Sonder-AfA 2026: Sonderabschreibung für vermietete Immobilien richtig einordnen

Die Abkürzung AfA steht für Absetzung für Abnutzung und beschreibt die steuerliche Berücksichtigung der Wertminderung eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Die Sonder-AfA geht darüber hinaus: Sie erlaubt für begrenzte Zeiträume und bestimmte Objekte einen erhöhten Abzug der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Rechtsgrundlage ist § 7b EStG, der durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und mehrfach angepasst wurde. Die Regelung ersetzt die frühere Sonderabschreibung nach § 7b EStG in der Fassung bis 2021 und die zwischenzeitlich geschaffene degressive Abschreibung für Mietwohngebäude.

Anders als bei der regulären linearen Gebäudeabschreibung, die sich an einer Nutzungsdauer orientiert, ist die Sonder-AfA ein investitionspolitisches Förderinstrument. Der Gesetzgeber verknüpft sie mit dem Ziel, den Bau von Mietwohnungen und die energetische Modernisierung des Bestands zu beschleunigen. Daraus folgt: Nicht jede vermietete Immobilie qualifiziert sich, und die Förderfähigkeit hängt von formalen Kriterien wie dem Datum des Bauantrags und der Einhaltung von Mietpreisgrenzen ab. Diese Kriterien sind im Einzelnen zu prüfen, bevor eine Förderung in die Rechnung einfließt.

Einordnungswichtig ist außerdem das Verhältnis zur Einkünfteermittlung. Mieteinnahmen sind nach § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abschreibungen mindern diese Einkünfte und damit die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer. Erhöhte Absetzungsbeträge wirken daher nicht als direkte Steuererstattung, sondern über das reduzierte zu versteuernde Einkommen. Die tatsächliche Wirkung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab, weshalb Aussagen zur Höhe der Steuerersparnis stets individualisiert modelliert werden müssen.

Für Neubauten, für die der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2030 gestellt wurde, sieht § 7b Absatz 1 EStG eine jährliche Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes vor, und zwar im Jahr der Fertigstellung und in den vier folgenden Jahren. Insgesamt können so bis zu 25 Prozent der Gebäudekosten zusätzlich zur regulären AfA abgesetzt werden. Zusammen mit der linearen AfA von 2 Prozent ergibt sich im Maximum ein jährlicher Abzug von 7 Prozent.

Zentrale Voraussetzung ist, dass das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient und der Schaffung neuer Mietwohnungen dient. Bei Anschaffung eines fertiggestellten Objekts muss der Kauf innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung erfolgen. Zusätzlich verlangt das Gesetz die Einhaltung bestimmter Obergrenzen für die Wohnfläche und die Jahresrohmiete je Quadratmeter, die sich an der Förderung des Wohnraumplus orientieren. Wird ein Förderantrag beim zuständigen Bundesland nicht gestellt, gelten automatisch abweichende, höhere Grenzen, die ebenfalls einzuhalten sind.

Zeitlich ist der Abzugszeitraum strikt begrenzt: Die Sonder-AfA ist nur im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und den vier Folgejahren möglich, danach endet sie unabhängig davon, ob der volle Satz ausgeschöpft wurde. Ein Vortrag nicht ausgeschöpfter Beträge auf spätere Jahre sieht das Gesetz nicht vor. Beginn und Ende der Förderfähigkeit fallen damit in eine Phase, in der viele Immobilieninvestments noch Verluste oder geringe Überschüsse erwirtschaften, was die Planung des steuerlichen Effekts beeinflusst.

Die zweite Säule der Sonder-AfA betrifft energetische Maßnahmen an Wohngebäuden, für die der Bauantrag oder die Anzeige der Maßnahmen nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde. Gefördert werden bestimmte Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik und der Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik sowie Maßnahmen zum Einbau nicht fossiler Heizungsanlagen. Der Umfang der Förderung ist nach Fallgruppen gestaffelt:

• Fallgruppe 1: Maßnahmen an bis zu zwei Bauteilen der Gebäudehülle, zum Beispiel Dach und Außenwände, mit einem Abzug von 10 Prozent pro Jahr über zehn Jahre.
• Fallgruppe 2: Sanierung mit mindestens drei Bauteilen der Gebäudehülle, Förderung mit 15 Prozent pro Jahr über zehn Jahre, sofern ein bestimmter Wärmeschutzstandard erreicht wird.
• Fallgruppe 3: Nicht fossile Heizungsanlagen einschließlich zugehöriger Systemtechnik, ebenfalls mit 15 Prozent Jahresabzug.
• Fallgruppe 4: Maßnahmen an mehr als drei Bauteilen oder Maßnahmen, die den Standard eines Effizienzhauses erreichen, mit 20 Prozent pro Jahr über fünf Jahre.

