Afa bei selbstgenutztem Wohneigentum: Was Steuerzahler wissen müssen

Die Absetzung für Abnutzung, im Steuerrecht Afa genannt, ist die jährliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf dessen Nutzungsdauer. Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt die lineare Afa regelmäßig 2 Prozent pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Maßgebliche Rechtsgrundlage ist § 7 EStG. Zusätzlich existieren Sonderabschreibungen, etwa für Denkmalschutzobjekte oder bestimmte Altbauten.

Voraussetzung für jede Gebäudeabschreibung ist das Vorliegen von Einkünften, die der Einkommensteuer unterliegen. Bei vermieteten Wohnungen sind das die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Afa zählt hier zu den Werbungskosten gemäß § 9 EStG und mindert die Mieteinnahmen, wodurch sich die steuerliche Bemessungsgrundlage verringert.

Wichtig ist die Trennung von Grund und Boden: Abgeschrieben werden nur die Gebäudekosten, nicht der Kaufpreis des Grundstücks. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt unverändert in der Bilanz der steuerlichen Betrachtung. Der Anteil des Gebäudes am Gesamtpreis wird üblicherweise mittels Verhältnis von Bodenrichtwert und Sachwert oder anhand der Grundsteuer­messbeträge ermittelt.

Für die Eigennutzung folgt daraus der entscheidende Punkt: Da keine steuerpflichtigen Einkünfte vorliegen, fehlt die Anknüpfung für die Abschreibung. Der Gesetzgeber behandelt das selbstgenutzte Wohneigentum bewusst neutral. Gefördert wird die Selbstnutzung stattdessen über andere Instrumente, etwa die Steuerfreistellung der Veräußerungsgewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist oder historisch über die Eigenheimzulage, die jedoch seit 2006 auslaufend gewährt wurde.

Der Kern des Ausschlusses liegt im objektiven Nettoprinzip des Einkommensteuerrechts: Steuern werden nur auf Einkommen erhoben, also auf Beträge, die die Leistungsfähigkeit erhöhen. Mietwohnraum im eigenen Haus erspart Aufwendungen, erzeugt aber kein steuerbares Einkommen. Ersparnisse gelten steuerlich nicht als Einnahmen, und deshalb dürfen ihnen auch keine Aufwendungen gegenübergestellt werden.

Würde eine Afa bei Eigennutzung zugelassen, entstünde ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ohne vermietete Fläche. Dieser Verlust würde anderes Einkommen wie Gehalt oder Kapitalerträge mindern, obwohl keine Erwerbstätigkeit in Form der Vermietung vorliegt. Das Einkommensteuergesetz verhindert solche Konstellationen, indem es Werbungskosten nur bei Einkunftserzielung zulässt.

Die Finanzverwaltung prüft bei gemischten Objekten deshalb genau, welcher Teil der Immobilie welcher Nutzung dient. Eine reine Eigennutzung ohne jeden Miet-, Arbeits- oder Geschäftsanteil schließt jede Gebäudeabschreibung aus. Selbst größere Instandhaltungen, die der Erhaltung des eigenen Wohnwerts dienen, bleiben in diesem Fall steuerlich unbeachtlich.

Praktisch bedeutet das: Der Kauf eines selbst zu bewohnenden Hauses erzeugt keine laufenden steuerlichen Vorteile aus der Abschreibung. Die Entscheidung für oder gegen Wohneigentum sollte daher nicht mit dem Argument der Absetzbarkeit von Gebäudekosten begründet werden. Maßgeblich sind andere Faktoren wie Mietkostenersparnis, Wertentwicklung, Finanzierungskosten und langfristige Vermögensbildung.

Anders stellt sich die Lage dar, wenn die Immobilie nur teilweise selbst genutzt wird. Wird etwa das Dachgeschoss eines Einfamilienhauses an einen Mieter überlassen, liegt für diesen Bereich eine Vermietung vor. Für den vermieteten Anteil entstehen Einkünfte nach § 21 EStG, und für diesen Anteil ist die Afa zugelassen.

Die Aufteilung erfolgt sachgerecht nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen. Beispiel: Bei einem Haus mit 160 Quadratmetern Gesamtwohnfläche und einer vermieteten Einheit von 40 Quadratmetern entfallen 25 Prozent des Gebäudewerts auf die Vermietung. Nur auf diese 25 Prozent wird die jährliche Abschreibung berechnet und in Anlage V erklärt.

