Hausrecht Vermieter 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Das Hausrecht an der vermieteten Wohnung liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter (Art. 13 GG)
- Der Vermieter behält das Hausrecht an Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Keller, Hof)
- Die Hausordnung ist das zentrale Instrument zur Regelung des Zusammenlebens
- Bei Verstössen gegen die Hausordnung kann der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall kündigen
- Eigenmächtiges Betreten der Mietwohnung ist Hausfriedensbruch (Paragraph 123 StGB)
Was ist das Hausrecht?
Das Hausrecht ist das Recht, darüber zu bestimmen, wer ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Raum betreten darf und wer nicht. Es schützt die räumliche Privatsphare und leitet sich aus mehreren Rechtsqüllen ab:
- Art. 13 Abs. 1 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung) -- schützt Mieter und Eigentümer gleichermassen
- Paragraph 903 BGB (Befugnisse des Eigentümers) -- Eigentumsrecht als Grundlage
- Paragraph 858 BGB (Besitzschutz) -- Der Besitzer kann sich gegen Störungen wehren
- Paragraph 123 StGB (Hausfriedensbruch) -- Strafrechtlicher Schutz
Im Kontext der Vermietung entsteht eine besondere Situation: Der Eigentümer überträgt durch den Mietvertrag den Besitz und damit das Hausrecht an den Mieträumen auf den Mieter. Das Eigentumsrecht bleibt beim Vermieter, das Hausrecht an der konkreten Wohnung geht jedoch auf den Mieter über.
Hausrecht im Mietverhältnis: Wer hat welche Rechte?
Hausrecht des Mieters
Ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe hat der Mieter das alleinige Hausrecht an der Mietwohnung. Das bedeutet konkret:
- Der Mieter bestimmt, wer die Wohnung betreten darf
- Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt verweigern (sofern kein berechtigtes Interesse vorliegt)
- Besucher, Handwerker und andere Dritte benötigen die Zustimmung des Mieters
- Das Hausrecht endet erst mit der Rückgabe der Wohnung bei Mietende
Verbleibendes Hausrecht des Vermieters
Dem Vermieter verbleibt das Hausrecht an allen Gebäudeteilen, die nicht Gegenstand des Mietvertrags sind. Das betrifft insbesondere:
- Treppenhaus und Flure
- Kellerflure (nicht die vermieteten Kellerabteile)
- Dachboden (sofern nicht mitvermietet)
- Innenhof und Gartenanlagen
- Waschküche und Trockenräume
- Technische Anlagen (Heizungsraum, Hausanschlussraum)
Herr Müller ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Er darf jederzeit das Treppenhaus und den Innenhof betreten. Die Wohnung von Mieterin Frau Schmidt im zweiten Stock darf er jedoch nur nach vorheriger Ankündigung und mit berechtigtem Grund betreten -- selbst wenn er einen Schlüssel hat.
Hausrecht an Gemeinschaftsflächen
An den Gemeinschaftsflächen hat der Vermieter ein umfassendes Hausrecht. Er kann bestimmen, wie diese Flächen genutzt werden, und Regeln aufstellen. Konkret bedeutet das:
Treppenhaus
Der Vermieter darf festlegen, dass im Treppenhaus keine Gegenstände abgestellt werden (Fahrräder, Schuhe, Kinderwagen). Dies dient auch dem Brandschutz, da Fluchtwege freigehalten werden müssen. Die Grenzen liegen dort, wo die Regelung unverhältnismässig wird -- ein einzelner Fussmatten wird in der Regel toleriert werden müssen.
Keller und Dachboden
Soweit Kellerabteile mitvermietet sind, hat der Mieter dort ein eigenes Besitzrecht. Die allgemeinen Kellergänge und der Dachboden (sofern nicht vermietet) unterliegen dem Hausrecht des Vermieters. Er kann Regelungen zur Nutzung aufstellen und den Zugang beschränken.
Ausstattung und Zugang
Der Vermieter darf über die Ausstattung der Gemeinschaftsflächen entscheiden: Beleuchtung, Briefkastenanlagen, Klingelschilder, Mülltonnenstellplätze. Er darf auch den Zugang für Dritte regeln -- beispielsweise Werbeverbote für das Treppenhaus oder Regelungen für Paketdienste.
Die Hausordnung als zentrales Instrument
Die Hausordnung ist das wichtigste Werkzeug des Vermieters, um das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus zu regeln. Sie ist Ausdruck seines Hausrechts an den Gemeinschaftsflächen und kann vertragliche Pflichten für die Mieter begründen.
Bestandteil des Mietvertrags
Am wirksamsten ist eine Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist. In diesem Fall sind die Regelungen für den Mieter verbindlich. Änderungen der Hausordnung bedürfen dann grundsätzlich der Zustimmung des Mieters, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Änderungsklausel.
Einseitige Hausordnung
Der Vermieter kann auch eine Hausordnung einseitig aufstellen oder ändern. Diese ist jedoch nur verbindlich, soweit sie den Gebrauch der Gemeinschaftsflächen regelt und keine unzumutbaren Einschränkungen enthält. Regelungen, die in die Nutzung der Mietwohnung selbst eingreifen (Besuchszeiten, Duschzeiten, Musikverbot in der Wohnung), sind einseitig nicht durchsetzbar.