Die Maßnahmen müssen innerhalb von drei Jahren abgeschlossen werden, wobei der Zeitraum durch die Anzeige beim Bauamt beziehungsweise die Vorhabenbaumaßnahmen bestimmt wird. Voraussetzung ist ferner, dass die Räume nicht dem Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken dienen; gefördert wird ausschließlich die vermietete Immobilie. Die Kosten der Maßnahmen werden gesondert erfasst und neben der laufenden Gebäudeabschreibung abgesetzt. Welche konkreten Aufwendungen einer Fallgruppe zuzuordnen sind, ergibt sich aus den technischen Anforderungen, die das Gesetz und die zugehörigen Verordnungen vorgeben.

Die Sonder-AfA steht nicht isoliert, sondern im System der Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG. Für das Verständnis des steuerlichen Gesamteffekts ist die Abgrenzung zur linearen und zur degressiven AfA entscheidend. Die folgende Übersicht ordnet die Instrumente ein:

Zwischen der Sonder-AfA und der degressiven AfA nach § 7 Absatz 5a EStG besteht ein Ausschlussverhältnis: Für dasselbe Gebäude kann nur eines der beiden Instrumente in Anspruch genommen werden. Die degressive AfA für Neubauten mit Antrag im Zeitraum Oktober 2023 bis Ende 2029 beginnt mit 5 Prozent im ersten Jahr und fällt dann stufenweise auf 2,5 Prozent in den Folgejahren. In der Summe über zehn Jahre ergibt sich ein ähnlicher Gesamtabzug wie bei der Kombination aus linearer AfA und Sonder-AfA, allerdings mit anderer zeitlicher Verteilung.

Für Investoren ist damit eine Gestaltungsfrage verbunden: Die Kombination aus linearer AfA und Sonder-AfA front-loaded die Abzüge stärker, weil bis zu 7 Prozent pro Jahr in den ersten fünf Jahren möglich sind. Die degressive Variante verteilt die Erhöhung über zehn Jahre. Welche Variante günstiger ist, hängt vom erwarteten Einkommensverlauf, der Zinsbelastung des Darlehens und der geplanten Haltedauer ab. Diese Faktoren gehören in eine Modellrechnung, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Die Förderfähigkeit der Sonder-AfA hängt von mehreren kumulativ vorliegenden Voraussetzungen ab. Bereits bei der Objektauswahl sollte eine Checkliste erstellt werden, um zu dokumentieren, dass alle Kriterien erfüllt sind. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Datum des Bauantrags beziehungsweise der Anzeige der energetischen Maßnahme innerhalb des Förderzeitraums 2023 bis 2029.
• Überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken und Vermietung an Dritte, keine Eigennutzung der geförderten Wohnflächen.
• Einhaltung der Flächen- und Mietgrenzen nach § 7b EStG, orientiert an der Wohnraumförderung des jeweiligen Bundeslands.
• Bei Anschaffung: Kauf innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes.
• Bei energetischen Maßnahmen: fachgerechte Durchführung nach den technischen Anforderungen und Abschluss innerhalb des Dreijahreszeitraums.

Wer ein Objekt erwirbt, das vom Bauträger fertiggestellt wurde, sollte die Einhaltung der Mietgrenzen vertraglich dokumentieren und den Bauantragstag beim Verkäufer erfragen, da dieser das Antragsdatum maßgeblich bestimmt. Fehlt der Nachweis, scheidet die Sonder-AfA aus. Bei energetischen Maßnahmen empfiehlt sich die Vorabanzeige bei der zuständigen Baubehörde, da die Anzeigepflicht ein Tatbestandsmerkmal ist. Alle Nachweise sollten in der Objektakte gesammelt werden, weil das Finanzamt sie im Rahmen der Prüfung der Einkommensteuererklärung anfordern kann.

Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie die Bemessungsgrundlage beider Abschreibungsarten bestimmt. Üblich ist die Ableitung des Bodenanteils aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert und Kaufpreis: Beträgt der Bodenrichtwert beispielsweise 260 Euro pro Quadratmeter bei 500 Quadratmetern Grundfläche, ergibt sich ein Bodenwert von 130.000 Euro; bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro verbleiben 320.000 Euro als Gebäudeanteil. Eine für den Vermieter günstige, niedrige Bodenquote erhöht die Abschreibungsbasis, darf jedoch nicht willkürlich gewählt werden, sondern muss nachvollziehbar begründet werden.

Ein Sonderfall ist die gemischt genutzte Immobilie, etwa ein Gebäude mit Wohnungen im Obergeschoss und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Sonder-AfA ist nur auf den Wohnungsbaulich genutzten Anteil anwendbar; die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzflächen oder der Anschaffungskosten. Bei Wohneigentümergemeinschaften mit mehreren Miteigentümern wird die Sonder-AfA je Miteigentumsanteil geprüft, sodass derselbe Maßstab für die Fläche und die Miete je Einheit gelten muss. Auch Erbengemeinschaften undestiche Bruchteilsgemeinschaften sollten klären, wer die Sonder-AfA in welcher Höhe geltend macht, da die Förderfähigkeit personengebunden je Steuerpflichtigem beurteilt wird.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich die Sonder-AfA auf die Einkünfte aus Vermietung auswirken kann. Es handelt sich um ein Modell mit angenommenen Werten; alle Zahlen sind als Annahme gekennzeichnet und nicht auf ein konkretes Objekt übertragbar.

Annahme: Eine vermietete Neubauwohnung wird für 450.000 Euro erworben, davon entfallen 320.000 Euro auf das Gebäude und 130.000 Euro auf den Grund und Boden. Der Bauantrag wurde 2025 gestellt, die Sonder-AfA ist demnach dem Grunde nach möglich. Die Jahreskaltmiete beträgt 18.000 Euro, die Werbungskosten inklusive Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung belaufen sich auf 11.000 Euro. Der persönliche Grenzsteuersatz wird mit 38 Prozent angenommen.

Ohne Sonder-AfA ergibt sich folgende Rechnung: Die reguläre AfA beträgt 2 Prozent von 320.000 Euro, also 6.400 Euro jährlich. Die Einkünfte aus Vermietung betragen damit 18.000 Euro abzüglich 11.000 Euro Werbungskosten abzüglich 6.400 Euro AfA, also 600 Euro. Darauf entfallen bei 38 Prozent Grenzsteuersatz 228 Euro Einkommensteuer. Mit Sonder-AfA kommen zusätzlich 5 Prozent von 320.000 Euro, mithin 16.000 Euro pro Jahr, hinzu. Die Einkünfte sinken auf 600 Euro abzüglich 16.000 Euro, also minus 15.400 Euro.

Der Verlust von 15.400 Euro senkt das zu versteuernde Einkommen und führt bei einem Grenzsteuersatz von 38 Prozent zu einer Steuerentlastung von 5.852 Euro im Modelljahr. Zusammen mit der Entlastung aus der regulären AfA von 2.432 Euro ergibt sich ein Gesamteffekt der Abschreibungen von 8.284 Euro. Zu beachten ist, dass dieser Effekt nur in den ersten fünf Jahren in dieser Höhe auftritt und sich anschließend auf die reguläre AfA reduziert. Zudem erhöht die Sonder-AfA das Abschreibungsvolumen nicht, sondern zieht es zeitlich vor, was bei einem späteren Verkauf zu einem höheren Veräußerungsgewinn führen kann.

Wer die Sonder-AfA in Anspruch nimmt, unterliegt einer Mitteilungspflicht gegenüber dem zuständigen Finanzamt. Die Inanspruchnahme ist für das Kalenderjahr, in dem erstmals ein Abzug vorgenommen wird, in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Daneben verlangt die Finanzverwaltung detaillierte Angaben zum Objekt, darunter Datum des Bauantrags, Größe und Anzahl der Wohnungen, Bemessungsgrundlage der Abschreibung und die Höhe der vereinbarten Mieten zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung. Ohne diese Angaben wird die Sonder-AfA nicht gewährt.