Die Aufteilung nach Flächen ist der Regelfall, aber nicht zwingend. In begründeten Ausnahmefällen können auch andere Maßstäbe wie Rauminhalt oder Mietwerte anerkannt werden, wenn sie zu einer sachgerechteren Abbildung führen. Die gewählte Methode sollte dokumentiert und gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar begründet werden, da der Flächenmaßstab im Streitfall regelmäßig zuerst geprüft wird.

Zu beachten ist, dass gemeinschaftliche Flächen wie Keller, Treppenhaus oder Dach anteilig beiden Nutzungen zugeordnet werden. Auch laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung werden nach dem gleichen Schlüssel aufgeteilt: Der vermietete Anteil zählt zu den Werbungskosten, der selbst genutzte Anteil bleibt unberücksichtigt. Details zur Erklärung liefert der Abschnitt zur Anlage V.

Viele Eigentümer vermuten, dass zumindest die Nebenkosten des Kaufs absetzbar seien. Auch hier gilt: Bei reiner Eigennutzung sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer steuerlich nicht abziehbar. Diese Kosten erhöhen allerdings die Anschaffungskosten und können damit mittelbar relevant werden, etwa bei der späteren Ermittlung eines Veräußerungsgewinns innerhalb der Spekulationsfrist.

Die Grunderwerbsteuer selbst ist nach dem Grunderwerbsteuergesetz eine Verkehrsteuer auf den Erwerbsvorgang, unabhängig von der Nutzung. Sie wird in allen Bundesländern erhoben, wenn auch mit unterschiedlichen Steuersätzen. Ihre Höhe richtet sich nach der Gegenleistung, also in der Regel dem Kaufpreis. Den konkreten Steuersatz des eigenen Bundeslandes zeigt der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.

Bei teilvermieteten Objekten werden auch die Anschaffungsnebenkosten nach dem Nutzungs­schlüssel aufgeteilt. Der auf die Vermietung entfallende Teil gehört zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und wird über die Afa verteilt. Der auf die Eigennutzung entfallende Teil bleibt steuerlich unbeachtlich.

Ein häufig übersehener Punkt: Auch bei Eigennutzung lohnt eine vollständige Dokumentation aller Kaufnebenkosten. Sollte die Immobilie später teilweise vermietet oder innerhalb von zehn Jahren nach § 23 EStG verkauft werden, bilden diese Belege die Grundlage für jede spätere steuerliche Betrachtung.

Beim Neubau eines selbstgenutzten Hauses gelten die gleichen Grundsätze wie beim Kauf: Herstellungskosten des Gebäudes sind bei reiner Eigennutzung nicht abschreibbar. Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Erschließungsbeiträge und Baugenehmigungsgebühren erhöhen die Herstellungskosten, eröffnen aber keinen laufenden steuerlichen Vorteil.

Erhaltungsaufwand wie Reparaturen an Dach, Heizung oder Fassade ist bei Eigennutzung ebenfalls nicht abziehbar. Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert erhöhen, etwa der Einbau einer Wärmepumpe oder eine Dämmung, werden über Förderprogramme wie KfW-Kredite und Zuschüsse unterstützt, nicht über die Einkommensteuer. Die Förderlandschaft zum Thema energetische Sanierung wird in eigenen Ratgebern behandelt.

Eine Besonderheit betrifft Baudenkmale und Sanierungsgebiete. Auch bei Eigennutzung können Sanierungsmaßnahmen an einem Baudenkmal unter bestimmten Voraussetzungen über erhöhte Absetzungen berücksichtigt werden, wenn die Maßnahmen vor Beginn gegenüber der Denkmalbehörde und dem Finanzamt angezeigt wurden. Das Bundesfinanzministerium hat hierzu Verwaltungsgrundsätze erlassen. Es handelt sich um eine echte Ausnahme vom Grundsatz der Nichtabziehbarkeit bei Selbstnutzung, die im Ratgeber zur Denkmalimmobilie vertieft wird.

Vermietet wird schließlich ein privilegierter Fall auch beim nachträglichen Nutzungsmix: Wird ein Sanierungsobjekt später teils vermietet, können Herstellungskosten für den vermieteten Teil über die Afa verteilt werden. Die zeitliche Abgrenzung, wann eine Maßnahme abgeschlossen war und welcher Nutzungsstatus zu diesem Zeitpunkt galt, ist dabei häufig streitentscheidend und sollte lückenlos dokumentiert werden.

