- Gesetzliche Pflicht: Jeder Immobilienkauf in Deutschland erfordert notarielle Beurkundung (§311b BGB)
- Kosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Notarleistungen, plus ca. 0,5 % Grundbuchgebühren
- Nicht verhandelbar: Notargebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt – alle Notare berechnen gleich
- Grundschuld extra: Die Grundschuldbestellung für die Bank kostet nochmal ca. 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags
- Wer zahlt? In der Regel der Käufer – der Kaufvertrag kann aber Abweichendes regeln
Dieser Ratgeber dient der Orientierung. Konkrete Notarkosten hängen vom Kaufpreis und der Komplexität ab. Alle Angaben ohne Gewähr.
1. Warum brauche ich einen Notar?
In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie nur mit notarieller Beurkundung rechtswirksam. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, beide Parteien neutral zu beraten, den Kaufvertrag zu erstellen und den gesamten Ablauf zu koordinieren:
- Erstellung und Verlesung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers)
- Einholung des Vorkaufsrechtsverzichts der Gemeinde
- Fälligkeitsmitteilung (Signal für die Kaufpreiszahlung)
- Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Grundschuldbestellung für die Bank (bei Finanzierung)
Sie haben als Käufer das Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zu erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf gründlich zu lesen und Fragen vorzubereiten.
2. Notarkosten im Detail
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig vom Kaufpreis (Geschäftswert).
| Kaufpreis | Notarkosten (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.200 € | 600 € | 1.800 € (1,8 %) |
| 200.000 € | 2.100 € | 1.000 € | 3.100 € (1,55 %) |
| 300.000 € | 2.700 € | 1.350 € | 4.050 € (1,35 %) |
| 400.000 € | 3.300 € | 1.650 € | 4.950 € (1,24 %) |
| 500.000 € | 3.800 € | 1.900 € | 5.700 € (1,14 %) |
| 750.000 € | 5.100 € | 2.550 € | 7.650 € (1,02 %) |
| 1.000.000 € | 6.300 € | 3.150 € | 9.450 € (0,95 %) |
Hinweis: Angaben sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten können je nach Komplexität leicht abweichen.
3. Rechenbeispiel: Notarkosten bei 350.000 €
| Position | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag (2,0-fache Gebühr) | 2.000 € |
| Vollzugstätigkeiten (0,5-fache Gebühr) | 500 € |
| Betreuungsgebühr (0,5-fache Gebühr) | 500 € |
| Auslagen (Kopien, Porto, Grundbucheinsicht) | 100 € |
| MwSt. auf Notarkosten (19 %) | 589 € |
| Notarkosten Kaufvertrag | 3.689 € |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 525 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 1.050 € |
| Gesamt Notar + Grundbuch (Kaufvertrag) | 5.264 € (1,5 %) |
4. Grundschuldkosten (bei Finanzierung)
Wenn Sie mit einem Bankdarlehen finanzieren, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Diese muss ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden – zusätzlich zu den Kaufvertragskosten.
| Darlehensbetrag | Notarkosten Grundschuld (ca.) | Grundbuch Grundschuld (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 435 € | 870 € |
| 300.000 € | 635 € | 635 € | 1.270 € |
| 400.000 € | 835 € | 835 € | 1.670 € |
Viele Kaufnebenkosten-Rechner berücksichtigen nur den Kaufvertrag und vergessen die Grundschuldkosten. Rechnen Sie immer beide Posten zusammen – das kann bei hohen Darlehen 1.000–2.000 € Differenz ausmachen.
5. Ablauf des Notartermins
- Entwurf erhalten (14 Tage vorher): Lesen Sie den Vertrag gründlich und notieren Sie Fragen
- Identitätsprüfung: Personalausweis/Reisepass mitbringen
- Verlesung: Der Notar liest den gesamten Vertrag vor – das dauert 45–90 Minuten
- Fragen klären: Stellen Sie jede Frage – dafür ist der Notar da
- Unterschrift: Beide Parteien und der Notar unterschreiben
- Nachbereitung: Notar veranlasst Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht, Fälligkeitsmitteilung
6. Praxis-Tipps
- Notarwahl: Als Käufer dürfen Sie den Notar wählen – und sollten das auch tun
- Entwurf gründlich prüfen: Übergabetermin, Inventar, Mängelausschluss, Fälligkeitsbedingungen
- Inventar separat: Bewegliches Inventar im Kaufvertrag ausweisen spart Grunderwerbsteuer
- Finanzierung vorher klären: Die Bank braucht den Kaufvertragsentwurf für die Darlehenszusage
- Alle Fragen stellen: Der Notar ist neutral und zur Beratung verpflichtet – nutzen Sie das
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Kostenlose Beratung starten →7. FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten
Kann ich die Notarkosten verhandeln?
Wer zahlt die Notarkosten?
Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
8. Fazit
Notarkosten sind beim Immobilienkauf nicht verhandelbar, aber planbar. Rechnen Sie mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar + Grundbuch (inkl. Grundschuld). Der wichtigste Tipp: Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf gründlich und stellen Sie jede Frage im Notartermin.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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