- GrESt-Sätze 2025: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland)
- Bemessungsgrundlage: Kaufpreis der Immobilie (abzüglich separat ausgewiesenem Inventar)
- Fälligkeit: 4–8 Wochen nach Beurkundung, Zahlungsfrist 1 Monat
- Keine Eintragung ohne Zahlung: Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Kein Freibetrag: In Deutschland gibt es keinen generellen GrESt-Freibetrag für Ersterwerber (Stand 2025)
1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie ist der grösste Einzelposten bei den Kaufnebenkosten und wird von den Bundesländern erhoben.
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuer wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet – abzüglich separat ausgewiesenem beweglichem Inventar.
2. GrESt-Sätze nach Bundesland (Stand 2025)
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 250.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 8.750 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 8.750 € | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 12.500 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 12.500 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 13.750 € | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 16.250 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 16.250 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 16.250 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 16.250 € | 32.500 € |
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) beträgt 3 Prozentpunkte. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 15.000 € Differenz – nur durch das Bundesland.
3. So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Formel ist einfach:
GrESt = Kaufpreis × GrESt-Satz des Bundeslandes
Bei separat ausgewiesenem Inventar:
GrESt = (Kaufpreis − Inventarwert) × GrESt-Satz
4. Rechenbeispiele
Beispiel 1: ETW in Bayern für 280.000 €, Küche 12.000 €
Bemessungsgrundlage: 280.000 − 12.000 = 268.000 €
GrESt: 268.000 × 3,5 % = 9.380 € (statt 9.800 € ohne Inventar-Abzug)
Beispiel 2: Haus in Brandenburg für 420.000 €
GrESt: 420.000 × 6,5 % = 27.300 €
Gleiches Objekt (420.000 €): Bayern zahlt 14.700 € GrESt, Brandenburg 27.300 €. Differenz: 12.600 €.
5. Grunderwerbsteuer legal senken
- Inventar separat ausweisen: Küche, Markise, Möbel, Sauna – realistischer Wert, im Kaufvertrag dokumentiert
- Grundstück und Bauleistung trennen (Neubau): GrESt nur auf Grundstück, nicht auf Bauleistung – aber strenge Voraussetzungen
- Instandhaltungsrücklage bei ETW: Der anteilige Rücklagenstand kann unter Umständen abgezogen werden – in der Praxis selten anerkannt
6. Befreiungen von der GrESt
| Befreiung | Rechtsgrundlage | Praxis |
|---|---|---|
| Erwerb von Ehegatten/Lebenspartnern | §3 Nr. 4 GrEStG | Grundstücksübertragung in der Ehe ist steuerfrei |
| Erbschaft/Schenkung | §3 Nr. 2 GrEStG | Keine GrESt, aber ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer |
| Erwerb unter 2.500 € | §3 Nr. 1 GrEStG | Freigrenze (nicht Freibetrag) – praktisch irrelevant |
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Kostenlose Beratung starten →7. FAQ
Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
Wann muss ich die GrESt zahlen?
Ist die GrESt steuerlich absetzbar?
8. Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist der grösste Posten der Kaufnebenkosten – und abhängig vom Bundesland eine erhebliche Belastung. Planen Sie die GrESt fest in Ihr Budget ein und prüfen Sie, ob sich ein Inventar-Abzug lohnt.
Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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