- Gesamtbelastung: Kaufnebenkosten betragen in Deutschland 10–15 % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 % – der größte Einzelposten
- Notar & Grundbuch: zusammen ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises
- Makler: bei Wohnimmobilien bis 3,57 % (inkl. MwSt.) je Seite – seit 2020 hälftige Teilung
- Eigenkapital-Regel: Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden
- Spar-Hebel: Inventar separat ausweisen, Maklercourtage verhandeln, Bundesland bei Neubau beachten
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung. Kaufnebenkosten können je nach Objekt, Region und Vertragskonstellation abweichen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater.
1. Was sind Kaufnebenkosten?
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis – obendrauf kommen Steuern, Gebühren und Honorare, die zusammen als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Diese Nebenkosten tauchen im Exposé nicht auf und werden deshalb häufig unterschätzt.
In der Praxis müssen Sie mit 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich rechnen. Bei einer Wohnung für 300.000 € bedeutet das 30.000–45.000 € an Nebenkosten – Geld, das Sie weder in die Immobilie investieren noch zurückbekommen.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
| Kostenblock | Typische Höhe | Wer bestimmt die Höhe? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Bundesland (gesetzlich festgelegt) |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | GNotKG (gesetzliche Gebührenordnung) |
| Maklercourtage | 0–7,14 % | Markt & Vertrag (seit 2020 hälftig geteilt) |
Kaufnebenkosten sind „verlorenes“ Kapital – sie erhöhen weder den Wert der Immobilie noch können Sie sie bei einem späteren Verkauf zurückholen. Deshalb sind sie bei der Budgetplanung der erste Posten, den Sie berechnen sollten.
2. Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten. Sie wird vom Finanzamt erhoben und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung.
GrESt-Sätze 2025 nach Bundesland
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise, Sauna) unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn Sie den Wert im Kaufvertrag separat ausweisen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel bis ca. 15 % des Kaufpreises – der Wert muss aber realistisch und nachweisbar sein.
Wann wird die GrESt fällig?
Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid in der Regel 4–8 Wochen nach Beurkundung. Ab Zustellung haben Sie einen Monat Zahlungsfrist. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt.
Vertiefung: Grunderwerbsteuer-Rechner
3. Notarkosten & Grundbuchkosten
In Deutschland ist der Notar bei jedem Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben (§311b BGB). Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – sie sind nicht verhandelbar, sondern gesetzlich festgelegt.
Was der Notar macht (und was das kostet)
| Leistung | Typischer Anteil | Erklärung |
|---|---|---|
| Kaufvertrag beurkunden | ca. 1,0 % des Kaufpreises | Entwurf, Verlesung, Beurkundung |
| Auflassungsvormerkung | im Notarhonorar enthalten | Sicherung des Käufers im Grundbuch |
| Grundschuld beurkunden | zusätzlich ca. 0,3–0,5 % | Falls Bankfinanzierung – Bank verlangt Grundschuldbestellung |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % des Kaufpreises | Gebühr des Grundbuchamts |
| Vorkaufsrechtsverzicht | meist Fixbetrag | Gemeinde verzichtet auf Vorkaufsrecht |
Rechenbeispiel: Notarkosten bei 300.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Kaufvertrag (Beurkundung) | 2.700 € |
| Vollzugstätigkeiten | 540 € |
| Betreuungsgebühr | 540 € |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 450 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 900 € |
| Grundschuld (bei 240.000 € Darlehen) | ca. 1.100 € |
| Summe Notar + Grundbuch | ca. 6.230 € (2,1 %) |
Viele Rechner zeigen nur Notar + Grundbuch für den Kaufvertrag. Die Grundschuldbestellung für die Bank kommt obendrauf und kostet nochmal ca. 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags. Rechnen Sie diesen Posten immer mit ein.
Vertiefung: Notarkosten im Detail · Grundbuchkosten erklärt
4. Maklercourtage: Regeln seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) bei privatem Käufer: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Courtage selbst tragen. In der Praxis hat sich eine hälftige Teilung durchgesetzt.
