Hausrecht Vermieter 2026: Kompletter Ratgeber

Was ist das Hausrecht?

Das Hausrecht ist das Recht, darueber zu bestimmen, wer ein bestimmtes Gebaeude oder einen bestimmten Raum betreten darf und wer nicht. Es schuetzt die raeumliche Privatsphare und leitet sich aus mehreren Rechtsquellen ab:

• Art. 13 Abs. 1 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung) -- schuetzt Mieter und Eigentuemer gleichermassen
• Paragraph 903 BGB (Befugnisse des Eigentuemers) -- Eigentumsrecht als Grundlage
• Paragraph 858 BGB (Besitzschutz) -- Der Besitzer kann sich gegen Stoerungen wehren
• Paragraph 123 StGB (Hausfriedensbruch) -- Strafrechtlicher Schutz

Im Kontext der Vermietung entsteht eine besondere Situation: Der Eigentuemer uebertraegt durch den Mietvertrag den Besitz und damit das Hausrecht an den Mietraeumen auf den Mieter. Das Eigentumsrecht bleibt beim Vermieter, das Hausrecht an der konkreten Wohnung geht jedoch auf den Mieter ueber.

Hausrecht im Mietverhaeltnis: Wer hat welche Rechte?

Hausrecht des Mieters

Ab dem Zeitpunkt der Wohnungsuebergabe hat der Mieter das alleinige Hausrecht an der Mietwohnung. Das bedeutet konkret:

• Der Mieter bestimmt, wer die Wohnung betreten darf
• Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt verweigern (sofern kein berechtigtes Interesse vorliegt)
• Besucher, Handwerker und andere Dritte benoetigen die Zustimmung des Mieters
• Das Hausrecht endet erst mit der Rueckgabe der Wohnung bei Mietende

Verbleibendes Hausrecht des Vermieters

Dem Vermieter verbleibt das Hausrecht an allen Gebaeudeteilen, die nicht Gegenstand des Mietvertrags sind. Das betrifft insbesondere:

• Treppenhaus und Flure
• Kellerflure (nicht die vermieteten Kellerabteile)
• Dachboden (sofern nicht mitvermietet)
• Innenhof und Gartenanlagen
• Waschkueche und Trockenraeume
• Technische Anlagen (Heizungsraum, Hausanschlussraum)

Hausrecht an Gemeinschaftsflaechen

An den Gemeinschaftsflaechen hat der Vermieter ein umfassendes Hausrecht. Er kann bestimmen, wie diese Flaechen genutzt werden, und Regeln aufstellen. Konkret bedeutet das:

Treppenhaus

Der Vermieter darf festlegen, dass im Treppenhaus keine Gegenstaende abgestellt werden (Fahrraeder, Schuhe, Kinderwagen). Dies dient auch dem Brandschutz, da Fluchtwege freigehalten werden muessen. Die Grenzen liegen dort, wo die Regelung unverhaeltnismaessig wird -- ein einzelner Fussmattenwird in der Regel toleriert werden muessen.

Keller und Dachboden

Soweit Kellerabteile mitvermietet sind, hat der Mieter dort ein eigenes Besitzrecht. Die allgemeinen Kellergaenge und der Dachboden (sofern nicht vermietet) unterliegen dem Hausrecht des Vermieters. Er kann Regelungen zur Nutzung aufstellen und den Zugang beschraenken.

Ausstattung und Zugang

Der Vermieter darf ueber die Ausstattung der Gemeinschaftsflaechen entscheiden: Beleuchtung, Briefkastenanlagen, Klingelschilder, Muelltonnenstellplaetze. Er darf auch den Zugang fuer Dritte regeln -- beispielsweise Werbeverbote fuer das Treppenhaus oder Regelungen fuer Paketdienste.

Die Hausordnung als zentrales Instrument

Die Hausordnung ist das wichtigste Werkzeug des Vermieters, um das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus zu regeln. Sie ist Ausdruck seines Hausrechts an den Gemeinschaftsflaechen und kann vertragliche Pflichten fuer die Mieter begruenden.

Bestandteil des Mietvertrags

Am wirksamsten ist eine Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist. In diesem Fall sind die Regelungen fuer den Mieter verbindlich. Änderungen der Hausordnung beduerfen dann grundsaetzlich der Zustimmung des Mieters, es sei denn, der Mietvertrag enthaelt eine Änderungsklausel.

Einseitige Hausordnung

Der Vermieter kann auch eine Hausordnung einseitig aufstellen oder aendern. Diese ist jedoch nur verbindlich, soweit sie den Gebrauch der Gemeinschaftsflaechen regelt und keine unzumutbaren Einschraenkungen enthaelt. Regelungen, die in die Nutzung der Mietwohnung selbst eingreifen (Besuchszeiten, Duschzeiten, Musikverbot in der Wohnung), sind einseitig nicht durchsetzbar.

Typische Regelungen

Grenzen des Hausrechts des Vermieters

Das Hausrecht des Vermieters ist nicht grenzenlos. Folgende Schranken bestehen:

Grundrecht des Mieters

Art. 13 GG schuetzt die Wohnung des Mieters. Dieses Grundrecht hat Drittwirkung und bindet den Vermieter ueber Paragraph 242 BGB mittelbar. Der Vermieter darf die Privatsphaere des Mieters nicht unverhaaeltnismaessig einschraenken.

Schikane und Willkuer

Das Hausrecht darf nicht zur Schikane missbraucht werden (Paragraph 226 BGB, Schikaneverbot). Beispiele fuer unzulaessigen Gebrauch: Abstellen der Heizung oder des Warmwassers als Druckmittel, Verschliessen des Kellers ohne sachlichen Grund, Entfernen des Namensschildes am Briefkasten.

Verhaeltnismaessigkeit

Alle Massnahmen muessen verhaeltnismaessig sein. Ein Vermieter darf beispielsweise nicht pauschal alle Besucher des Mieters des Hauses verweisen, weil ein einzelner Besucher einmal laerm verursacht hat.

Typische Konfliktsituationen und Loesungen

Mieter lagert Sperrmull im Treppenhaus

Der Vermieter kann den Mieter unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern. Kommt der Mieter dem nicht nach, darf der Vermieter den Sperrmull auf Kosten des Mieters entfernen lassen. Ist das Treppenhaus als Fluchtweg blockiert, kann aus Brandschutzgruenden sofortige Raeumung verlangt werden.

Fremde Personen im Haus

Gelegentlicher Besuch ist vom Mietgebrauch gedeckt. Dauerhafter Aufenthalt einer weiteren Person in der Wohnung kann jedoch eine genehmigungspflichtige Untervermietung darstellen. Stoert ein Besucher den Hausfrieden erheblich, kann der Vermieter kraft seines Hausrechts an den Gemeinschaftsflaechen ein Hausverbot fuer diese Person aussprechen -- allerdings nur fuer die Gemeinschaftsflaechen, nicht fuer die Wohnung des Mieters.

Unerlaubte bauliche Veraenderungen

Veraenderungen an der Mietwohnung (Waende entfernen, Boeden austauschen) beduerfen der Zustimmung des Vermieters. Veraenderungen an Gemeinschaftsflaechen (Blumenkaesten im Treppenhaus, Satellitenschuessel an der Fassade) sind grundsaetzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters zulaessig.

Haeufig gestellte Fragen