- Grundbuchkosten: 1,0 Gebühr für Eigentumsumschreibung + 0,5 Gebühr für Auflassungsvormerkung nach Tabelle B
- Grundschuld: zusätzlich 1,0 Gebühr für eine Buchgrundschuld, berechnet aus dem eingetragenen Grundschuldbetrag
- Gesetzlich geregelt: Kosten richten sich nach dem GNotKG – nicht verhandelbar
- Wer zahlt: In der Regel der Käufer (Eigentumsumschreibung) bzw. der Darlehensnehmer (Grundschuld)
1. Was kosten Grundbucheintragungen?
Die Grundbuchkosten entstehen bei jeder Eintragung, Änderung oder Löschung im Grundbuch. Beim Immobilienkauf fallen sie an für:
- Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers)
- Eigentumsumschreibung (Sie werden Eigentümer)
- Grundschuld-Eintragung (Sicherheit für die Bank)
- Löschung alter Grundschulden des Verkaufers
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem maßgeblichen Geschäftswert. Nach § 47 GNotKG ist beim Kauf grundsätzlich der Kaufpreis anzusetzen; der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen Leistungen oder sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist dieser Gesamtwert niedriger als der Verkehrswert, gilt der höhere Verkehrswert. Bei einer Grundschuld ist der eingetragene Grundschuldbetrag maßgeblich.
2. Gebührentabelle Grundbuchkosten
| Kaufpreis (= Geschäftswert im Modell) | Auflassungsvormerkung | Eigentumsumschreibung | Summe der beiden Eintragungen |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 177,00 € | 354,00 € | 531,00 € |
| 200.000 € | 217,50 € | 435,00 € | 652,50 € |
| 300.000 € | 317,50 € | 635,00 € | 952,50 € |
| 400.000 € | 392,50 € | 785,00 € | 1.177,50 € |
| 500.000 € | 467,50 € | 935,00 € | 1.402,50 € |
| 750.000 € | 667,50 € | 1.335,00 € | 2.002,50 € |
Berechnung nach GNotKG Anlage 2, Tabelle B: Die Tabelle setzt voraus, dass der Kaufpreis dem maßgeblichen Geschäftswert entspricht: keine wertsteigernden vorbehaltenen Nutzungen oder übernommenen Leistungen und kein höherer Verkehrswert. Maßgeblich ist die Gebührenstufe, deren Obergrenze den tatsächlichen Geschäftswert erreicht oder übersteigt. Die Eigentumsumschreibung kostet eine 1,0-Gebühr (KV 14110), die Auflassungsvormerkung eine 0,5-Gebühr (KV 14150) nach Anlage 1. Die spätere Löschung der Vormerkung kostet zusätzlich 25 € (KV 14152). Grundschulden, weitere Eintragungen, Auslagen und Notarkosten sind in dieser Tabelle nicht enthalten.
3. Rechenbeispiel: Grundbuchkosten des Käufers bei 350.000 €
Annahme: Kaufpreis und maßgeblicher Geschäftswert von 350.000 € sind gleich; keine hinzuzurechnenden Nutzungen oder Leistungen und kein höherer Verkehrswert. Eingetragene Buchgrundschuld 280.000 €, je ein Grundbuchamt und keine weiteren Eintragungen. Für den Geschäftswert gilt die 1,0-Gebühr von 685 €, für die Grundschuld die Gebührenstufe bis 290.000 € mit 585 €.
| Position | Grundbuchgebühr |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung (0,5) | 342,50 € |
| Eigentumsumschreibung (1,0) | 685,00 € |
| Buchgrundschuld 280.000 € (1,0) | 585,00 € |
| Löschung der Auflassungsvormerkung | 25,00 € |
| Summe Käufer | 1.637,50 € |
Die Löschung einer alten Verkäufergrundschuld ist hier nicht enthalten. Bei einem eingetragenen Betrag von 200.000 € wären dafür 217,50 € Grundbuchgebühr anzusetzen; die Kostentragung richtet sich nach dem Kaufvertrag. Notarkosten und Auslagen kommen gesondert hinzu.
4. Grundschuld-Eintragung: Kosten für die Bankfinanzierung
Wenn Sie mit einem Darlehen finanzieren, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Für eine Buchgrundschuld gilt eine 1,0-Gebühr (KV 14121); eine Briefgrundschuld kostet eine 1,3-Gebühr (KV 14120). Entscheidend ist der eingetragene Grundschuldbetrag, der vom Darlehensbetrag abweichen kann:
| Eingetragene Buchgrundschuld | Grundbuchgebühr (1,0) |
|---|---|
| 150.000 € | 354,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € |
| 300.000 € | 635,00 € |
| 400.000 € | 785,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € |
Bei einem Kaufpreis und maßgeblichen Geschäftswert von 300.000 € (ohne hinzuzurechnende Nutzungen oder Leistungen und ohne höheren Verkehrswert) und einer Buchgrundschuld von 240.000 € ergeben sich 317,50 € für die Vormerkung, 635,00 € für die Eigentumsumschreibung, 25,00 € für die Vormerkungslöschung und 535,00 € für die Buchgrundschuld: zusammen 1.512,50 € Grundbuchgebühren. Die Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung sowie Auslagen werden zusätzlich berechnet.
5. Löschungskosten
Wenn bestehende Grundschulden des Verkaufers gelöscht werden müssen (was der Regelfall ist), fällt für die Löschung in Abteilung III eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV 14140) an. Bei 200.000 € eingetragenem Grundschuldbetrag sind das 217,50 €, bei 300.000 € sind es 317,50 €. Hinzu kommen gegebenenfalls Notarkosten für die Löschungsunterlagen. Diese Kosten trägt nach der üblichen Kaufvertragsregelung der Verkäufer; maßgeblich bleibt der konkrete Vertrag.
Auch bei späterer Löschung Ihrer eigenen Grundschuld (nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens) fallen diese Gebühren an.
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Kostenlose Beratung starten →6. FAQ
Kann ich Grundbuchkosten verhandeln?
Wer trägt die Grundbuchkosten?
Sind Grundbuchkosten steuerlich absetzbar?
7. Fazit
Grundbuchkosten ergeben sich aus den Gebührenstufen und Gebührensätzen des GNotKG. Rechnen Sie Eigentumsumschreibung, Vormerkung, Grundschuld und Löschungen einzeln und halten Sie Notarkosten getrennt. Sie sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Planen Sie diese Kosten fest in Ihr Kaufnebenkosten-Budget ein.
Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: GNotKG Tabelle B, GNotKG Kostenverzeichnis, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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