Das Wichtigste in Kürze
- Der Sachwert berechnet den Immobilienwert anhand der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung
- Primär für eigengenutzte Immobilien und Spezialgebäude angewendet (ImmoWertV 2021)
- Besteht aus drei Komponenten: Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Aussenanlagen
- Normalherstellungskosten (NHK 2010): 800-2.200 EUR/qm je nach Gebäudeart und Ausstattung
- Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den rechnerischen Sachwert auf den tatsächlichen Marktwert
Was ist der Sachwert?
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was würde es kosten, diese Immobilie heute neu zu bauen? Es berechnet den Wiederbeschaffungswert des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) und addiert den Bodenwert. Das Verfahren ist in der ImmoWertV 2021 (Paragraf 21-23) normiert.
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren (Fokus auf Mieteinnahmen) steht beim Sachwert die Substanz im Mittelpunkt. Es eignet sich daher besonders für eigengenutzte Immobilien, bei denen keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Berechnungsschritte
- Bodenwert: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
- Gebäude-Regelherstellungskosten: Brutto-Grundfläche x NHK (aus NHK-Tabelle)
- Alterswertminderung: Lineare Abschreibung basierend auf Gesamtnutzungsdauer und Alter
- Gebäudesachwert: Regelherstellungskosten minus Alterswertminderung
- Aussenanlagen: Pauschal 3-5 % des Gebäudesachwerts oder Einzelbewertung
- Vorläufiger Sachwert: Bodenwert + Gebäudesachwert + Aussenanlagen
- Marktanpassungsfaktor: Korrektur auf Marktverhältnisse (typisch 0,7-1,3)
- Sachwert (marktangepasst): Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Regensburg
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstück: 600 qm x 350 EUR/qm | 210.000 EUR |
| Brutto-Grundfläche Gebäude: 180 qm | |
| NHK 2010 (EFH, mittlere Ausstattung): 1.350 EUR/qm | |
| Regelherstellungskosten (x Baupreisindex 1,45) | 352.350 EUR |
| Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, Alter: 25 Jahre | |
| Alterswertminderung (25/80 = 31,25 %) | -110.109 EUR |
| Gebäudesachwert | 242.241 EUR |
| Aussenanlagen (4 %) | 9.690 EUR |
| Vorläufiger Sachwert | 461.931 EUR |
| Marktanpassungsfaktor (Regensburg: 1,10) | x 1,10 |
| Sachwert (marktangepasst) | 508.124 EUR |
Marktanpassungsfaktor
Der Marktanpassungsfaktor gleicht die Differenz zwischen dem rechnerischen Sachwert und dem tatsächlichen Marktgeschehen aus. Er wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und variiert stark:
- München, Frankfurt: 1,2-1,5 (Marktpreise liegen deutlich über dem Sachwert)
- Mittelstädte: 0,9-1,2
- Strukturschwache Regionen: 0,6-0,9 (Marktpreise unter Sachwert)
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
- Eigengenutzte Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
- Spezialimmobilien ohne Vergleichsobjekte (Kirchen, Sportstäetten)
- Ergänzend zum Ertragswert bei gewerblich genutzten Spezialimmobilien
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt wendet das Sachwertverfahren nach BewG an
Für Kapitalanleger ist der Sachwert weniger relevant als der Ertragswert, da die Rendite und nicht die Substanz entscheidend ist. Er dient aber als Plausibilitätskontrolle: Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Sachwert, zahlen Sie einen "Ertragswertaufschlag" für die Mieteinnahmen.
Häufige Fragen
Was kostet ein Sachwertgutachten?
Ein Vollgutachten nach ImmoWertV: 1.500-3.500 EUR. Eine Kurzstellungnahme: 300-600 EUR. Online-Bewertungen (z.B. Sprengnetter) liegen bei 30-100 EUR, sind aber deutlich weniger belastbar.
Was sind die NHK 2010?
Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) sind die amtliche Tabelle der Baukosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche, differenziert nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard. Sie werden mit dem aktuellen Baupreisindex (2025: ca. 1,45-1,50) auf das Bewertungsdatum hochgerechnet.
Warum weicht der Sachwert vom Kaufpreis ab?
Der Sachwert bildet nur die Substanz ab, nicht die Ertragskraft oder die Marktlage. In begehrten Lagen zahlen Käufer mehr als den Sachwert (Lage-Premium). In unbeliebten Lagen liegt der Kaufpreis oft unter dem Sachwert, weil die Nachfrage fehlt.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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