Das Wichtigste in Kürze
- Jährlich ca. 25.000-30.000 Zwangsversteigerungen in Deutschland (Trend: steigend seit 2023)
- Zuschlagspreise liegen im Schnitt 10-30 % unter dem Verkehrswert
- In der 1. Runde: Mindestgebot 50 % des Verkehrswerts. 2. Runde: kein Mindestgebot
- Keine Gewährleistung, kein Rücktrittsrecht, eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeit
- Sicherheitsleistung: 10 % des Verkehrswerts als Bankbürgschaft oder Überweisung
Zwangsversteigerung: Überblick und aktuelle Zahlen
Zwangsversteigerungen (ZV) entstehen, wenn Immobilieneigentümer ihre Kredite nicht mehr bedienen können und die Bank die Zwangsvollstreckung betreibt. Nach dem Zinsanstieg 2022-2024 steigen die ZV-Zahlen wieder: 2024 wurden ca. 28.000 Verfahren eingeleitet (Argetra), ein Anstieg von 15 % gegenueber 2022.
Für Kapitalanleger bieten Zwangsversteigerungen die Chance, Immobilien unter Marktwert zu erwerben. Die durchschnittliche Differenz zwischen Verkehrswert und Zuschlagspreis lag 2024 bei ca. 18 %.
Ablauf einer Zwangsversteigerung
- Anordnung: Amtsgericht ordnet die Zwangsversteigerung an. Eintragung eines Versteigerungsvermerks im Grundbuch.
- Verkehrswertgutachten: Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen. Das Gutachten ist öffentlich einsehbar.
- Veröffentlichung: 4-6 Wochen vor dem Termin im Amtsblatt und auf zvg-portal.de
- Besichtigung: Eigentümer muss den Zutritt gewähren (Paragraf 758a ZPO). In der Praxis klappt das nicht immer.
- Versteigerungstermin: Im Amtsgericht. Bietzeit mindestens 30 Minuten. Höchstbietender erhält den Zuschlag.
- Zuschlag: Eigentumsübergang per Gerichtsbeschluss (kein Notar nötig). Zahlung innerhalb von 4-8 Wochen.
- Übergabe / Räumung: Gegebenenfalls Räumungstitel gegen bisherigen Bewohner erforderlich.
Vorbereitung: Checkliste
- Verkehrswertgutachten studieren: Fläche, Zustand, Mängel, Mietverhältnisse. Kostenlus beim Amtsgericht einsehbar.
- Finanzierung VOR dem Termin klären: Bankzusage oder Eigenkapitalnachweis bereithalten
- Sicherheitsleistung vorbereiten: 10 % des Verkehrswerts als Bankbürgschaft (bei der Sparkasse oder Hausbank beantragen)
- Grundbuch prüfen: Belastungen, die bestehen bleiben (z.B. Erbbaurecht, Wohnrecht, Nießbrauch)
- Besichtigung versuchen: Termin beim Eigentümer oder Gerichtsvollzieher anfragen
- Maximum festlegen: Kalkulieren Sie Ihren Höchstpreis inklusive Sanierungskosten und Kaufnebenkosten
Bietstrategie
- 5/10-Grenze (1. Termin): Das Gericht muss den Zuschlag versagen, wenn das Höchstgebot unter 50 % des Verkehrswerts liegt (Paragraf 85a ZVG). Unter 70 % kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern.
- 2. Termin: Kein Mindestgebot. Hier sind die größten Schnäppchen möglich, aber auch der Wettbewerb ist höher.
- Kleine Gebote: Erhöhen Sie in kleinen Schritten (1.000-5.000 EUR). Das signalisiert, dass Sie an Ihrer Schmerzgrenze sind.
- Kein Herdentrieb: Lassen Sie sich nicht von anderen Bietern über Ihr Maximum treiben.
Kosten und Finanzierung
| Kostenart | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Zuschlagspreis | Ihr Gebot | Kein Notar nötig (spart ca. 1,5 %) |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % | Auf den Zuschlagspreis, nicht den Verkehrswert |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | Eigentumsumschreibung |
| Ggf. Räumungskosten | 2.000-8.000 EUR | Wenn bisheriger Bewohner nicht freiwillig auszieht |
| Maklerprovision | Keine | Kein Makler involviert |
Vorteil: Keine Notarkosten und keine Maklerprovision. Das spart bei einem Kauf für 200.000 EUR ca. 10.000-13.000 EUR gegenueber einem regulären Kauf.
Risiken
- Keine Gewährleistung: Sie kaufen "wie gesehen". Versteckte Mängel (Feuchtigkeit, Asbest, Statik) gehen zu Ihren Lasten.
- Keine Besichtigung: Der Eigentümer kann den Zutritt verweigern. Sie bieten dann blind auf Basis des Gutachtens.
- Bewohnte Immobilie: Der bisherige Eigentümer oder Mieter wohnt möglicherweise noch in der Immobilie. Räumung kann Monate dauern.
- Bestehen bleibende Rechte: Wohnrechte, Niessbrauch oder Erbbaurechte, die vor der Grundschuld eingetragen wurden, bleiben bestehen und mindern den Wert erheblich.
- Kein Rücktrittsrecht: Nach dem Zuschlag gibt es kein Zurück. Prüfen Sie alles vorher.
Kalkulieren Sie bei Zwangsversteigerungen immer einen Risikopuffer von 15-20 % des Zuschlagspreises für unerwartete Mängel, Räumungskosten und Sanierung ein. Bieten Sie also maximal 60-70 % des Verkehrswerts, wenn Sie einen Sicherheitspuffer haben wollen.
Häufige Fragen
Wo finde ich Zwangsversteigerungstermine?
Zentral auf zvg-portal.de (offizielles Portal der Justiz). Zusätzlich: Amtsblatt des zuständigen Amtsgerichts, Argetra (kostenpflichtige Datenbank mit Zusatzinformationen), Immobilienportale mit ZV-Filter.
Kann ich eine Zwangsversteigerung finanzieren?
Ja, aber die Finanzierungszusage muss VOR dem Termin vorliegen. Die Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswerts) müssen Sie am Versteigerungstag vorlegen (Bankbürgschaft oder Überweisung an die Gerichtskasse). Die restliche Kaufsumme ist innerhalb von 4-8 Wochen nach Zuschlag fällig.
Lohnen sich Zwangsversteigerungen für Anfänger?
Bedingt. Die Risiken sind höher als beim regulären Kauf (keine Besichtigung, keine Gewährleistung). Für Anfänger empfehlen wir, zunächst 3-5 Termine als Zuschauer zu besuchen, den Ablauf kennenzulernen und erst dann selbst zu bieten. Alternativ: Einen erfahrenen Berater mitnehmen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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