Das Wichtigste in Kürze
- Drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert (ImmoWertV 2021)
- Online-Bewertungen liefern eine erste Orientierung (Abweichung: +/- 10-25 %)
- Ein Vollgutachten kostet 1.500-4.000 EUR, ein Kurzgutachten 300-800 EUR
- Für Kapitalanleger ist der Ertragswert das relevanteste Verfahren
- Kostenlose Datenqüllen: Bodenrichtwerte (BORIS), Mietspiegel, Gutachterausschuss-Berichte
Warum den Immobilienwert ermitteln?
- Kaufentscheidung: Ist der Angebotspreis angemessen oder überteuert?
- Verkauf: Welchen Preis kann ich realistisch erzielen?
- Finanzierung: Banken benötigen eine Werteinschätzung für den Beleihungswert
- Steuer: Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer (ab 2025 neue Bewertung)
- Scheidung / Erbstreit: Gerichtsfeste Bewertung erforderlich
Die drei normierten Verfahren
| Verfahren | Fragt nach | Bestes für | Datenqülle |
|---|---|---|---|
| Vergleichswert | Was zahlen andere für Ähnliches? | ETW, Reihenhäuser, Grundstücke | Kaufpreissammlung Gutachterausschuss |
| Ertragswert | Was bringt die Immobilie an Mieteinnahmen? | Vermietete Objekte, MFH, Gewerbe | Mietspiegel, Mietverträge |
| Sachwert | Was würde der Neubau kosten? | EFH (eigengenutzt), Spezialgebäude | NHK 2010, Baupreisindex |
Jedes Verfahren hat seine Stärken. In der Praxis werden oft zwei Verfahren kombiniert und gewichtet. Für Kapitalanleger steht der Ertragswert im Vordergrund, weil er die Rendite widerspiegelt.
Online-Bewertung: Schnell, aber ungenau
Zahlreiche Portale bieten kostenlose oder günstige Sofort-Bewertungen:
- ImmoScout24 / Immowelt: Kostenlos, basiert auf Angebotsdaten (nicht Transaktionspreise)
- Sprengnetter: 30-100 EUR, nutzt echte Transaktionsdaten. Genauer als Portale
- Scoperty (Veröffentlichung eingestellt): Früher öffentliche Schätzwerte für jede Adresse
Genauigkeit: Online-Bewertungen weichen typisch um +/- 10-25 % vom tatsächlichen Verkehrswert ab. Sie eignen sich als erste Orientierung, nicht als Entscheidungsgrundlage.
Professionelles Gutachten
| Gutachtenart | Kosten | Gerichtsfest | Wann sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Vollgutachten (öffentl. bestellt) | 1.500-4.000 EUR | Ja | Erbstreit, Scheidung, Finanzamt |
| Kurzgutachten | 300-800 EUR | Bedingt | Kaufentscheidung, Verkauf |
| Makler-Bewertung | Kostenlos (bei Auftrag) | Nein | Erste Einschätzung |
Immobilienwert selbst einschätzen
Mit folgenden kostenlosen Qüllen können Sie den Wert grob selbst ermitteln:
- Bodenrichtwerte (BORIS): boris.de oder Landesportale. Kostenlos. Gibt den Grundstückswert an.
- Mietspiegel: Von der Kommune veröffentlicht. Basis für die Ertragswertberechnung.
- Grundstücksmarktberichte: Gutachterausschüsse veröffentlichen jährlich Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichspreise.
- Mietmultiplikator-Methode: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Unter 20 = günstig, 20-25 = fair, über 25 = teuer (Richtwert für Kapitalanlagen).
Kaufpreis: 200.000 EUR. Jahresnettokaltmiete: 9.600 EUR. Mietmultiplikator: 200.000 / 9.600 = 20,8. In einer B-Stadt mit stabiler Nachfrage ein fairer Wert. In einer A-Stadt würde der Multiplikator eher bei 25-30 liegen.
Häufige Fragen
Welches Verfahren nutzt die Bank?
Banken ermitteln den Beleihungswert (nicht den Verkehrswert). Sie verwenden typisch das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren für eigengenutzte. Der Beleihungswert liegt typisch 10-30 % unter dem Verkehrswert (konservativer Ansatz).
Kann ich den Immobilienwert steuerlich senken?
Für die Erbschaft-/Schenkungsteuer können Sie ein Sachverständigengutachten vorlegen, wenn der tatsächliche Verkehrswert unter dem steuerlichen Grundbesitzwert liegt (Paragraf 198 BewG). Das lohnt sich besonders bei sanierungsbedürfigen Immobilien.
Wie oft ändert sich der Immobilienwert?
Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen und ändert sich laufend mit dem Markt. In Boom-Phasen stiegen Immobilienwerte 5-10 % p.a. (2015-2022), in der Zinskorrektur fielen sie 5-15 % (2022-2024). Seit Mitte 2024 stabilisieren sich die Preise.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Qüllen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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