Das Wichtigste in Kuerze
- Der Ertragswert berechnet den Immobilienwert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen
- Massgebliches Verfahren fuer vermietete Immobilien und Kapitalanlagen (ImmoWertV 2021)
- Formel: Ertragswert = Bodenwert + Barwert der Reinertraege ueber die Restnutzungsdauer
- Zentraler Parameter: der Liegenschaftszinssatz (typisch 3-7 % je nach Immobilientyp)
- Wird von Banken zur Beleihungswertermittlung und vom Finanzamt zur Erbschaftsteuer-Bewertung genutzt
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert einer Immobilie bemisst sich nach den nachhaltig erzielbaren Ertraegen. Er beantwortet die Frage: Was ist eine Immobilie wert, wenn man sie ausschliesslich als Einkommensquelle betrachtet? Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) normiert und wird fuer alle vermieteten Objekte angewendet.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das die Baukosten bewertet) und zum Vergleichswertverfahren (das Marktpreise vergleichbarer Objekte heranzieht) steht beim Ertragswertverfahren die Rendite im Mittelpunkt.
Berechnungsformel
Das vereinfachte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV:
- Bodenwert ermitteln: Grundstuecksflaeche x Bodenrichtwert
- Rohertrag berechnen: Jahresnettokaltmiete (nachhaltig erzielbar, nicht Ist-Miete)
- Reinertrag berechnen: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (typisch 15-25 %)
- Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz
- Gebaeudereinertrag: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung
- Vervielfaeltiger anwenden: Gebaeudereinertrag x Vervielfaeltiger (abhaengig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
- Ertragswert: Bodenwert + kapitalisierter Gebaeudereinertrag
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in Leipzig
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstueck: 400 qm x 280 EUR/qm Bodenrichtwert | 112.000 EUR |
| Jahresnettokaltmiete (nachhaltig) | 42.000 EUR |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | -8.400 EUR |
| Reinertrag | 33.600 EUR |
| Bodenwertverzinsung (112.000 x 4,5 %) | -5.040 EUR |
| Gebaeudereinertrag | 28.560 EUR |
| Vervielfaeltiger (50 J. RND, 4,5 % LZ = 19,76) | x 19,76 |
| Kapitalisierter Gebaeudereinertrag | 564.346 EUR |
| Ertragswert (Bodenwert + Gebaeudeertragswert) | 676.346 EUR |
Liegenschaftszinssatz: Der entscheidende Parameter
Der Liegenschaftszinssatz drueckt die Markterwartung an die Verzinsung des Immobilienkapitals aus. Er wird von den Gutachterausschuessen aus realen Transaktionen abgeleitet.
| Immobilientyp | Typischer Liegenschaftszinssatz |
|---|---|
| Eigentumswohnung (vermietet) | 2,5-4,0 % |
| Mehrfamilienhaus | 3,5-5,5 % |
| Bueroimmobilie | 4,5-6,5 % |
| Gewerbe/Einzelhandel | 5,0-7,0 % |
| Gemischt genutztes Gebaeude | 4,0-6,0 % |
Wichtig: Ein hoeherer Liegenschaftszinssatz fuehrt zu einem niedrigeren Ertragswert (weil die kuenftigen Ertraege staerker abgezinst werden). In Toplagen mit niedrigem Risiko ist der LZ niedrig, in Randlagen mit hoeherem Risiko entsprechend hoeher.
Ertragswert vs. Sachwert vs. Vergleichswert
| Verfahren | Grundlage | Anwendungsfall |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Mieteinnahmen | Vermietete Objekte, Kapitalanlagen |
| Sachwertverfahren | Herstellungskosten | Eigengenutzte Immobilien, Spezialgebaeude |
| Vergleichswertverfahren | Marktpreise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstuecke |
In der Praxis ermitteln Gutachter oft mehrere Werte und gewichten sie. Bei Kapitalanlagen hat der Ertragswert das hoechste Gewicht.
Haeufige Fragen
Ist der Ertragswert gleich dem Marktwert?
Nicht unbedingt. Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert auf Basis normierter Parameter. Der tatsaechliche Marktwert kann davon abweichen, weil er auch spekulative Erwartungen, Angebot/Nachfrage-Verhaeltnisse und emotionale Faktoren widerspiegelt. In angespannten Maerkten liegt der Marktwert oft ueber dem Ertragswert.
Wer erstellt ein Ertragswertgutachten?
Oeffentlich bestellte und vereidigte Sachverstaendige, Gutachterausschuesse oder freie Sachverstaendige. Kosten: 1.500-4.000 EUR fuer ein Vollgutachten, 300-800 EUR fuer eine Kurzstellungnahme.
Welchen Liegenschaftszins soll ich verwenden?
Die Gutachterausschuesse veroeffentlichen fuer jede Region aktuelle Liegenschaftszinssaetze. Diese finden Sie in den Grundstuecksmarktberichten (kostenlos oder guenstig erhaeltlich). Verwenden Sie immer die aktuellen lokalen Werte, nicht pauschale Schaetzungen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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