Das Wichtigste in Kürze
- Der Ertragswert berechnet den Immobilienwert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen
- Massgebliches Verfahren für vermietete Immobilien und Kapitalanlagen (ImmoWertV 2021)
- Formel: Ertragswert = Bodenwert + Barwert der Reinerträge über die Restnutzungsdauer
- Zentraler Parameter: der Liegenschaftszinssatz (typisch 3-7 % je nach Immobilientyp)
- Wird von Banken zur Beleihungswertermittlung und vom Finanzamt zur Erbschaftsteuer-Bewertung genutzt
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert einer Immobilie bemisst sich nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Er beantwortet die Frage: Was ist eine Immobilie wert, wenn man sie ausschliesslich als Einkommensqülle betrachtet? Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) normiert und wird für alle vermieteten Objekte angewendet.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das die Baukosten bewertet) und zum Vergleichswertverfahren (das Marktpreise vergleichbarer Objekte heranzieht) steht beim Ertragswertverfahren die Rendite im Mittelpunkt.
Berechnungsformel
Das vereinfachte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV:
- Bodenwert ermitteln: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
- Rohertrag berechnen: Jahresnettokaltmiete (nachhaltig erzielbar, nicht Ist-Miete)
- Reinertrag berechnen: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (typisch 15-25 %)
- Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz
- Gebäudereinertrag: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung
- Vervielfältiger anwenden: Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
- Ertragswert: Bodenwert + kapitalisierter Gebäudereinertrag
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in Leipzig
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstück: 400 qm x 280 EUR/qm Bodenrichtwert | 112.000 EUR |
| Jahresnettokaltmiete (nachhaltig) | 42.000 EUR |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | -8.400 EUR |
| Reinertrag | 33.600 EUR |
| Bodenwertverzinsung (112.000 x 4,5 %) | -5.040 EUR |
| Gebäudereinertrag | 28.560 EUR |
| Vervielfältiger (50 J. RND, 4,5 % LZ = 19,76) | x 19,76 |
| Kapitalisierter Gebäudereinertrag | 564.346 EUR |
| Ertragswert (Bodenwert + Gebäudeertragswert) | 676.346 EUR |
Liegenschaftszinssatz: Der entscheidende Parameter
Der Liegenschaftszinssatz drückt die Markterwartung an die Verzinsung des Immobilienkapitals aus. Er wird von den Gutachterausschüssen aus realen Transaktionen abgeleitet.
| Immobilientyp | Typischer Liegenschaftszinssatz |
|---|---|
| Eigentumswohnung (vermietet) | 2,5-4,0 % |
| Mehrfamilienhaus | 3,5-5,5 % |
| Büroimmobilie | 4,5-6,5 % |
| Gewerbe/Einzelhandel | 5,0-7,0 % |
| Gemischt genutztes Gebäude | 4,0-6,0 % |
Wichtig: Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert (weil die künftigen Erträge stärker abgezinst werden). In Toplagen mit niedrigem Risiko ist der LZ niedrig, in Randlagen mit höherem Risiko entsprechend höher.
Ertragswert vs. Sachwert vs. Vergleichswert
| Verfahren | Grundlage | Anwendungsfall |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Mieteinnahmen | Vermietete Objekte, Kapitalanlagen |
| Sachwertverfahren | Herstellungskosten | Eigengenutzte Immobilien, Spezialgebäude |
| Vergleichswertverfahren | Marktpreise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke |
In der Praxis ermitteln Gutachter oft mehrere Werte und gewichten sie. Bei Kapitalanlagen hat der Ertragswert das höchste Gewicht.
Häufige Fragen
Ist der Ertragswert gleich dem Marktwert?
Nicht unbedingt. Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert auf Basis normierter Parameter. Der tatsächliche Marktwert kann davon abweichen, weil er auch spekulative Erwartungen, Angebot/Nachfrage-Verhältnisse und emotionale Faktoren widerspiegelt. In angespannten Märkten liegt der Marktwert oft über dem Ertragswert.
Wer erstellt ein Ertragswertgutachten?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Gutachterausschüsse oder freie Sachverständige. Kosten: 1.500-4.000 EUR für ein Vollgutachten, 300-800 EUR für eine Kurzstellungnahme.
Welchen Liegenschaftszins soll ich verwenden?
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen für jede Region aktuelle Liegenschaftszinssätze. Diese finden Sie in den Grundstücksmarktberichten (kostenlos oder günstig erhältlich). Verwenden Sie immer die aktuellen lokalen Werte, nicht pauschale Schätzungen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Qüllen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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