Die Einkünfte aus Vermietung werden in der Anlage V erklärt. Dort sind die Mieteinnahmen, die Werbungskosten nach § 9 EStG und die Gebäudeabschreibung einschließlich der Sonder-AfA einzutragen. Die technische Zuordnung erfolgt über die entsprechenden Kennziffern des amtlichen Vordrucks, die jährlich angepasst werden können; maßgeblich ist jeweils die Vordruck-Fassung des Erklärungsjahres. Bei der Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude sollte die verwendete Methodik dokumentiert werden, üblich ist die Ableitung aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert und Gesamtkosten.

Zu prüfen ist außerdem die Verlustverrechnung. Da Vermietungseinkünfte grundsätzlich Überschusseinnahmen derselben Einkunftsart sind, können Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Das gilt auch für Verluste, die durch erhöhte Abschreibungen entstehen. Einschränkungen der Verlustverrechnung, etwa bei Verlusten aus der Vermietung von Immobilien in bestimmten Konstellationen, können jedoch greifen und sollten im Einzelfall geprüft werden, bevor die Modellrechnung als belastbar angesehen wird.

Bleibt eine vermietete Immobilie im Privatvermögen, sind Veräußerungsgewinne nach der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG steuerfrei. Wird die Immobilie früher verkauft, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer. Die vorgenommenen Abschreibungen wirken sich hier doppelt aus: Einerseits haben sie die Bemessungsgrundlage der Einkünfte in den Vorjahren gemindert, andererseits sinkt durch die AfA der Buchwert und erhöht damit den späteren Veräußerungsgewinn.

Diese Wirkungskette gilt unverändert auch für die Sonder-AfA. Wer in den ersten fünf Jahren zusätzlich 25 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben hat, senkt den Buchwert entsprechend schneller, als es der linearen Abschreibung entsprechen würde. Bei einem Verkauf innerhalb oder kurz nach dem Förderzeitraum kann der steuerpflichtige Gewinn dadurch deutlich höher ausfallen. In der Gesamtbetrachtung bleibt der Effekt eine Zins- und Liquiditätsverschiebung zugunsten der frühen Jahre, kein dauerhafter zusätzlicher Abzug. Diese Differenzierung gehört in jede Haltedauer-Betrachtung.

Ein Rechenweg zur Veranschaulichung mit Modellannahmen: Bei einem Gebäudeanteil von 320.000 Euro und einer regulären AfA von 2 Prozent beträgt der Buchwert nach fünf Jahren 288.000 Euro. Mit Sonder-AfA von jährlich 5 Prozent wurden zusätzlich 80.000 Euro abgeschrieben, der Buchwert sinkt auf 208.000 Euro. Wird die Immobilie nach fünf Jahren zum selben Wert verkauft, liegt der Veräußerungsgewinn bei der zweiten Variante um genau diese 80.000 Euro höher. Bei einem Grenzsteuersatz von 38 Prozent entspricht das einer zusätzlichen Steuerbelastung von 30.400 Euro, der in den Vorjahren erzielten Entlastung gegenüberzustellen ist; der Nettoeffekt bleibt positiv, verschiebt sich aber in seiner zeitlichen Struktur deutlich.

Ergänzend ist die Grunderwerbsteuer zu beachten, die nach dem Grunderwerbsteuergesetz beim Erwerb anfällt und deren Satz je Bundesland variiert. Sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und kann nicht über die Sonder-AfA abgesetzt werden, da das Gebäude die einzige Bemessungsgrundlage der Abschreibung bildet. Für die Investitionsrechnung empfiehlt sich eine Gegenüberstellung von Grunderwerbsteuer, Notarkosten und den steuerlichen Effekten der Abschreibungen, um den zeitlichen Verlauf des Kapitaleinsatzes realistisch abzubilden. Bei teilvermieteten Objekten ist zudem zu beachten, dass nur der vermietete Anteil der Grunderwerbsteuer als Werbungskosten abziehbar ist, während der auf die Eigennutzung entfallende Teil beim Käufer verbleibt.

