Neubau vs. Bestandsimmobilie 2026: Was lohnt sich mehr?
Das Wichtigste in Kürze
- Neubauten sind 20-40 % teurer pro Quadratmeter als vergleichbare Bestandsimmobilien
- Dafür 3 % AfA statt 2 % und deutlich niedrigere Energiekosten (KfW-Standard)
- Bestandsimmobilien bieten höhere Bruttomietrenditen (4-7 % vs. 3-4,5 % bei Neubau)
- Sanierungspflichten (GEG) können Bestandsimmobilien unerwartet verteuern
- Für Steueroptimierung: Neubau. Für Cashflow: Bestand in guter Lage
Kaufpreisvergleich: 20-40 % Preisunterschied
Im Bundesdurchschnitt kosten Neubauwohnungen 3.800-5.500 EUR/qm, Bestandswohnungen 2.200-3.800 EUR/qm (Stand 2025). In München liegt der Neubaupreis bei 8.000-12.000 EUR/qm, im Bestand bei 5.500-8.000 EUR/qm.
| Stadt | Neubau EUR/qm | Bestand EUR/qm | Differenz |
|---|---|---|---|
| München | 9.500 | 7.000 | +36 % |
| Hamburg | 6.500 | 4.800 | +35 % |
| Leipzig | 4.200 | 2.600 | +62 % |
| Nürnberg | 5.000 | 3.200 | +56 % |
Der höhere Kaufpreis beim Neubau muss durch höhere Mieten, geringere Instandhaltung oder bessere Steuervorteile kompensiert werden.
AfA und Steuervorteile: Neubau gewinnt
Seit 2023 gilt für Neubauten die degressive AfA von 5 % in den ersten Jahren (alternativ 3 % linear über 33 Jahre). Für Bestandsgebäude ab 1925 gilt 2 % linear über 50 Jahre.
Beispielrechnung: Steuerersparnis
Kaufpreis 250.000 EUR, Gebäudeanteil 80 % = 200.000 EUR Abschreibungsbasis:
| AfA-Variante | Jährliche AfA | Steuerersparnis (42 % Satz) |
|---|---|---|
| Neubau (3 % linear) | 6.000 EUR | 2.520 EUR/Jahr |
| Neubau (5 % degressiv, Jahr 1) | 10.000 EUR | 4.200 EUR/Jahr |
| Bestand (2 % linear) | 4.000 EUR | 1.680 EUR/Jahr |
Die Differenz: Ein Neubau mit 3 % AfA spart gegenueber dem Bestand 840 EUR pro Jahr mehr an Steuern. Bei 5 % degressiver AfA sogar 2.520 EUR im ersten Jahr.
Energiekosten: Neubau spart 50-70 %
Neubauten nach KfW-55 oder KfW-40 Standard verbrauchen 50-70 % weniger Heizenergie als unsanierte Altbauten. Bei einer 80-qm-Wohnung:
- Unsanierter Altbau: 150-200 kWh/qm = 2.400-3.200 EUR Heizkosten/Jahr
- Sanierter Bestand: 80-120 kWh/qm = 1.280-1.920 EUR/Jahr
- KfW-55 Neubau: 40-55 kWh/qm = 640-880 EUR/Jahr
Die Ersparnis von 1.500-2.000 EUR/Jahr klingt gut, rechtfertigt aber nicht den 30-50 % höheren Kaufpreis allein. Der Energievorteil ist ein Baustein, nicht das Hauptargument.
Rendite-Vergleich
| Kennzahl | Neubau | Bestand (guter Zustand) |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 3-4,5 % | 4,5-7 % |
| Instandhaltung (% vom Wert) | 0,5-1 % | 1-2 % |
| Nettomietrendite | 2,5-3,5 % | 3-5 % |
| AfA-Vorteil (Steuerersparnis) | +1-2 % effektiv | +0,5-1 % effektiv |
| Nachvermietung | Sehr leicht | Leicht bis mittel |
Bestandsimmobilien bieten den besseren Cashflow durch höhere Mietrenditen. Neubauten bieten die bessere Steueroptimierung und geringere Instandhaltung. Für Anleger mit hohem Steuersatz kann der Neubau trotz niedrigerer Bruttorendite netto die bessere Wahl sein.
Risiken im Vergleich
Neubau-Risiken
- Hoher Kaufpreis = größeres Verlustrisiko bei Preiskorrekturen
- Bauträgerinsolvenz bei Kauf vom Plan (Sicherheiten prüfen!)
- Baumängel möglich, Gewährleistung läuft nach 5 Jahren aus
Bestands-Risiken
- Sanierungspflicht durch GEG (Gebäudeenergiegesetz) bei Eigentümerwechsel
- Versteckte Mängel (Asbest, Feuchtigkeit, veraltete Leitungen)
- Sonderumlagen der WEG für Dachsanierung, Fassade, Heizung
- Schlechtere Vermietbarkeit bei Energieeffizienzklasse G oder H
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Sanierungspflichten für Heizung, Dämmung oder Fenster greifen. Prüfen Sie vor dem Kauf den Energieausweis und kalkulieren Sie mögliche Sanierungskosten von 20.000-80.000 EUR ein.
Häufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich ein Neubau als Kapitalanlage?
Wenn Sie einen hohen Grenzsteuersatz haben (42 %+), die degressive AfA von 5 % nutzen können und einen langen Anlagehorizont haben (15+ Jahre). Die niedrigere Bruttomietrendite wird durch Steuervorteile und geringere Instandhaltung teilweise kompensiert. Ausserdem sind Neubauten bei Mietern begehrt, was das Leerstandsrisiko minimiert.
Welche Bestandsimmobilien sollte ich meiden?
Gebäude mit Energieeffizienzklasse G oder H (vor 1970 gebaut, unsaniert), Immobilien mit hoher WEG-Rücklage unter 10 EUR/qm, Objekte in Gebieten mit Bevölkerungsrückgang und Wohnungen mit Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre. Prüfen Sie immer die WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre auf geplante Sonderumlagen.
Kann ich einen Altbau so renovieren, dass er die Neubau-AfA bekommt?
Nein. Die 3 % bzw. 5 % AfA gilt nur für Gebäude, die nach dem 30.09.2023 fertiggestellt wurden. Für Altbauten bleibt es bei 2 % AfA. Es gibt aber Sonder-AfA-Programme für Sanierungen in bestimmten Gebieten und für Denkmalimmobilien (bis zu 9 % p.a. über 8 Jahre).
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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