Kann ich vom Kaufvertrag zuruecktreten?

Nach notarieller Beurkundung ist ein Ruecktritt nur unter sehr engen Voraussetzungen moeglich (z.B. bei arglistiger Taeuschung oder vertraglich vereinbartem Ruecktrittsrecht). Deshalb: Vor dem Notartermin gruendlich pruefen.

Immobilienkauf Ablauf 2026: 10 Schritte zum Eigentümer

Q: Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?

Vom ersten ernsthaften Suchtag bis zum Schluessel vergehen typischerweise 3–6 Monate. Die reine Abwicklung (Notar bis Übergabe) dauert 8–16 Wochen.

Q: Brauche ich einen Makler?

Nicht zwingend. Makler koennen bei der Suche helfen und haben Zugang zu Off-Market-Objekten, kosten aber Courtage (bis 3,57 % als Kaeuferanteil). Privatkaeufe sparen die Maklerkosten.

Q: Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Personalausweis oder Reisepass, Steueridentifikationsnummer, ggf. Finanzierungsbestaetigung. Ehepartner muessen ggf. ebenfalls anwesend sein.

Das Wichtigste in Kürze

10 Schritte: Vom Budget bis zum Schlüssel – strukturiert und planbar
Dauer: Realistisch 3–6 Monate (Suche) + 2–4 Monate (Abwicklung)
Reihenfolge: Budget → Finanzierung vorab klären → Suche → Prüfung → Notar → Zahlung → Übergabe
Kritisch: Finanzierung vor Notartermin sichern, nicht danach

1. Die 10 Schritte des Immobilienkaufs

Schritt	Was passiert?	Typische Dauer
1. Budget festlegen	Kaufpreis + NK + Sanierung + Puffer berechnen	1–2 Wochen
2. Finanzierung vorbereiten	Eigenkapital, Rate, Vorabzusage bei Bank	2–4 Wochen
3. Objekt suchen	Portale, Makler, Netzwerk, Off-Market	1–12 Monate
4. Besichtigung & Prüfung	Zustand, Unterlagen, Zahlen prüfen	1–3 Wochen pro Objekt
5. Preis verhandeln	Faktenbasiert, nicht emotional	1–2 Wochen
6. Finanzierung finalisieren	Darlehenszusage, Unterlagen einreichen	2–4 Wochen
7. Notartermin	Kaufvertrag beurkunden	1 Termin (45–90 Min.)
8. Abwicklung	Auflassungsvormerkung, GrESt, Zahlung	4–8 Wochen
9. Übergabe	Protokoll, Fotos, Zählerstände, Schlüssel	1 Termin
10. Nach dem Kauf	Versicherung, Ummeldung, ggf. Sanierung	laufend

2. Schritt 1–2: Vorbereitung

Budget festlegen

Die Faustformel: Maximaler Kaufpreis = Verfügbares Budget ÷ 1,12 (bei 12 % Kaufnebenkosten). Vergessen Sie nicht den Puffer für Umzug, Renovierung und Unvorhergesehenes.

Finanzierung vorab klären

Holen Sie sich vor der Objektsuche eine Finanzierungsbestätigung oder Vorabzusage Ihrer Bank. Das gibt Ihnen Verhandlungssicherheit und spart Zeit, wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben.

Praxis-Tipp

Rechnen Sie einen Stress-Test: Was passiert, wenn der Zins bei Anschlussfinanzierung um 1–2 % steigt? Ist die Rate dann noch tragbar?

3. Schritt 3: Objektsuche

Immobilienportale: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
Makler: Regionale Makler kennen den Markt und haben Off-Market-Objekte
Netzwerk: Freunde, Familie, Arbeitskollegen – viele Objekte werden nie inseriert
Zwangsversteigerungen: Zwangsversteigerungen als Chance

4. Schritt 4: Besichtigung & Prüfung

Strukturieren Sie jede Besichtigung mit einer Checkliste: Zustand (Dach, Heizung, Fenster, Keller), Lage (Infrastruktur, Lärm, Nachbarschaft), Unterlagen (Grundbuch, Energieausweis, bei ETW: WEG-Unterlagen).

Vertiefung: Checkliste Immobilienkauf

5. Schritt 5–6: Verhandlung & Finanzierung

Verhandeln Sie faktenbasiert: Vergleichspreise aus der Region, dokumentierte Mängel und geschätzte Sanierungskosten sind bessere Argumente als „das ist mir zu teuer“.

Sobald Sie sich einig sind: Finanzierung finalisieren, Bank-Unterlagen einreichen, Darlehenszusage erhalten.

6. Schritt 7: Notartermin

Der Notar erstellt den Kaufvertrag, liest ihn vor und beurkundet ihn. Sie sollten den Entwurf 14 Tage vorher erhalten und gründlich prüfen. Wichtige Punkte: Übergabetermin, Fälligkeitsbedingungen, Inventar, Mängelregelung.

Vertiefung: Notarkosten und Ablauf

7. Schritt 8: Abwicklung nach dem Notar

Notar beantragt Auflassungsvormerkung (1–3 Wochen)
Gemeinde erklärt Vorkaufsrechtsverzicht
Grunderwerbsteuer zahlen (Bescheid nach 4–8 Wochen)
Notar stellt Fälligkeitsmitteilung aus
Kaufpreis zahlen (Bank + Eigenkapital)
Notar veranlasst Eigentumsumschreibung

Vertiefung: Grundbuch-Eintragung

8. Schritt 9: Übergabe

Die Übergabe ist der letzte Schritt – und einer der wichtigsten. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit:

Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
Anzahl und Art der Schlüssel
Zustand der Räume (Fotos!)
Übergebenes Inventar
Bekannte Mängel

9. Realistischer Zeitplan

Phase	Dauer
Vorbereitung (Budget + Finanzierung)	2–6 Wochen
Objektsuche	1–12 Monate
Prüfung & Verhandlung	2–6 Wochen
Notartermin bis Übergabe	8–16 Wochen
Gesamt (ab ernster Suche)	3–6 Monate typisch

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10. FAQ

Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?

Vom ersten ernsthaften Suchtag bis zum Schlüssel vergehen typischerweise 3–6 Monate. Die reine Abwicklung (Notar bis Übergabe) dauert 8–16 Wochen.

Brauche ich einen Makler?

Nicht zwingend. Makler können bei der Suche helfen und haben Zugang zu Off-Market-Objekten, kosten aber Courtage (bis 3,57 % als Käuferanteil). Privatkäufe sparen die Maklerkosten.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Personalausweis oder Reisepass, Steueridentifikationsnummer, ggf. Finanzierungsbestätigung. Ehepartner müssen ggf. ebenfalls anwesend sein.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nach notarieller Beurkundung ist ein Rücktritt nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich (z.B. bei arglistiger Täuschung oder vertraglich vereinbartem Rücktrittsrecht). Deshalb: Vor dem Notartermin gründlich prüfen.

Geprüft von Lucas Siebeking

Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren

Qüllen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt