Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten betragen insgesamt 7-15 % des Kaufpreises je nach Bundesland
- Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % (Bayern/Sachsen am günstigsten, Brandenburg/NRW am teuersten)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5-2,0 % des Kaufpreises
- Makler: 3,57 % inklusive MwSt (Käuferanteil seit 2020 maximal 50 %)
- Kaufnebenkosten müssen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden -- Banken finanzieren sie nicht
Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenart | Satz | Bei 300.000 EUR Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % | 10.500-19.500 EUR |
| Notar | ca. 1,0-1,5 % | 3.000-4.500 EUR |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | 1.500 EUR |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 EUR |
| Gesamt (z.B. NRW) | ca. 12 % | ca. 36.000 EUR |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2025)
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 EUR |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 EUR |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 EUR |
| NRW | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 EUR |
Tipp für Kapitalanleger: Der Standort der Immobilie bestimmt den Steuersatz. Bei vergleichbaren Objekten in Bayern (3,5 %) vs. Brandenburg (6,5 %) sparen Sie bei 300.000 EUR Kaufpreis 9.000 EUR allein an Grunderwerbsteuer.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1,0-1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % (Eigentumsumschreibung + Grundschuldeintragung)
- Vollzug: Einholung von Genehmigungen, Lösung von Belastungen (im Notarhonorar enthalten)
Bei einer Finanzierung fällt zusätzlich die Grundschuldbestellung an (im Grundbuch-Anteil enthalten).
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien: Der Käufer zahlt maximal so viel Provision wie der Verkäufer. In der Praxis bedeutet das:
- Üblich: 3,57 % (3 % + MwSt) für Käufer und Verkäufer (gesamt 7,14 %)
- Möglich: Verkäufer zahlt die gesamte Provision (dann 0 % für Käufer)
- Bei Gewerbe: Keine gesetzliche Regelung, frei verhandelbar. Oft 3-5 % vom Käufer.
Rechenbeispiele nach Bundesland
| Position | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Berlin (6,0 %) |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 EUR | 300.000 EUR | 300.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 10.500 EUR | 19.500 EUR | 18.000 EUR |
| Notar + Grundbuch | 5.000 EUR | 5.000 EUR | 5.000 EUR |
| Makler (3,57 %) | 10.710 EUR | 10.710 EUR | 10.710 EUR |
| Kaufnebenkosten gesamt | 26.210 EUR (8,7 %) | 35.210 EUR (11,7 %) | 33.710 EUR (11,2 %) |
Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: Gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben (2-3 % p.a.)
- Notarkosten: Anteil für Kaufvertrag = Anschaffungsnebenkosten (AfA). Anteil für Grundschuld = sofort abzugsfähige Finanzierungskosten
- Maklerprovision: Anschaffungsnebenkosten, wird über die AfA abgeschrieben
- Bei Umsatzsteuer-Option (Gewerbe): Vorsteuerabzug aus allen Kaufnebenkosten möglich
Häufige Fragen
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nein. Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten (7-15 %) aus Eigenkapital bezahlen. Einige Banken finanzieren bis zu 110 % des Kaufpreises (Vollfinanzierung), verlangen dann aber deutlich höhere Zinsen (+0,3-0,5 %) und strengere Bonitätsprüfungen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Direkt nicht (der Steuersatz ist gesetzlich festgelegt). Aber: Wenn Inventar (Einbauküche, Möbel, Markise) separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Inventarwert von 20.000 EUR sparen Sie z.B. in NRW 1.300 EUR.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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