (Weiss, Hellbeige), wenn er sie in auffaelligen Farben gestrichen hat.
Was kann ich als Vermieter tun, wenn der Mieter nicht renoviert?
Pruefen Sie zunaechst, ob Ihre Mietvertragsklausel wirksam ist. Falls ja und Renovierungsbedarf besteht: Setzen Sie dem Mieter schriftlich eine angemessene Frist (14-21 Tage). Nach fruchtlosem Fristablauf koennen Sie die Renovierung auf Kosten des Mieters durchfuehren lassen (Schadensersatz statt Leistung, Paragraph 281 BGB). Alternativ: Aufrechnung mit der Kaution.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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