Ein weiterer Sonderfall ist die Übertragung der Immobilie im Wege der Schenkung oder Erbfolge: Buchwertrechte können hier unter bestimmten Voraussetzungen eine Buchwertfortführung ermöglichen, die Gestaltungsraum für die Nachfolgeplanung eröffnet. Wie die Sonder-AfA sich in solchen Konstellationen auswirkt, ist im Einzelfall anhand der konkreten Rechtslage zu prüfen, da die Fortführung der Abschreibung an die Gesamtrechtsnachfolge oder特定 Verpflichtungen gebunden ist.

In der Praxis scheitert die Inanspruchnahme der Sonder-AfA häufig an formalen Punkten. Ein verbreiteter Fehler ist die falsche Ermittlung des Bauantragsdatums, etwa weil das Datum der Baugenehmigung vom Datum des eigentlichen Antrags abweicht. Das Finanzamt orientiert sich am Datum des Bauantrags, nicht am Beginn der Bauausführung oder an der Bezugsfertigkeit. Wer die Nachweise nicht vorhält, riskiert die Versagung der gesamten Sonderabschreibung für das Objekt.

Ein weiterer Fehler liegt in der Überschreitung der Miet- und Flächengrenzen. Die Grenzen sind für die maßgebliche Wohnfläche einzuhalten; bei Überschreiten entfällt die Förderung vollständig, nicht nur anteilig. Bei der Anschaffung von Bauträgerobjekten ist zu beachten, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt der Überlassung zum Gebrauch an den ersten Mieter die Grenze nicht übersteigen darf. Planmäßige Mieterhöhungen nach diesem Zeitpunkt sind unschädlich, ein Ausnutzen der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Erstvermietung kann jedoch relevant werden.

Drittens kommt es vor, dass Anschaffungs- oder Herstellungskosten falsch zugeordnet werden. Nicht absetzbar über die Sonder-AfA sind Grund und Boden, Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten sowie Kosten für Einbauten, die nicht zum Gebäude gehören. Bei energetischen Maßnahmen müssen die Maßnahmen den technischen Anforderungen der jeweiligen Fallgruppe entsprechen; eine energetische Verbesserung allein genügt nicht. Schließlich ist die Ausschlussfrist zu beachten: Nicht ausgenutzte Sonder-AfA verfällt am Ende des vierten Folgejahres und kann nicht nachgeholt werden.

Für Kapitalanleger ist die Sonder-AfA vor allem ein Instrument der zeitlichen Gestaltung. Der zusätzliche Abzug verbessert die Liquidität in der frühen Haltungsphase, in der Zins- und Tilgungslasten typischerweise hoch sind und Mietüberschüsse noch gering ausfallen. Der so gewonnene Spielraum kann für einen höheren Tilgungssatz, zusätzliche Instandhaltungsrücklagen oder weitere Investitionen genutzt werden. Ein solider Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsvarianten lohnt sich in dieser Phase besonders.

Gleichzeitig darf die Sonder-AfA nicht zum alleinigen Entscheidungskriterium werden. Eine Immobilie, die ausschließlich wegen der Steuerabschreibung wirtschaftlich erscheint, kann nach Ende des Förderzeitraums ein ungünstiges Ertragsprofil aufweisen, wenn Mieteinnahmen und Wertentwicklung die Grundannahmen nicht tragen. Die Rendite sollte daher stets ohne Berücksichtigung der Sonder-AfA betrachtet werden; die zusätzliche Abschreibung ist ein Bonus, kein tragendes Fundament der Wirtschaftlichkeitsrechnung. Mietrendite, Standortqualität, Instandhaltungsbedarf und Zinsverlauf bleiben die tragenden Parameter.

Sinnvoll ist eine kombinierte Planung: Zunächst wird die Grundrendite des Objekts geprüft, anschließend die Finanzierungsstruktur optimiert und erst danach der steuerliche Effekt der Abschreibungen in die Gesamtrechnung integriert. Dabei sind auch spätere Phasen einzubeziehen, etwa der Auslauf der Sonder-AfA nach fünf Jahren, der zu einem sprunghaft geringeren Abzug und damit zu höheren laufenden Einkünften führt. Diese Dynamik sollte in der langfristigen Vermögensplanung berücksichtigt werden, um Steuerprogressionseffekte nicht zu übersehen.