Sonder-AfA 2026: Voraussetzungen, QNG und Beispiel nach § 7b

Gegenstand der Förderung ist die einzelne neue Wohnung einschließlich zugehöriger Nebenräume. Es muss zuvor nicht vorhandener Wohnraum entstehen, der die gesetzlichen Anforderungen an eine Wohnung erfüllt. Eine bereits bestehende Wohnung zu kaufen oder nur zu modernisieren schafft für sich keine neue Wohnung. Die Einordnung erläutert das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 18–30.

Für Bauanträge/Bauanzeigen vom 1. September 2018 bis 31. Dezember 2021 besteht eine ältere Förderregelung mit anderen Kostenwerten und zeitlicher Begrenzung. Die hier erläuterten Werte dürfen darauf nicht übertragen werden. Ein Bauantrag aus 2022 fällt in keines der beiden §-7b-Antragsfenster. Bei älteren Vorhaben sind zusätzlich die Anwendungsvorschriften und der verbleibende Förderzeitraum zu prüfen; dieser Ratgeber rechnet ausschließlich mit der neueren Regelung.

Bei einem 2026 fertiggestellten Objekt muss die wirtschaftliche Verfügungsmacht spätestens am 31. Dezember 2026 übergehen. Erfolgt der Übergang erst 2027, gilt die Wohnung für den Erwerber nicht mehr als neu im Sinne des § 7b. Grundlage: BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 30.

Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Die Nachhaltigkeits-Klasse wird durch QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM nachgewiesen; beide Niveaus sind nach dem BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 19 geeignet. Das Bundesbauministerium erläutert den QNG-Zertifizierungsprozess: Die realisierten Gebäudequalitäten werden nach Fertigstellung durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle geprüft. Planen Sie den Nachweis früh und lassen Sie sich das für das konkrete Gebäude ausgestellte Zertifikat vorlegen.

Die Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter ist eine Ausschlussgrenze. Bei 5.201 Euro je Quadratmeter entfällt die Sonder-AfA vollständig, statt nur den überschießenden Euro auszunehmen. Die Grenze von 4.000 Euro je Quadratmeter ist dagegen eine Deckelung der Bemessungsgrundlage. Sind die übrigen Voraussetzungen erfüllt, bleibt die Wohnung bei 4.500 Euro Kosten je Quadratmeter begünstigt, aber nur 4.000 Euro je Quadratmeter bilden die Sonder-AfA-Basis.

Zu den relevanten Anschaffungskosten gehören auch die dem Gebäude zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten. Grund und Boden ist nicht abschreibbar; eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ist daher nötig. Auch Möblierung ist keine §-7b-Basis. Beim Flächenbezug ist die Wohnfläche aus dem Exposé allein kein verlässlicher Nenner: Für die Kostenprüfung berücksichtigt das BMF die maßgebliche gesamte Nutzfläche und erläutert alternativ die Bruttogrundfläche. Für die Förderbasis sind die begünstigte Wohnung sowie zurechenbare Nebenräume, Zubehör- und Gemeinschaftsflächen sachgerecht abzugrenzen. Siehe BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 45–59.

Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die gesamten Kosten vollständig auf die Gebäudeteile verteilt werden. Gewerbeflächen und eigengenutzte Wohnungen erhalten keine Sonder-AfA nach § 7b. Der förderfähige Anteil und der für jede Grenze verwendete Flächenbezug gehören getrennt in die Berechnung; sie lassen sich nicht beliebig wählen, um unter eine Grenze zu kommen.

Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die reguläre lineare AfA grundsätzlich 3 Prozent der abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich. Maßgeblich ist das Fertigstellungsdatum, nicht allein der Bauantrag. § 7 Abs. 4 und 5a EStG regelt daneben die degressive Gebäude-AfA.

Für die degressive AfA muss der Herstellungsbeginn beziehungsweise der rechtswirksam abgeschlossene obligatorische Erwerbsvertrag im Zeitraum 1. Oktober 2023 bis einschließlich 30. September 2029 liegen. Bei Herstellung zählt das Datum der Baubeginnsanzeige; wenn landesrechtlich keine vorgeschrieben ist, ist der freiwillig angezeigte Baubeginn nachzuweisen. Auch die degressive AfA setzt beim Erwerb die Anschaffung bis Ende des Fertigstellungsjahres voraus. Der §-7b-Bauantrag und der §-7-Abs.-5a-Baubeginn oder Erwerbsvertrag sind daher separat zu prüfen.

Die Kombination ist ausdrücklich erlaubt. Der degressive Prozentsatz fällt nicht auf 2,5 Prozent; der jährlich abgezogene Betrag sinkt mit der jeweiligen Basis. Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 65–66 und Beispiel 7 zeigt für die ersten vier Jahre eine gesonderte Berechnung der regulären AfA auf Grundlage der tatsächlichen Kosten. Ab dem fünften Jahr berücksichtigt die Restwert-AfA die zuvor abgezogene Sonderabschreibung. Ein pauschaler Abzug von „10 Prozent des Kaufpreises“ ist deshalb keine korrekte Gesamtrechnung.

