Das Wichtigste in Kürze
- Offene Immobilienfonds: Niedrige Rendite (2-3 % p.a.), hohe Liquidität (nach 24 Monaten), geringes Risiko, ab 50 EUR
- Geschlossene Immobilienfonds: Höhere Zielrendite (4-7 % p.a.), keine Liquidität (10-15 Jahre Bindung), höheres Risiko, ab 5.000-10.000 EUR
- Geschlossene Fonds hatten historisch hohe Weichkosten (15-25 %) und enttauschende Ergebnisse
- Für die meisten Anleger sind offene Fonds oder REIT-ETFs die bessere Wahl
Grundlagen: Was sind Immobilienfonds?
Immobilienfonds bündeln Kapital vieler Anleger und investieren es in Immobilien. Der entscheidende Unterschied liegt in der Struktur: Offene Fonds geben laufend Anteile aus und nehmen sie zurück. Geschlossene Fonds sammeln einmalig Kapital und schliessen dann für die gesamte Laufzeit.
Offene Immobilienfonds
Die größten offenen Immobilienfonds in Deutschland (Deka-ImmobilienEuropa, UniImmo: Deutschland, hausInvest) verwalten jeweils 15-20 Milliarden EUR und investieren in Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in Europa.
Vorteile
- Breit diversifiziert über viele Objekte und Standorte
- Professionelles Management
- Geringe Mindestanlage (ab 50 EUR)
- Täglich bewertbar, nach 24 Monaten Haltefrist verkaufbar
- Teilfreistellung von 60 % auf Erträge
Nachteile
- Rendite nur 2-3 % p.a. (nach Kosten)
- TER von 0,5-1,2 % p.a.
- Ausgabeaufschlag von 3-5 % (entfällt bei Kauf über die Börse)
- Rücknahmeaussetzung in Krisen möglich
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Fonds investieren typischerweise in ein einzelnes grosses Projekt oder eine kleine Anzahl von Objekten. Die Mindestbeteiligung liegt bei 5.000-25.000 EUR, die Laufzeit bei 10-15 Jahren.
Vorteile
- Höhere Zielrendite (4-7 % p.a.)
- Teilweise steuerliche Verlustverrechnung möglich
- Zugang zu Grossprojekten, die Privatanleger allein nicht kaufen könnten
Nachteile
- Keine Liquidität während der Laufzeit (Zweitmarkt-Verkauf mit hohem Abschlag)
- Hohe Weichkosten (15-25 % des Anlagebetrags für Vertrieb, Verwaltung, Konzeption)
- Konzentriertes Risiko (wenige Objekte)
- Historisch häufig enttäuschende Performance (ca. 40 % aller geschlossenen Fonds haben Verluste erzielt)
- Nachschusspflicht bei einigen älteren Konstruktionen
Laut einer Studie des Analysehauses Scope haben nur ca. 60 % der geschlossenen Immobilienfonds ihre Prognoserendite erreicht. 25 % haben Verluste erzielt. Seit der KAGB-Regulierung (2013) hat sich die Transparenz verbessert, aber die Kostenstruktur bleibt problematisch.
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| Kriterium | Offener Fonds | Geschlossener Fonds |
|---|---|---|
| Mindestanlage | 50-500 EUR | 5.000-25.000 EUR |
| Rendite (historisch) | 2-3 % p.a. | -5 bis +7 % p.a. |
| Laufzeit | Unbegrenzt | 10-15 Jahre fest |
| Liquidität | Nach 24 Monaten | Keine (Zweitmarkt möglich) |
| Diversifikation | Hoch (50-200 Objekte) | Gering (1-10 Objekte) |
| Kosten (gesamt) | 3-7 % + TER | 15-25 % Weichkosten |
| Risikoprofil | Defensiv | Mittel bis hoch |
REIT-ETFs als Alternative
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die mindestens 90 % ihrer Gewinne ausschütten müssen. REIT-ETFs bündeln dutzende oder hunderte REITs in einem Produkt.
- Rendite: 4-8 % p.a. (Dividende + Kurssteigerung)
- Kosten: 0,1-0,4 % TER
- Liquidität: Täglich an der Börse handelbar
- Nachteil: Korreliert stärker mit dem Aktienmarkt als echte Immobilien
Für viele Anleger ist ein REIT-ETF die beste Kompromisslösung: breite Streuung, niedrige Kosten, hohe Liquidität und ordentliche Rendite.
Häufig gestellte Fragen
Welche offenen Immobilienfonds sind empfehlenswert?
Zu den etabliertesten gehören: hausInvest (Commerz Real), Deka-ImmobilienEuropa (Deka), UniImmo: Deutschland (Union Investment). Alle drei haben ein Fondsvolumen von 15+ Milliarden EUR und eine langjährige Track Record von 2-3 % p.a. Achten Sie auf die TER und kaufen Sie über die Börse, um den Ausgabeaufschlag zu sparen.
Kann ich mit einem Immobilienfonds Steuern sparen wie mit einer eigenen Immobilie?
Nein. Die steuerlichen Vorteile einer vermieteten Immobilie (AfA, Zinsabzug, Verlustverrechnung) sind beim Fondsinvestment nicht möglich. Es gibt lediglich die Teilfreistellung von 60 % bei offenen Immobilienfonds, die aber nicht an die Vorteile eines Direktinvestments heranreicht.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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