- Eigentum entsteht durch Grundbucheintragung: Nicht der Kaufvertrag, sondern die Eintragung im Grundbuch macht Sie zum Eigentümer (§873 BGB)
- 3 Abteilungen: Abt. I (Eigentümer), Abt. II (Lasten und Beschränkungen), Abt. III (Grundpfandrechte/Hypotheken)
- Auflassungsvormerkung: Schützt den Käufer zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung
- Dauer: 4–12 Wochen für die Eigentumsumschreibung (je nach Grundbuchamt)
- Kosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises für die Grundbucheintragung
Dieser Ratgeber dient der Orientierung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Notar.
1. Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Es dokumentiert für jedes Grundstück in Deutschland, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Belastungen darauf liegen.
Das Grundbuch geniesst öffentlichen Glauben (§892 BGB): Was dort eingetragen ist, gilt als richtig – auch wenn es in der Realität anders sein sollte. Wer ein Grundstück vom eingetragenen Eigentümer kauft, ist geschützt.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis (Lage, Größe, Flurstick) und drei Abteilungen.
2. Die 3 Abteilungen des Grundbuchs
| Abteilung | Inhalt | Beispiele | Praxis-Relevanz beim Kauf |
|---|---|---|---|
| Abt. I | Eigentümer | Name, Anteile (bei Miteigentum), Erwerbsgrund | Prüfen: Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein? |
| Abt. II | Lasten und Beschränkungen | Wegerechte, Wohnrechte, Niesbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen | KRITISCH: Können diese Rechte Ihre Nutzung einschränken oder den Wert mindern? |
| Abt. III | Grundpfandrechte | Grundschulden, Hypotheken | Werden diese bei Verkauf gelöscht? Notar regelt das im Kaufvertrag |
Ein Wohnrecht oder Niesbrauch in Abt. II kann bedeuten, dass eine Person das Recht hat, die Immobilie zu bewohnen – auch nach dem Verkauf. Solche Rechte mindern den Wert erheblich und müssen vor dem Kauf geklärt werden.
3. Ablauf der Grundbuch-Eintragung beim Kauf
- Notarielle Beurkundung: Kaufvertrag wird unterschrieben
- Auflassungsvormerkung: Notar beantragt Eintragung in Abt. II – schützt den Käufer (Dauer: 1–3 Wochen)
- Vorkaufsrechtsverzicht: Gemeinde erklärt, dass sie kein Vorkaufsrecht ausüben will
- Grunderwerbsteuer: Käufer zahlt → Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Kaufpreiszahlung: Nach Fälligkeitsmitteilung des Notars
- Löschung alter Grundschulden: Verkäufer löst bestehende Grundschulden ab
- Eigentumsumschreibung: Notar beantragt Eintragung in Abt. I – Sie werden Eigentümer
- Neue Grundschuld: Ihre Finanzierungsbank wird in Abt. III eingetragen
4. Kosten der Grundbuch-Eintragung
| Eintragung | Kosten (ca.) | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 0,15 % (halbe Gebühr) | Kaufpreis |
| Eigentumsumschreibung | 0,3 % (volle Gebühr) | Kaufpreis |
| Grundschuld Neubestellung | 0,3 % | Darlehensbetrag |
| Löschung alte Grundschuld | ca. 0,1 % | Betrag der Grundschuld |
Vertiefung: Grundbuchkosten im Detail
5. Dauer der Grundbuch-Eintragung
| Schritt | Typische Dauer |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 1–3 Wochen nach Beurkundung |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | 4–8 Wochen (abhängig vom Finanzamt) |
| Eigentumsumschreibung | 4–12 Wochen nach Zahlung aller Voraussetzungen |
| Gesamt: Notartermin bis Eigentümer | 2–4 Monate |
6. Auflassungsvormerkung: Ihr Schutz
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abt. II des Grundbuchs und schützt Sie als Käufer in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmal verkauft oder zusätzlich belastet.
Zahlen Sie den Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Das ist Standard und wird im Kaufvertrag als Fälligkeitsvoraussetzung geregelt. Ohne Vormerkung haben Sie kein Sicherheitsnetz.
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Kostenlose Beratung starten →7. FAQ: Häufige Fragen zur Grundbuch-Eintragung
Wann bin ich offiziell Eigentümer?
Kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?
Was passiert bei Fehlern im Grundbuch?
Kann ich das Grundbuch vor dem Kauf einsehen?
8. Fazit
Die Grundbuch-Eintragung ist der letzte Schritt, der Sie zum Eigentümer macht. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen typischerweise 2–4 Monate. Die Auflassungsvormerkung schützt Sie in dieser Zwischenzeit. Prüfen Sie vor dem Kauf immer alle drei Abteilungen des Grundbuchs – besonders Abt. II auf Lasten und Beschränkungen.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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