Maklercourtage nach Region
| Region | Courtage gesamt (marktüblich) | Käuferanteil (max.) |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 6,0–7,14 % inkl. MwSt. | 3,0–3,57 % |
| NRW, Hessen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % inkl. MwSt. | 3,125 % |
| Sachsen, Thüringen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Provisionsfrei | 0 % | 0 % |
Die marktüblichen Sätze sind keine Pflicht. Gerade bei höheren Kaufpreisen (ab ca. 500.000 €) oder wenn das Objekt lange angeboten wird, ist eine Verhandlung der Gesamtcourtage realistisch. Fragen Sie aktiv nach – das schlimmste was passieren kann, ist ein Nein.
Wann fällt keine Courtage an?
- Privatverkauf: Kein Makler beteiligt – keine Courtage
- Bauträger: Die Courtage wird oft vom Bauträger getragen (im Kaufpreis eingepreist)
- Zwangsversteigerung: Kein Makler im Verfahren
- Mehrfamilienhäuser: Die hälftige Teilung gilt nur für Wohnimmobilien – bei MFH ist die Courtage frei verhandelbar
5. Rechenbeispiele: Kaufnebenkosten konkret
Beispiel 1: Eigentumswohnung in Bayern (300.000 €)
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 € |
| Notar + Grundbuch | ca. 2,0 % | 6.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 9,07 % | 27.210 € |
| Gesamtkosten | – | 327.210 € |
Beispiel 2: Haus in NRW (450.000 €)
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 450.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 29.250 € |
| Notar + Grundbuch | ca. 2,0 % | 9.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 16.065 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 12,07 % | 54.315 € |
| Gesamtkosten | – | 504.315 € |
Beispiel 3: MFH provisionsfrei in Berlin (800.000 €)
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 800.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 48.000 € |
| Notar + Grundbuch | ca. 1,8 % | 14.400 € |
| Makler | 0 % | 0 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 7,8 % | 62.400 € |
| Gesamtkosten | – | 862.400 € |
Die Spanne zwischen Bayern (günstigstes Bundesland) und NRW/Brandenburg (teuerstes) beträgt allein bei der GrESt 3 Prozentpunkte. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 15.000 € Unterschied – nur durch die Postleitzahl.
6. Kaufnebenkosten senken: legale Stellschrauben
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt – daran lässt sich nichts drehen. Bei Grunderwerbsteuer und Maklercourtage gibt es aber legale Hebel.
Ansatz 1: Inventar separat ausweisen
Einbauküche, Markise, Möbel, Sauna, Gartenhaus – alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Die GrESt fällt dann nur auf den reduzierten Kaufpreis an.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Inventar 15.000 € → Bemessungsgrundlage GrESt: 335.000 €. Bei 5 % GrESt sparen Sie 750 €.
Ansatz 2: Maklercourtage verhandeln
- Fragen Sie, ob der Verkäufer die gesamte Courtage übernimmt
- Verhandeln Sie den Gesamtsatz (z.B. 5 % statt 7,14 %)
- Suchen Sie provisionsfrei inserierte Objekte (Privatverkäufe, Bauträger)
Ansatz 3: Bundesland bei Neubau beachten
Wer einen Neubau plant und flexibel ist, kann durch die Wahl des Baugrundstücks in Bayern oder Sachsen (3,5 % GrESt) statt in Brandenburg oder NRW (6,5 %) bei einem Grundstückswert von 200.000 € allein 6.000 € sparen.
Ansatz 4: Grundstück und Bauleistung trennen (Neubau)
Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt GrESt auf den Gesamtpreis (Grundstück + Bauleistung) an. Kaufen Sie jedoch erst das Grundstück und beauftragen dann separat einen Bauunternehmer, fällt GrESt nur auf das Grundstück an. Achtung: Das Finanzamt prüft streng, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Lassen Sie sich steuerlich beraten.