Auch bei der linearen Kombination gilt nach Ende des vierjährigen Begünstigungszeitraums die Restwertregel aus § 7a Abs. 9 EStG. Ein kleinerer Sonderabzug erhöht den später verbleibenden Restwert. Nicht ausgeschöpfte Sonder-AfA lässt sich nicht als zusätzlicher Sonderabzug in spätere Jahre verschieben oder beliebig innerhalb der vier Jahre verteilen.

Fiktive Annahmen, kein konkretes Immobilienangebot: Eine neue Mietwohnung in Deutschland hat 80 m² maßgebliche begünstigte Fläche. Im vereinfachten Modell sind Kostenprüfungsfläche und Förderfläche identisch; zusätzliche Neben- und Gemeinschaftsflächen oder andere Nutzungen bestehen nicht. Die steuerlich abgegrenzten Gebäudekosten einschließlich zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten betragen 360.000 Euro. Für Grund und Boden fallen weitere 90.000 Euro an, zusammen 450.000 Euro. Grund und Boden fließt in keine der beiden Abschreibungsbasen ein.

Der Bauantrag wurde am 15. Mai 2025 gestellt. Fertigstellung, Übergang von Nutzen und Lasten sowie Beginn der entgeltlichen Wohnvermietung erfolgen im Januar 2026. EH40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-PLUS sind nachgewiesen. Die Wohnung soll bis Ende 2035 durchgehend dem Mietwohnungsmarkt dienen. Zuschüsse, spätere Herstellungskosten, besondere Nutzungsanteile und Beihilfefragen sind im Modell ausgeschlossen. Für die reguläre AfA wird die lineare Methode gewählt.

• Kostenprüfung: 360.000 Euro ÷ 80 m² = 4.500 Euro je Quadratmeter, unter der Grenze von 5.200 Euro.
• Sonder-AfA-Basis: kleinerer Wert aus 360.000 Euro und 80 × 4.000 Euro = 320.000 Euro.
• Reguläre lineare AfA: 360.000 Euro × 3 Prozent = 10.800 Euro pro vollem Jahr.
• Sonder-AfA: 320.000 Euro × 5 Prozent = 16.000 Euro pro Jahr.

Über vier Jahre beträgt die Sonder-AfA 64.000 Euro; zusammen mit 43.200 Euro regulärer AfA ergibt sich ein Abzug von 107.200 Euro. Der verbleibende Gebäuderestwert beträgt 252.800 Euro. Ab 2030 endet die Sonder-AfA; die weitere reguläre Abschreibung wird auf Basis des Restwerts und der verbleibenden Nutzungsdauer berechnet. Ein unveränderter jährlicher Gesamtabzug von 26.800 Euro läuft danach nicht weiter.

Für ein volles Modelljahr werden 18.000 Euro Jahreskaltmiete und 11.000 Euro sofort abziehbare Werbungskosten einschließlich Zinsen angenommen. Tilgung ist in diesen Werbungskosten nicht enthalten. Ohne Sonder-AfA: 18.000 − 11.000 − 10.800 = −3.800 Euro Vermietungseinkünfte. Mit Sonder-AfA: −3.800 − 16.000 = −19.800 Euro. Die Differenz ist der zusätzliche Abzug von 16.000 Euro, nicht eine Steuererstattung in gleicher Höhe.

Bei einem rein angenommenen, über diese Einkommensdifferenz konstanten Grenzsteuersatz von 38 Prozent entspricht der zusätzliche Abzug rechnerisch 6.080 Euro Steuerwirkung pro Modelljahr. Das ist eine vereinfachte Sensitivität, keine Berechnung des tatsächlichen Einkommensteuertarifs. Ob und wann ein Verlust verrechnet werden kann, hängt von den persönlichen Einkünften und steuerlichen Einschränkungen ab. Abschreibung ersetzt weder Mieteinnahmen noch Liquidität für Zins, Tilgung und laufende Kosten.

Bei Anschaffung erst im Dezember wäre die reguläre AfA im ersten Jahr grundsätzlich monatsanteilig. Die §-7b-Sonderabschreibung ist dagegen eine Jahresabschreibung ohne zeitanteilige Aufteilung (BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 63). Die Volljahresannahme der Tabelle darf deshalb nicht unverändert auf jeden Erwerbsmonat übertragen werden.