Typische Regelungen
| Regelung | Zulässig? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Ruhezeiten (22-6 Uhr, 13-15 Uhr) | Ja | Übliche Nachtruhe ist allgemein anerkannt |
| Treppenhausreinigung im Wechsel | Ja | Nur als Vertragsbestandteil wirksam |
| Grillverbot auf dem Balkon | Eingeschränkt | Pauschales Verbot problematisch; zeitliche/räumliche Beschränkung möglich |
| Verbot von Kinderwagen im Treppenhaus | Eingeschränkt | Nur wenn Alternative vorhanden (Abstellraum) |
| Besuchsverbot nach 22 Uhr | Nein | Unzulässiger Eingriff in das Persönlichkeitsrecht |
| Generelles Tierhaltungsverbot | Nein | BGH: Pauschale Verbote unwirksam (VIII ZR 168/12) |
Grenzen des Hausrechts des Vermieters
Das Hausrecht des Vermieters ist nicht grenzenlos. Folgende Schranken bestehen:
Grundrecht des Mieters
Art. 13 GG schützt die Wohnung des Mieters. Dieses Grundrecht hat Drittwirkung und bindet den Vermieter über Paragraph 242 BGB mittelbar. Der Vermieter darf die Privatsphäre des Mieters nicht unverhaältnismässig einschränken.
Schikane und Willkür
Das Hausrecht darf nicht zur Schikane missbraucht werden (Paragraph 226 BGB, Schikaneverbot). Beispiele für unzulässigen Gebrauch: Abstellen der Heizung oder des Warmwassers als Druckmittel, Verschliessen des Kellers ohne sachlichen Grund, Entfernen des Namensschildes am Briefkasten.
Verhältnismässigkeit
Alle Massnahmen müssen verhältnismässig sein. Ein Vermieter darf beispielsweise nicht pauschal alle Besucher des Mieters des Hauses verweisen, weil ein einzelner Besucher einmal lärm verursacht hat.
Betritt der Vermieter die Mietwohnung ohne Zustimmung des Mieters, macht er sich wegen Hausfriedensbruch strafbar (Paragraph 123 StGB). Dies gilt auch, wenn er einen Zweitschlüssel hat. Die Strafandrohung: Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe.
Typische Konfliktsituationen und Lösungen
Mieter lagert Sperrmull im Treppenhaus
Der Vermieter kann den Mieter unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern. Kommt der Mieter dem nicht nach, darf der Vermieter den Sperrmull auf Kosten des Mieters entfernen lassen. Ist das Treppenhaus als Fluchtweg blockiert, kann aus Brandschutzgründen sofortige Räumung verlangt werden.
Fremde Personen im Haus
Gelegentlicher Besuch ist vom Mietgebrauch gedeckt. Dauerhafter Aufenthalt einer weiteren Person in der Wohnung kann jedoch eine genehmigungspflichtige Untervermietung darstellen. Stört ein Besucher den Hausfrieden erheblich, kann der Vermieter kraft seines Hausrechts an den Gemeinschaftsflächen ein Hausverbot für diese Person aussprechen -- allerdings nur für die Gemeinschaftsflächen, nicht für die Wohnung des Mieters.
Unerlaubte bauliche Veränderungen
Veränderungen an der Mietwohnung (Wände entfernen, Böden austauschen) bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Veränderungen an Gemeinschaftsflächen (Blumenkästen im Treppenhaus, Satellitenschüssel an der Fassade) sind grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich als Vermieter ein Hausverbot gegen einen Mieter aussprechen?
Nein, nicht für die gemietete Wohnung. Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter das Recht, die Wohnung zu nutzen. Ein Hausverbot für die Gemeinschaftsflächen wäre theoretisch möglich, würde aber faktisch den Zugang zur Wohnung verhindern und ist daher ebenfalls unzulässig. Der korrekte Weg bei schweren Verstössen ist die Kündigung des Mietvertrags.
Kann ich einem Besucher des Mieters Hausverbot erteilen?
Für die Gemeinschaftsflächen grundsätzlich ja, wenn der Besucher den Hausfrieden erheblich stört. Für die Mietwohnung selbst dürfen Sie kein Besuchsverbot aussprechen -- der Mieter bestimmt, wen er in seine Wohnung einlädt. Bei erheblichen Störungen (Lärm, Sachbeschädigung) können Sie den Mieter abmahnen.
Wer hat das Hausrecht an Balkon und Terrasse?
Balkon und Terrasse sind in der Regel Bestandteil der Mietwohnung und unterfallen damit dem Hausrecht des Mieters. Allerdings hat der Vermieter ein Interesse daran, dass die Gebäudesubstanz nicht beschädigt wird. Massive Veränderungen (Verglasung, schwere Pflanzkübel) bedürfen der Zustimmung des Vermieters.
Darf der Vermieter eine Videoüberwachung im Treppenhaus installieren?
Nur in Ausnahmefällen und unter engen Voraussetzungen. Eine Videoüberwachung greift in das Persönlichkeitsrecht der Mieter ein. Sie kann gerechtfertigt sein bei wiederholtem Vandalismus oder Einbrüchen, muss aber verhältnismässig sein. Die Kamera darf nicht den Eingangsbereich einzelner Wohnungen erfassen. Eine vorherige Abwägung und Information der Mieter ist zwingend erforderlich (DSGVO, BDSG).
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesministerium der Justiz, Deutscher Mieterbund
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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