Das Wichtigste in Kürze
- Stille Beteiligungen: 4-8 % p.a. Rendite, längere Laufzeiten (5-10 Jahre), höhere Mindestanlage (10.000+ EUR)
- Crowdinvesting: 5-8 % p.a. Rendite, kurze Laufzeiten (12-36 Monate), kleine Beträge ab 100-500 EUR
- Beide sind Nachrangdarlehen: Bei Insolvenz des Emittenten ist Ihr Geld in der Regel verloren
- Crowdinvesting-Plattformen hatten Ausfallraten von 10-15 % der Projekte (Stand 2024)
- Für die meisten Anleger sind direkte Immobilien oder REITs die sicherere und renditestarkere Alternative
Was ist was?
Stille Beteiligung
Bei einer stillen Beteiligung investieren Sie Kapital in ein Unternehmen oder Projekt, ohne nach aussen als Gesellschafter aufzutreten. Sie erhalten eine feste Verzinsung und ggf. eine Gewinnbeteiligung. Die Laufzeit beträgt typischerweise 5-10 Jahre. Die Mindestanlage liegt bei 10.000-50.000 EUR.
Crowdinvesting (Schwarminvestment)
Beim Crowdinvesting investieren viele Anleger über eine Online-Plattform (Exporo, Bergfürst, Engel & Völkers Digital) kleine Beträge in Immobilienprojekte. Die Anlageform ist typischerweise ein Nachrangdarlehen mit fester Verzinsung. Laufzeiten: 12-36 Monate, Mindestanlage: 100-500 EUR.
Rendite-Vergleich
| Kennzahl | Stille Beteiligung | Crowdinvesting |
|---|---|---|
| Versprochene Rendite | 4-8 % p.a. | 5-8 % p.a. |
| Tatsächliche Rendite (nach Ausfällen) | 2-6 % p.a. | 2-5 % p.a. |
| Laufzeit | 5-10 Jahre | 12-36 Monate |
| Mindestanlage | 10.000-50.000 EUR | 100-500 EUR |
| Ausfallrate (historisch) | 5-10 % | 10-15 % |
Die Rendite klingt attraktiv, aber nach Berücksichtigung der Ausfälle sinkt die tatsächliche Rendite erheblich. Wenn jedes zehnte Projekt ausfällt, verlieren Sie dort 100 % des eingesetzten Kapitals. Das drückt die Gesamtrendite eines Crowdinvesting-Portfolios auf 2-5 % nach Ausfällen.
Risiken: Nachrang bedeutet Totalverlust
Sowohl stille Beteiligungen als auch Crowdinvestments sind typischerweise Nachrangdarlehen. Das bedeutet:
- Bei Insolvenz des Projektentwicklers werden zuerst Banken bedient
- Als Nachranggläuger erhalten Sie erst Geld, wenn alle vorrangigen Gläubiger befriedigt sind
- In der Praxis erhalten Nachranggläubiger bei Immobilieninsolvenzen oft null
- Keine Einlagensicherung, kein Sondervermögensstatus
Nachrangdarlehen sind die riskanteste Form des Immobilieninvestments. Anders als bei einer eigenen Immobilie (die Ihnen gehört) oder einem Fonds (Sondervermogen) haben Sie bei Crowdinvesting keinerlei Sicherheit. Die versprochene Rendite von 5-8 % steht in keinem Verhältnis zum Risiko, wenn man bedenkt, dass eine eigene Immobilie 8-15 % Eigenkapitalrendite bei deutlich besserer Absicherung bringt.
Anlegerschutz
Crowdinvesting-Plattformen unterliegen seit 2021 der EU-Schwarmfinanzierungsverordnung (ECSP). Wichtige Schutzregeln:
- 14-tägiges Widerrufsrecht nach Zeichnung
- Informationspflichten des Plattformbetreibers
- Maximale Einzelanlage von 1.000 EUR ohne Einkommensnachweis
- BaFin-Aufsicht über die Plattform (nicht über das Projekt)
Wichtig: Die BaFin prüft die Plattform, nicht die Projekte. Ob ein konkretes Bauvorhaben wirtschaftlich tragfähig ist, müssen Sie selbst beurteilen.
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| Kriterium | Stille Beteiligung | Crowdinvesting | Eigene Immobilie |
|---|---|---|---|
| Rendite (nach Ausfällen) | 2-6 % | 2-5 % | 8-15 % (EK-Rendite) |
| Totalverlustrisiko | Ja | Ja | Sehr gering |
| Steuervorteile | Minimal | Keine | AfA, Zinsen, Werbungskosten |
| Hebel möglich | Nein | Nein | Ja (80-100 % Finanzierung) |
| Aufwand | Null | Null | 3-10 Stunden/Monat |
| Mindestkapital | 10.000 EUR | 100 EUR | 20.000-50.000 EUR |
Häufig gestellte Fragen
Ist Crowdinvesting eine gute Möglichkeit, in Immobilien einzusteigen?
Als Lernmöglichkeit mit kleinen Beträgen (100-500 EUR): ja. Als ernsthafter Vermögensaufbau: nein. Die Rendite-Risiko-Relation ist ungüntig. Für den gleichen Aufwand (null) bekommen Sie mit einem REIT-ETF 4-8 % Rendite bei deutlich besserem Anlegerschutz. Für höhere Renditen ist der direkte Immobilienkauf überlegen.
Welche Crowdinvesting-Plattformen sind seriös?
Zu den etabliertesten gehören Exporo, Bergfürst und Engel & Völkers Digital Invest. Alle unterliegen der BaFin-Aufsicht. Prüfen Sie: Track Record (wie viele Projekte, welche Ausfallquote), Transparenz der Projektinformationen, Vergütungsstruktur. Auch bei seriösen Plattformen bleibt das Nachrang-Risiko bestehen.
Direkt investieren statt Nachrang-Risiko
Warum 5-8 % Crowdinvesting-Rendite mit Totalverlustrisiko, wenn eine eigene Immobilie 8-15 % Eigenkapitalrendite bei realer Absicherung bringt?
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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