Eine neue Heizung, Dämmung oder Fenstersanierung einer bestehenden Wohnung begründet für sich keine Sonder-AfA nach § 7b. Die Vorschrift fördert die Herstellung oder rechtzeitige Anschaffung neuer Mietwohnungen. Werden durch einen Ausbau oder die Umwandlung zuvor anders genutzter Flächen tatsächlich neue Wohnungen geschaffen, kann eine gesonderte Prüfung sinnvoll sein; bei der neueren Regelung bleiben die Anforderungen an das Gebäude einschließlich EH40 und QNG bestehen.

Eigennutzung und unentgeltliche Überlassung erfüllen die entgeltliche Wohnvermietung nicht. Wohnungen zur vorübergehenden Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, sind nach § 7b nicht begünstigt. Ein Vermietungsleerstand ist dagegen nicht automatisch Eigennutzung: Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 31–37 erläutert, unter welchen Voraussetzungen eine nachweisbare fortbestehende Vermietungsbereitschaft genügt. Halten Sie Suchanzeigen, Makleraufträge und die Nutzungssituation nachvollziehbar fest.

§ 7b legt keine an die Landeswohnraumförderung angelehnten Mietpreis- oder Wohnflächenhöchstgrenzen fest. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Wohnung, der korrekte Flächenbezug, die entgeltliche Nutzung und allgemeine Regeln zur verbilligten Vermietung müssen trotzdem geprüft werden. Ein Landesförderantrag ersetzt keinen dieser Nachweise.

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Bei einem Beginn 2026 umfasst der Nachweiszeitraum damit die Kalenderjahre 2026 bis 2035. Der vierjährige Sonderabzug endet früher als diese Nutzungspflicht. Die Rückgängigmachung richtet sich nach § 7b Abs. 4 EStG.

• Wird die begünstigte Wohnung innerhalb dieses Zeitraums nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, können die bereits gewährten Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden.
• Ein Verkauf innerhalb des Nutzungszeitraums führt zur Rückgängigmachung, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Eine Veräußerung ist deshalb anhand ihrer konkreten Steuer- und Nutzungsfolgen zu prüfen.
• Wird die Kostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Anschaffungs- oder Herstellungsjahres überschritten, ist ebenfalls eine Rückgängigmachung vorgesehen.

Grenzfall im Modell: Bei 80 m² und 416.000 Euro maßgeblichen Kosten liegen die Kosten genau bei 5.200 Euro je Quadratmeter. Kommen 80 Euro nachträgliche Herstellungskosten im relevanten Prüfzeitraum hinzu, sind es 5.201 Euro je Quadratmeter. Damit geht nicht nur ein kleiner Teil des Abzugs verloren, sondern die Sonder-AfA entfällt vollständig. Die reguläre AfA ist davon getrennt zu beurteilen.

Bereits bestandskräftige Steuerbescheide können bei einer Rückgängigmachung geändert werden; es können Nachzahlungen und Zinsen entstehen. Eine steuerfreie Veräußerung und die zehnjährige §-7b-Nutzungspflicht sind nicht gleichbedeutend. Lassen Sie einen geplanten Verkauf, eine Nutzungsänderung und größere nachträgliche Kosten anhand der konkreten Daten prüfen. Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, Rn. 69–80 beschreibt die Nachweise und Rückabwicklung.

Die Sonder-AfA wird im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht; bei privater Wohnvermietung gehört sie zur Erklärung der Vermietungseinkünfte. Das BMF stellt auf seiner amtlichen §-7b-Informationsseite ein Anwendungsschreiben und Checklisten für die unterschiedlichen Antragszeiträume bereit. Nutzen Sie die zum Vorhaben passende Checkliste und die aktuellen Erklärungsvordrucke.

• Bauantrag oder Bauanzeige mit Datum, Fertigstellungsunterlagen und beim Erwerb Nachweis des Übergangs von Nutzen und Lasten.
• Gebäudebezogener EH40-/Nachhaltigkeitsnachweis und QNG-Zertifikat.
• Kaufvertrag, vollständige Kostenaufstellung einschließlich relevanter Nebenkosten und nachvollziehbare Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden.
• Flächenberechnung sowie Zuordnung von Wohnungen, Nebenräumen und sonstigen Nutzungen; Kostenobergrenze und gedeckelte Basis getrennt ausweisen.
• Mietvertrag und Nachweise der entgeltlichen Wohnnutzung beziehungsweise Vermietungsbereitschaft; Änderungen und nachträgliche Kosten fortlaufend dokumentieren.
• Jährliche Berechnung der regulären und besonderen Abschreibung sowie Fortführung des Restwerts.

Bei der neueren §-7b-Regelung betrifft die De-minimis-Prüfung nach Absatz 5 Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit. Wer ausschließlich private Vermietungseinkünfte erzielt, fällt insoweit nicht unter diese zusätzliche Voraussetzung. Bei betrieblichen Strukturen und Beteiligungen gehört diese Abgrenzung zur Prüfung, statt die private Modellrechnung ungeprüft zu übernehmen.