Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert (= Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (Paragraf 194 BauGB)
- Drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert (ImmoWertV 2021)
- Wichtig für: Kauf/Verkauf, Finanzierung, Erbschaft/Schenkung, Scheidung, Enteignung
- Ein Vollgutachten kostet 1.500-4.000 EUR, ist aber bei Rechtsstreitigkeiten oft Pflicht
- Online-Bewertungen (Sprengnetter, ImmoScout24) liefern nur eine grobe Orientierung
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gesetzlich definiert in Paragraf 194 BauGB: Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben ausser Betracht.
Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind identisch (Paragraf 194 BauGB, Satz 2). In der Praxis werden beide synonym verwendet.
Drei Ermittlungsverfahren
| Verfahren | Grundlage | Anwendung | Genauigkeit |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Preise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke | Hoch (bei ausreichend Vergleichsdaten) |
| Ertragswertverfahren | Nachhaltige Mieteinnahmen | Vermietete Objekte, Kapitalanlagen | Hoch (bei stabiler Vermietung) |
| Sachwertverfahren | Herstellungskosten - Abnutzung | Eigengenutzte EFH, Spezialobjekte | Mittel (Marktanpassung nötig) |
In der Praxis wenden Gutachter oft mehrere Verfahren an und gewichten die Ergebnisse. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung könnten z.B. Ertragswert (60 %) und Vergleichswert (40 %) kombiniert werden.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert
- Lage: Der mit Abstand wichtigste Faktor. Makrolage (Stadt, Region) und Mikrolage (Strasse, Umgebung, Infrastruktur)
- Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Raumaufteilung
- Baujahr und Zustand: Modernisierungsgrad, energetischer Zustand, Sanierungsstau
- Ausstattung: Heizung, Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon/Terrasse
- Mietverhältnisse: Laufende Mietverträge können wertsteigend (langfristiger Mieter) oder wertmindernd (unter Marktmiete) sein
- Rechtliche Einschränkungen: Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wegerechte, Baulasten
Anlässe für die Verkehrswertermittlung
- Kauf oder Verkauf: Orientierung für die Preisfindung
- Finanzierung: Banken ermitteln den Beleihungswert (typisch 70-90 % des Verkehrswerts)
- Erbschaft und Schenkung: Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer
- Scheidung: Vermögenaufteilung erfordert einen stichtagsbezogenen Verkehrswert
- Zwangsversteigerung: Das Gericht lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen
- Bilanzierung: Unternehmen benötigen Verkehrswerte für die Bilanz (HGB/IFRS)
Gutachten: Kosten und Ablauf
| Gutachtenart | Kosten | Dauer | Verwendung |
|---|---|---|---|
| Vollgutachten (öffentl. bestellt) | 1.500-4.000 EUR | 4-8 Wochen | Gericht, Finanzamt, Erbstreit |
| Kurzgutachten | 300-800 EUR | 1-2 Wochen | Kauf/Verkauf-Entscheidung |
| Online-Bewertung | 0-100 EUR | Sofort | Erste Orientierung |
Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis?
Nicht zwingend. Der Verkehrswert ist ein rechnerisch ermittelter Wert, der Kaufpreis das Ergebnis einer Verhandlung. In der Praxis liegen beide oft nah beieinander, aber Sonderfaktoren (Zeitdruck, persönliche Verhältnisse, Bieter-Wettbewerb) können zu Abweichungen führen.
Kann das Finanzamt einen anderen Wert ansetzen als mein Gutachter?
Ja. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG), das eigene (vereinfachte) Verfahren verwendet. Wenn der Finanzamt-Wert höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert, können Sie ein Sachverständigengutachten vorlegen, um den niedrigeren Wert nachzuweisen (Paragraf 198 BewG).
Wie aktuell muss ein Verkehrswertgutachten sein?
Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen. Für Gerichtsverfahren oder Erbschaftsteuer muss das Gutachten den Wert zu einem bestimmten Stichtag ermitteln. Für einen Kauf reicht ein Gutachten, das nicht älter als 6-12 Monate ist. Bei schnell verändernden Märkten kann eine Aktualisierung nötig sein.
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Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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