- Steuersatz: Der progressive Einkommensteuertarif gilt für das gesamte zu versteuernde Einkommen
- Berechnung: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = steuerpflichtige Einkünfte aus V&V
- Verluste: Negative Einkünfte aus V&V senken dein Gesamteinkommen
- AfA-Effekt: Die AfA ist ein steuerlicher Aufwand ohne laufenden Geldabfluss
- Grundfreibetrag 2026: 12.348 € pro Person bleiben steuerfrei
- Progressionsvorteil: Ein anerkannter Verlust kann die Einkommensteuer senken
So werden Mieteinnahmen besteuert
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie werden nicht separat besteuert, sondern zusammen mit deinen übrigen Einkünften (Gehalt, Rente, Gewerbeeinkünfte) im Rahmen der Einkommensteuererklärung deklariert und mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert.
Das bedeutet: Je höher dein Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro – auch auf Mieteinnahmen. 2026 beginnt der 42-%-Bereich bei 69.879 € zu versteuerndem Einkommen. Für die Steuerwirkung einer Vermietung vergleicht man die Einkommensteuer vor und nach dem steuerlichen Vermietungsergebnis, statt pauschal 42 % zu multiplizieren. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind gegebenenfalls separat zu prüfen.
Mieteinnahmen 2026 berechnen
Für eine erste Schätzung brauchst du zwei Jahreswerte: dein zu versteuerndes Einkommen vor der Vermietung und dein steuerliches Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen einschließlich vereinnahmter Nebenkosten minus zugehörige Werbungskosten). Dazu können AfA, abzugsfähige Schuldzinsen und tatsächlich abzugsfähiger Erhaltungsaufwand gehören. Die Tilgung ist kein Werbungskostenabzug. Hausgeld darf nicht pauschal vollständig abgezogen werden; insbesondere die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist gesondert zu prüfen.
Der Rechner wendet ausschließlich den Einkommensteuer-Grundtarif 2026 nach § 32a EStG auf beide zu versteuernden Einkommen an und zeigt die Differenz. Er berücksichtigt keine Zusammenveranlagung, Sonderregelungen, Kirchensteuer oder Solidaritätszuschlag. Das steuerliche Ergebnis und das zu versteuernde Einkommen sind in der Praxis individuell zu ermitteln; die Berechnung ist keine Steuerberatung.
- Einnahmen erfassen: Kaltmiete und tatsächlich vereinnahmte Nebenkostenzahlungen.
- Werbungskosten prüfen: AfA, Schuldzinsen und weitere zuordenbare Kosten; keine Tilgung.
- Jahresergebnis bilden: Einnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten.
- Steuer vergleichen: Den Grundtarif auf das zu versteuernde Einkommen vor und nach dem Vermietungsergebnis anwenden.
Einkommensteuertarif 2026
Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen, nicht das Bruttogehalt oder die Bruttomiete. Die Werte sind Tarifzonen des Grundtarifs nach § 32a Abs. 1 EStG; innerhalb der beiden Progressionszonen steigt der Grenzsteuersatz fortlaufend.
| Zu versteuerndes Einkommen 2026 | Tarifzone |
|---|---|
| Bis 12.348 € | 0 € Einkommensteuer (Grundfreibetrag) |
| 12.349 – 17.799 € | Erste Progressionszone |
| 17.800 – 69.878 € | Zweite Progressionszone |
| 69.879 – 277.825 € | 42-%-Tarifzone |
| Ab 277.826 € | 45-%-Tarifzone |
Welche Werbungskosten zählen?
Vom Vermietungsertrag können etwa Gebäude-AfA, zugehörige Darlehenszinsen, umlagefähige und nicht umlagefähige tatsächlich getragene Kosten sowie bestimmte Erhaltungsaufwendungen abziehbar sein. Vereinnahmte Nebenkosten sind zugleich Einnahmen. Die Darlehenstilgung ist nicht abziehbar. Bei größeren Arbeiten und anschaffungsnahen Herstellungskosten entscheidet die steuerliche Einordnung, ob ein Sofortabzug oder nur AfA möglich ist. Die Einzahlung in eine WEG-Erhaltungsrücklage ist grundsätzlich noch kein sofort abziehbarer Aufwand. Belege und Zuordnung zur vermieteten Einheit sind entscheidend.
Rechtsgrundlagen: § 21 EStG, § 9 EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und § 7 EStG.
Rechenbeispiel: 3.200 € steuerlicher Verlust
Angenommen, das zu versteuernde Einkommen ohne die Wohnung beträgt 50.000 €. Die Vermietung bringt 12.600 € Einnahmen und 15.800 € abzugsfähige Werbungskosten; das steuerliche Jahresergebnis ist damit −3.200 €. Alle Beträge sind fiktiv.
Die Entlastung beträgt 1.106 €, weil die Steuer nach dem gesetzlichen Tarif für beide Einkommen getrennt berechnet wird. Ein fester Steuersatz von 42 % auf den Verlust ergäbe hier ein falsches Ergebnis. AfA verursacht im Abzugsjahr keinen zusätzlichen Geldabfluss; der tatsächliche Immobilien-Cashflow hängt aber auch von Tilgung, Rücklagen und Zahlungen ab.
So prüfst du dein steuerliches Ergebnis
- AfA-Basis ermitteln: Gebäudewert und anwendbare Abschreibungsregel prüfen; Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.
- Zinsen und Tilgung trennen: Nur zuordenbare Schuldzinsen als Werbungskosten ansetzen.
- Erhaltungsaufwand einordnen: Sofortabzug und anschaffungsnahe Herstellungskosten unterscheiden.
- WEG-Abrechnung prüfen: Rücklagenzuführung und tatsächlich verwendete Beträge nicht verwechseln.
- Belege sammeln: Einnahmen und alle zugehörigen Kosten für die Anlage V dokumentieren.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern zahle ich auf Mieteinnahmen?
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fließen in das gesamte zu versteuernde Einkommen ein. Der 2026er Einkommensteuertarif ist progressiv. Vergleiche deshalb die Steuer mit und ohne steuerliches Vermietungsergebnis; eine pauschale Quote auf die Bruttomiete ist irreführend.
Kann ich trotz positiver Miete einen steuerlichen Verlust haben?
Ja. Zum Beispiel kann die Gebäude-AfA zusammen mit Zinsen und anderen abzugsfähigen Kosten höher sein als die Mieteinnahmen. AfA ist ein steuerlicher Aufwand ohne laufenden Geldabfluss; ob der Cashflow positiv ist, muss separat berechnet werden.
Ab welchem Betrag muss ich Mieten versteuern?
Die Einnahmen gehören grundsätzlich in die steuerliche Ermittlung. Ob Einkommensteuer entsteht, hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Der Grundfreibetrag im Grundtarif 2026 beträgt 12.348 €.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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