Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Annuitätendarlehen: Konstante Monatsrate, Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt. Standard bei Immobilienfinanzierung.
- Tilgungsdarlehen: Gleichbleibende Tilgung, Rate sinkt über die Zeit. Anfangs höhere Belastung.
- Das Tilgungsdarlehen spart über die Gesamtlaufzeit 5-15 % Zinskosten
- Das Annuitätendarlehen bietet bessere Planbarkeit und wird von 95 % aller Immobilienkäufer gewählt
- Für Kapitalanleger kann das Annuitätendarlehen steuerlich vorteilhafter sein (höherer Zinsanteil am Anfang)
Der grundlegende Unterschied
Beide Darlehensformen tilgen die gleiche Schuld. Der Unterschied liegt in der Ratenstruktur:
- Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat den gleichen Betrag. Anfangs besteht die Rate zu 60-80 % aus Zinsen und zu 20-40 % aus Tilgung. Mit jedem Monat sinkt der Zinsanteil und die Tilgung steigt.
- Tilgungsdarlehen: Der Tilgungsanteil bleibt jeden Monat gleich. Da die Restschuld sinkt, sinken auch die Zinsen. Die Gesamtrate sinkt daher monatlich.
Annuitätendarlehen im Detail
Beispiel: 200.000 EUR Kredit, 3,5 % Zinsen, 2 % anfängliche Tilgung:
| Jahr | Monatsrate | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 917 EUR | 583 EUR | 334 EUR | 196.000 EUR |
| 5 | 917 EUR | 537 EUR | 380 EUR | 178.500 EUR |
| 10 | 917 EUR | 472 EUR | 445 EUR | 153.800 EUR |
| 15 | 917 EUR | 389 EUR | 528 EUR | 124.200 EUR |
| 20 | 917 EUR | 284 EUR | 633 EUR | 89.000 EUR |
Vorteil: Konstante Belastung, perfekt planbar. Nachteil: Höhere Gesamtzinskosten als beim Tilgungsdarlehen.
Tilgungsdarlehen im Detail
Gleiche Konditionen: 200.000 EUR, 3,5 % Zinsen, 2 % Tilgung (= 4.000 EUR/Jahr konstant):
| Jahr | Monatsrate | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 917 EUR | 583 EUR | 334 EUR | 196.000 EUR |
| 5 | 869 EUR | 536 EUR | 334 EUR | 179.200 EUR |
| 10 | 810 EUR | 476 EUR | 334 EUR | 156.000 EUR |
| 15 | 751 EUR | 417 EUR | 334 EUR | 132.800 EUR |
| 20 | 692 EUR | 358 EUR | 334 EUR | 109.600 EUR |
Vorteil: Geringere Gesamtzinskosten, schnellere Entschuldung. Nachteil: Anfangs höhere Belastung und schlechtere Planbarkeit.
Kostenvergleich über 20 Jahre
| Kennzahl | Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen |
|---|---|---|
| Gesamte Zinszahlung (20 J.) | ca. 108.000 EUR | ca. 96.000 EUR |
| Ersparnis Tilgungsdarlehen | - | ca. 12.000 EUR |
| Rate im 1. Jahr | 917 EUR | 917 EUR |
| Rate im 20. Jahr | 917 EUR | 692 EUR |
| Restschuld nach 20 Jahren | 89.000 EUR | 109.600 EUR |
Bei vermieteten Immobilien sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Da das Annuitätendarlehen am Anfang höhere Zinsanteile hat, ist der steuerliche Vorteil in den ersten Jahren größer. Die höheren Gesamtzinskosten werden teilweise durch die Steuerersparnis kompensiert.
Wann welche Form besser passt
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Eigennutzer mit stabilem Gehalt | Annuitätendarlehen (Planbarkeit) |
| Kapitalanleger mit hohem Steuersatz | Annuitätendarlehen (höhere Zinsabzüge anfangs) |
| Hohe Liquidität, schnelle Entschuldung gewünscht | Tilgungsdarlehen |
| Kurz vor der Rente | Tilgungsdarlehen (sinkende Rate bei sinkendem Einkommen) |
| Erste Immobilie, knapper Cashflow | Annuitätendarlehen (konstante planbare Rate) |
Häufig gestellte Fragen
Welche Darlehensform bieten die meisten Banken an?
95 % aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Es ist der Standard. Tilgungsdarlehen müssen Sie meist aktiv nachfragen und werden nicht von allen Banken angeboten. Einige genossenschaftliche Banken und Sparkassen bieten beide Varianten an.
Kann ich beim Annuitätendarlehen schneller tilgen?
Ja, durch Sondertilgungen. Die meisten Verträge erlauben 5-10 % Sondertilgung pro Jahr (auf die ursprüngliche Darlehenssumme). Bei 200.000 EUR Kredit wären das 10.000-20.000 EUR pro Jahr. Das verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, ähnlich wie beim Tilgungsdarlehen.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (typisch 10-15 Jahre) können Sie den Restbetrag bei einer anderen Bank umschulden (Anschlussfinanzierung) oder mit der gleichen Bank neue Konditionen vereinbaren (Prolongation). Die Restschuld ist beim Annuitätendarlehen typischerweise 10-15 % niedriger als beim Tilgungsdarlehen, weil die einbehaltene Tilgung schneller wächst.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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