Ein relevanter Sonderfall ist die berufliche oder betriebliche Nutzung von Räumen der eigenen Immobilie. Wird ein Zimmer regelmäßig und ausschließlich für die Erwerbstätigkeit genutzt, kann ein häusliches Arbeitszimmer vorliegen. Dessen Kosten sind unter engen Voraussetzungen abziehbar, aktuell grundsätzlich als Homeoffice-Pauschale oder bei fehlendem anderen Arbeitsplatz in voller Höhe bis zu einer Jahresgrenze.

Die Afa spielt auch hier eine Rolle: Zu den berücksichtigungsfähigen Aufwendungen des Arbeitszimmers gehören anteilige Mietkosten bei Mietern und bei Eigentümern anteilige Kosten des Wohneigentums, darunter die Abschreibung des Gebäudes, Grundsteuer, Zinsen und Nebenkosten. Der Anteil wird typischerweise nach der Fläche des Zimmers im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelt.

Beispiel: Ein Arbeitszimmer von 15 Quadratmetern in einer Wohnung von 100 Quadratmetern entspricht 15 Prozent. Von einer jährlichen Gebäude-Afa von 3.000 Euro wären demnach 450 Euro dem Arbeitszimmer zuzurechnen. Voraussetzung bleibt, dass die Afa überhaupt wirtschaftlich mit dem Raum zusammenhängt, auch wenn das Objekt insgesamt selbst genutzt wird.

Zu unterscheiden ist das häusliche Arbeitszimmer von einem betrieblich genutzten Raum, der den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen Tätigkeit bildet oder außerhäuslich ist. Bei einem auswärtigen Büro, das als Lagerraum oder Praxis im Wohnhaus betrieben wird, gelten großzügigere Abzugsmöglichkeiten, einschließlich der vollen anteiligen Gebäudeabschreibung. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte frühzeitig geklärt werden.

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Positionen bei welcher Nutzungsart steuerlich berücksichtigt werden können. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung, bietet aber eine schnelle Orientierung für die häufigsten Konstellationen. Maßgeblich sind jeweils die Verhältnisse im Zeitpunkt der Nutzung.

Deutlich wird das Muster: Erst mit der Vermietung oder einer anerkannten Sonderregelung entsteht ein steuerlicher Zugang zu den Gebäudekosten. Die reine Selbstnutzung bleibt im Einkommensteuerrecht bewusst außen vor. Vertieft wird die Vollvermietung im Ratgeber zur Afa für Immobilien.

Ein Zahlenbeispiel veranschaulicht den Unterschied. Annahme: Ein Einfamilienhaus wird für 480.000 Euro erworben. Der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis werde mit 70 Prozent angesetzt, also 336.000 Euro; der Rest entfällt auf Grund und Boden. Die lineare Afa von 2 Prozent ergibt rechnerisch 6.720 Euro pro Jahr, sofern eine vollumfängliche steuerliche Abzugsfähigkeit besteht.

Variante A, reine Eigennutzung: Es liegen keine Einkünfte aus Vermietung vor. Die Afa von 6.720 Euro kann nicht geltend gemacht werden. Auch Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben unberücksichtigt. Die steuerliche Wirkung beträgt 0 Euro; absetzbar ist allenfalls ein anerkanntes Arbeitszimmer.

Variante B, Teilvermietung mit 30 Prozent der Fläche: Der abschreibbare Anteil beträgt 30 Prozent von 6.720 Euro, also 2.016 Euro jährlich. Zusätzlich werden 30 Prozent der laufenden Kosten als Werbungskosten angesetzt, hier mit einem Modellwert von 3.600 Euro pro Jahr angenommen, also 1.080 Euro. Dem stehen Mieteinnahmen von monatlich 750 Euro gegenüber, jährlich 9.000 Euro. Der Überschuss beträgt demnach 9.000 Euro minus 2.016 Euro minus 1.080 Euro, also 5.904 Euro steuerpflichtige Einkünfte.

Das Beispiel ist als Modell gekennzeichnet und verwendet ausschließlich Annahmen. Es zeigt die Mechanik, nicht eine Prognose. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent (Annahme) läge die Steuerbelastung in Variante B bei rund 1.771 Euro. Zum Vergleich der steuerlichen Wirkung bei vollständiger Vermietung dient der Ratgeber zur Einkommensteuer bei Vermietung.

