Mieten oder Kaufen 2026: Wann sich der Kauf wirklich lohnt
Das Wichtigste in Kürze
- Die monatliche Rate für eine Eigentumswohnung ist häufig höher als die Vergleichsmiete, aber ein Teil fliesst in Vermögensaufbau
- Kaufen lohnt sich ab einer Haltedauer von 10-15 Jahren und in Städten mit moderatem Preis-Miete-Verhältnis
- Mieten ist finanziell besser, wenn Sie das gesparte Eigenkapital konseqünt in ETFs investieren
- Der wichtigste Faktor ist nicht die Rendite, sondern Ihre Lebenssituation: Flexibilität, Familienplanung, Jobsicherheit
- Kaufpreisfaktor über 30: Mieten ist fast immer günstiger. Unter 25: Kaufen lohnt sich schneller
Die Grundfrage: Was vergleichen wir eigentlich?
Die Frage "Mieten oder Kaufen" wird häufig falsch gestellt. Denn der Vergleich ist nicht Miete vs. Kreditrate, sondern Gesamtkosten des Mietens vs. Gesamtkosten des Kaufens über einen definierten Zeitraum. Zum Kaufen gehören: Kaufnebenkosten, Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und entgangene Rendite auf das Eigenkapital. Zum Mieten gehören: Miete plus die Rendite, die Sie mit dem nicht eingesetzten Eigenkapital erwirtschaften könnten.
Kostenvergleich: Alle Positionen auf den Tisch
Kosten beim Kaufen (monatlich, 300.000 EUR Wohnung)
| Position | Monatlich | Jährlich |
|---|---|---|
| Kreditrate (3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 240.000 EUR) | 1.100 EUR | 13.200 EUR |
| Instandhaltung (1,5 % vom Wert) | 375 EUR | 4.500 EUR |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | 150 EUR | 1.800 EUR |
| Grundsteuer | 50 EUR | 600 EUR |
| Summe monatliche Belastung | 1.675 EUR | 20.100 EUR |
| Davon Tilgung (Vermögensaufbau) | 400 EUR | 4.800 EUR |
| Echte Kosten (ohne Tilgung) | 1.275 EUR | 15.300 EUR |
Kosten beim Mieten (vergleichbare Wohnung)
| Position | Monatlich | Jährlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 900 EUR | 10.800 EUR |
| Nebenkosten | 200 EUR | 2.400 EUR |
| Summe | 1.100 EUR | 13.200 EUR |
Auf den ersten Blick spart der Mieter 575 EUR pro Monat. Aber: 400 EUR der Kreditrate sind Tilgung (Vermögensaufbau). Die echten Mehrkosten des Kaufens betragen nur 175 EUR/Monat. Und der Käufer baut jeden Monat Eigenkapital auf.
Der vergessene Faktor: Opportunitätskosten
Als Käufer binden Sie 60.000 EUR Eigenkapital (Nebenkosten + Anzahlung). Dieser Betrag könnte alternativ in einen ETF fliessen. Bei 7 % jährlicher Rendite wächst er in 20 Jahren auf ca. 232.000 EUR. Das sind 172.000 EUR entgangene Rendite, die der Immobilienkauf durch Wertsteigerung erst einmal einholen muss.
Dazu kommt: Der Mieter, der monatlich 575 EUR weniger zahlt und diese Differenz spart, akkumuliert bei 7 % Rendite in 20 Jahren weitere ca. 296.000 EUR. Allerdings: Der Käufer hat nach 20 Jahren eine (teilweise) abbezahlte Immobilie im Wert von 300.000-400.000 EUR und zahlt keine Miete mehr.
Wann sich Kaufen lohnt
- Haltedauer über 15 Jahre: Je länger Sie halten, desto mehr amortisieren sich die Kaufnebenkosten
- Kaufpreisfaktor unter 25: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. Unter 25 = kaufen ist attraktiv
- Stabiler Wohnort: Kein geplanter Umzug in den nächsten 10-15 Jahren
- Niedriger Zinssatz gesichert: Lange Zinsbindung von 15-20 Jahren
- Disziplinproblem beim Sparen: Die Kreditrate erzwingt monatliches Sparen, was vielen leichter fällt als ein ETF-Sparplan
- Mietfreies Wohnen im Alter: Ab 65 keine Wohnkosten mehr (nur Instandhaltung und Nebenkosten)
Wann Mieten die bessere Wahl ist
- Kaufpreisfaktor über 30: In München (Faktor 35-40) ist Mieten fast immer günstiger
- Berufliche Flexibilität: Häufige Jobwechsel, möglicher Umzug
- Wenig Eigenkapital: Ohne 15-20 % Eigenkapital wird die Finanzierung teuer
- Hohe Disziplin beim Sparen: Wer die Differenz konseqünt in ETFs investiert, fährt finanziell oft besser
- Unsichere Einkommenssituation: Selbständige mit schwankenden Einkünften
Rechenbeispiel: 20 Jahre Mieten vs. Kaufen
Annahmen: Wohnung 300.000 EUR, Miete 900 EUR kalt, 2 % jährliche Miet- und Wertsteigerung.
| Nach 20 Jahren | Käufer | Mieter + ETF-Sparer |
|---|---|---|
| Immobilienwert | 445.000 EUR | - |
| Restschuld | -120.000 EUR | - |
| ETF-Depot (EK + Sparrate) | - | 410.000 EUR |
| Nettovermögen | 325.000 EUR | 410.000 EUR |
| Monatliche Kosten ab Jahr 21 | 500 EUR (Instandhaltung + NK) | 1.330 EUR (Miete nach Steigerung) |
Der disziplinierte Mieter-Sparer hat nach 20 Jahren mehr Vermögen. Aber: Ab Jahr 21 zahlt der Eigentümer nur noch 500 EUR statt 1.330 EUR monatlich. Über weitere 20 Jahre (bis 85) spart er 200.000 EUR Miete. Langfristig gewinnt der Käufer, wenn er lange genug hält.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie berechne ich ihn?
Kaufpreis geteilt durch jährliche Nettomieteinnahmen. Beispiel: 300.000 EUR Kaufpreis / 10.800 EUR Jahreskaltmiete = Faktor 27,8. Unter 20 ist sehr günstig, 20-25 ist fair, über 30 ist teuer. Je niedriger der Faktor, desto schneller lohnt sich der Kauf gegenueber dem Mieten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten (8-12 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenmitteln kommen. Ideal sind 20-30 % des Gesamtpakets (Kaufpreis + Nebenkosten). Bei 300.000 EUR Kaufpreis also 30.000-60.000 EUR Eigenkapital. Je mehr EK, desto besser der Zinssatz und desto niedriger die monatliche Rate.
Lohnt sich Kaufen auch bei hohen Zinsen?
Höhere Zinsen machen die Kreditrate teurer, drücken aber auch die Kaufpreise. Entscheidend ist der Kaufpreisfaktor: Wenn Zinsen steigen und Preise sinken, kann der Kauf trotz höherer Rate attraktiver werden, weil der Einstiegspreis niedriger ist. Aktuell (2025) liegen die Zinsen bei 3-4 %, was historisch betrachtet normal ist.
Was ist mit dem emotionalen Faktor?
Der lässt sich nicht in Euro beziffern, ist aber real: Das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu leben, nicht kündigbar zu sein und frei gestalten zu können, hat für viele Menschen einen hohen Wert. Finanziell rein rational betrachtet ist Mieten + ETF-Sparen oft leicht im Vorteil. Aber die meisten Eigentümer bereuen ihre Entscheidung nicht, weil die Lebensqualität steigt.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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