Das Finanzamt erkennt unrealistische Inventarwerte oder künstliche Grundstückstrennungen. Halten Sie sich an nachweisbare, realistische Werte – sonst drohen Rückforderungen und Steuernachzahlungen.
7. Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
Ob und wie Sie Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.
Bei Vermietung (Kapitalanlage)
| Kostenposition | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Teil der Anschaffungskosten → Abschreibung über AfA (2 % bei Baujahr ab 1925, 2,5 % davor) |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | Teil der Anschaffungskosten → Abschreibung über AfA |
| Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung) | Teil der Anschaffungskosten → Abschreibung über AfA |
| Maklerkosten | Sofort absetzbare Werbungskosten (vollständig im Jahr der Zahlung) |
| Notarkosten (Grundschuld) | Sofort absetzbare Finanzierungskosten |
Bei Eigennutzung
Kaufnebenkosten bei Eigennutzung sind nicht steuerlich absetzbar. Es gibt keine Möglichkeit, GrESt, Notar oder Makler von der Einkommensteuer abzuziehen, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen.
Die Maklercourtage ist bei vermieteten Immobilien sofort und voll absetzbar – das kann in hohen Steuerjahren einen erheblichen Steuervorteil bringen. Achten Sie darauf, dass die Rechnung korrekt auf Sie als Vermieter ausgestellt ist.
Vertiefung: Immobilien & Steuern · AfA Immobilien
8. Typische Fehler bei den Kaufnebenkosten
- Nur den Kaufpreis im Kopf haben: Wer mit 300.000 € Budget rechnet und dabei an den Kaufpreis denkt, kann sich in Wahrheit nur ca. 260.000–270.000 € leisten. Lösung: Immer rückwärts rechnen – Budget ÷ 1,12 = maximaler Kaufpreis.
- Grundschuldkosten vergessen: Die Grundschuldbestellung kostet nochmal 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags. Lösung: Immer den Finanzierungsteil in die Nebenkostenrechnung einbeziehen.
- Inventar nicht ausweisen: Viele Käufer verschenken Sparpotenzial, weil sie nicht wissen, dass Inventar separat ausgewiesen werden kann. Lösung: Vor dem Notartermin mit dem Notar besprechen.
- Maklercourtage einfach akzeptieren: Die marktüblichen Sätze sind Maximalwerte, keine Pflicht. Lösung: Verhandeln – besonders bei höheren Kaufpreisen.
- Zahlungsfristen übersehen: Die GrESt hat eine einmonatige Zahlungsfrist. Verspätete Zahlung blockiert den gesamten Kaufprozess. Lösung: Liquidität bereithalten, bevor der Bescheid kommt.
- NK-Budget zu knapp: Unerwartete Kosten (Gutachter, Vermessung, Umzug) werden oft nicht eingerechnet. Lösung: Zusätzlich 1–2 % Puffer einplanen.
Kaufnebenkosten prüfen lassen
Unsere Experten rechnen mit Ihnen durch, was Ihr Immobilienkauf wirklich kostet – inklusive aller Nebenkosten, Finanzierung und steuerlicher Aspekte.
Kostenlose Beratung starten →9. FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Wann werden Kaufnebenkosten fällig?
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Wie kann man Kaufnebenkosten sparen?
Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
10. Fazit
Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf unvermeidbar – aber sie lassen sich planen, optimieren und in einigen Fällen reduzieren. Der wichtigste Schritt: Rechnen Sie von Anfang an mit 10–15 % Aufschlag auf den Kaufpreis und planen Sie diese Summe als festen Bestandteil Ihres Budgets ein.
Ihre nächsten Schritte
- Kaufnebenkosten für Ihr Wunschobjekt berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner
- Inventar im Objekt identifizieren (Einbauküche, Markise etc.)
- Finanzierung inkl. aller Nebenkosten durchrechnen: Baufinanzierungsrechner
- Gesamtbudget festlegen und kostenlose Beratung nutzen: Beratung starten
Weiterführende Ratgeber:
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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