Ein weiterer relevanter Unterschied betrifft den Verkauf. Wird eine selbstgenutzte Immobilie verkauft, bleibt der Gewinn grundsätzlich steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Regelung ist in § 23 EStG verankert.

Bei vermieteten Immobilien greift diese Befreiung nicht ohne Weiteres. Der Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist steuerpflichtig, es sei denn, die Eigennutzung erfolgt unmittelbar vor dem Verkauf. Die zuvor geltend gemachte Afa mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den späteren Gewinn; sie wirkt so betrachtet als zeitliche Verschiebung, nicht als endgültige Ersparnis.

Für Eigentümer, die über einen späteren Verkauf nachdenken, ergibt sich daraus eine Planungsdimension: Die steuerfreie Selbstnutzung kann gegenüber der abschreibbaren Vermietung vorteilhaft sein, wenn eine Wertsteigerung innerhalb der Frist realisiert werden soll. Umgekehrt kann die Vermietung während einer Phase hoher sonstiger Einkünfte attraktiv sein, weil die Afa dann gegen einen hohen Grenzsteuersatz wirkt.

Ob und wann ein Wechsel der Nutzung sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab. Eine Modellrechnung mit realistischen Annahmen zu Miete, Wertentwicklung und Grenzsteuersatz schafft hier Transparenz, bevor eine Entscheidung fällt.

In der Praxis tauchen bestimmte Missverständnisse regelmäßig auf. Die häufigsten Punkte lassen sich mit wenigen Hinweisen ausräumen:

• Die Afa wird in der Steuererklärung für ein selbstgenutztes Haus angesetzt. Dies wird vom Finanzamt nicht anerkannt, da keine Einkünfte vorliegen.
• Der Gebäudeanteil wird nicht ermittelt. Ohne Aufteilung von Grund und Boden ist die Berechnungsgrundlage unklar und führt zu Rückfragen.
• Bei Teilvermietung wird die volle Afa erklärt. Zulässig ist nur der anteilige Betrag nach dem Nutzungsverhältnis.
• Sanierungskosten ohne Denkmalanweisung werden erhöht abgeschrieben. Ohne vorherige Anzeige entfällt der erhöhte Satz.
• Die Mischung aus Arbeitszimmer und Vermietung wird einheitlich erklärt. Beide Nutzungen sind getrennt zuzuordnen.

Zur Dokumentation empfiehlt sich eine Nutzungsakte: Grundriss mit Flächenangaben, Mietverträge, Nachweise der Kaufpreisverteilung und die Bescheide der Denkmalbehörde, falls einschlägig. Diese Unterlagen verkürzen die Bearbeitung und beugen Streitigkeiten vor. Wer unsicher ist, welche Konstellation vorliegt, sollte die Verhältnisse vor der Abgabe der Erklärung klären. Für die praktische Umsetzung in der Steuererklärung bietet der Ratgeber zum Ausfüllen der Anlage V eine Schritt-für-Schritt-Orientierung.

Wer Teile der Immobilie vermietet, übermittelt die entsprechenden Daten über die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Dort werden Mieteinnahmen, Werbungskosten und die anteilige Afa erklärt. Für jede vermietete Wohneinheit ist grundsätzlich eine eigene Anlage V abzugeben; die selbstgenutzte Fläche erscheint darin nicht.

Die Gebäudeabschreibung wird als eigene Position innerhalb der Werbungskosten eingetragen. Grundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, der verwendete Prozentsatz und der anteilige Umfang bei gemischter Nutzung. Das Finanzamt prüft die Plausibilität regelmäßig anhand des Kaufvertrags und der Flächenaufteilung.

Bei gemischter Nutzung ist eine konsistente Aufteilung entscheidend: Derselbe Schlüssel, der für die Afa verwendet wird, sollte auch für Grundsteuer, Versicherungen, Zinsen und Instandhaltung gelten. Wechselnde Schlüssel ohne Begründung sind ein häufiger Anlass für Rückfragen. Hilfestellung bietet der Ratgeber zur Anlage V.

Reine Eigennutzung führt zu keiner Anlage V. Wer ausschließlich selbst wohnt und kein anerkanntes Arbeitszimmer nutzt, muss zur Immobilie keine Angaben in der Einkommensteuererklärung machen. Ausnahmen betreffen Sonderfälle wie Denkmalsanierungen mit Anzeige oder anteilig betrieblich genutzte Räume, die über die jeweilige Einkunftsart erklärt werden.