Das Wichtigste in Kürze
- Immobilien unter Marktwert zu kaufen ist möglich -- erfordert aber Wissen, Geduld und Netzwerk
- Zwangsversteigerungen bieten Abschläge von 10-30 %, aber mit eingeschränkter Prüfungsmöglichkeit
- Off-Market-Deals über direkte Eigentümer-Ansprache bringen die besten Ergebnisse
- Sanierungsobjekte lassen sich 15-40 % unter dem Wert vergleichbarer sanierter Immobilien kaufen
- "Unter Marktwert" bedeutet nicht "gratis" -- Kaufnebenkosten und Sanierung einkalkulieren
Warum unter Marktwert kaufen?
Der Kaufpreis entscheidet über die Rendite einer Kapitalanlage. Wer eine Immobilie 15-20 % unter dem Marktwert erwirbt, verbessert seine Bruttomietrendite um 1-2 Prozentpunkte und hat ab dem ersten Tag eingebauten Eigenkapitalgewinn. Ausserdem schaffen niedrigere Kaufpreise einen Puffer gegen Marktabschwünge.
Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Deutschland lag 2024 bei ca. 2.800 EUR/qm (Destatis). In Top-Städten bei 5.000-8.000 EUR/qm. Abschläge von 10-30 % sind in bestimmten Situationen realistisch.
8 Wege zum günstigen Immobilienkauf
- Zwangsversteigerungen: Gerichte versteigern Immobilien bei Kreditausfall. Abschläge: 10-30 % unter Verkehrswert. Risiko: Keine Besichtigung garantiert.
- Nachlassimmobilien (Erbfall): Erbengemeinschaften wollen oft schnell verkaufen. Abschläge: 10-20 %. Kontakt: Nachlassgerichte, Makler mit Spezialisierung auf Erbimmobilien.
- Scheidungsimmobilien: Ähnlich wie Erbfälle -- Zeitdruck führt zu Preiszugeständnissen. Abschläge: 5-15 %.
- Sanierungsobjekte: Renovierungsbedürftige Immobilien werden unter Markt angeboten. Vorsicht: Sanierungskosten realistisch kalkulieren.
- Off-Market (Direktansprache): Eigentümer direkt kontaktieren per Brief, Aushang oder Netzwerk. Kein Maklerwettbewerb, keine Bieterverfahren.
- Bankverwertungen: Banken, die Immobilien aus Not-Sicherheiten verwerten, verkaufen oft unter Marktwert.
- Insolvenz-Verwalter: Gewerbliche und private Immobilien aus Insolvenzverfahren. Schnelle Abwicklung gewünscht.
- Privatverkauf ohne Makler: Eigentümer, die privat verkaufen, setzen oft niedrigere Preise an. Ausserdem sparen beide Seiten die Maklerprovision.
Zwangsversteigerungen: Detailliert
In Deutschland werden jährlich ca. 30.000 Immobilien zwangsversteigert (Argetra). Der typische Ablauf:
- Veröffentlichung im Amtsblatt und auf zvg-portal.de (4-8 Wochen vor Termin)
- Verkehrswertgutachten des Gerichts öffentlich einsehbar
- Besichtigungstermin (nicht immer möglich, wenn Eigentümer nicht kooperiert)
- Versteigerungstermin: Mindestgebot in der 1. Runde = 50 % des Verkehrswerts, in der 2. Runde ohne Mindestgebot
- Zuschlag durch das Gericht, sofortige Eigentumsumschreibung
Keine Gewährleistung für Mängel, kein Rücktrittsrecht, möglicherweise bewohnte Immobilie (Räumung erforderlich), Altlasten und versteckte Mängel nicht immer erkennbar. Sichern Sie die Finanzierung VOR dem Termin und kalkulieren Sie einen Risikopuffer von 15-20 % ein.
Off-Market-Deals: Die Königsklasse
Die besten Deals finden nicht auf ImmoScout24 statt. Off-Market bedeutet: Der Eigentümer hat nicht öffentlich inseriert. Wege zum Off-Market-Deal:
- Eigentümer-Briefe: Schreiben Sie Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Ihrem Zielgebiet direkt an (Grundbuchinformation über Amtsgericht)
- Netzwerk: Hausverwaltungen, Handwerker, Bankberater und Steuerberater kennen oft Verkaufsabsichten vor der Marktreife
- Lokale Zeitungen: Todesanzeigen (klingt makaber, ist aber gelebte Praxis bei Nachlassimmobilien)
- Immobilien-Stammtische: Regionale Investoren-Treffen
Verhandlungstaktik
- Markt kennen: Bodenrichtwerte, Vergleichspreise und Mietspiegeldaten vorbereiten
- Mängel dokumentieren: Sanierungsbedarf beziffern und vom Kaufpreis abziehen
- Schnell sein: Finanzierungszusage vorab einholen, schnelle Abwicklung anbieten
- Emotionen rausnehmen: Setzen Sie ein Maximum und überschreiten Sie es nicht
- Win-Win: Bieten Sie dem Verkäufer Vorteile (schnelle Abwicklung, Übernahme von Möbeln, flexibles Übergabedatum)
Risiken und Fallstricke
- Versteckte Mängel: Günstige Immobilien haben oft einen Grund für den niedrigen Preis (Schimmel, Feuchtigkeit, Altlasten, Baurecht-Probleme)
- Überschätzte Sanierungskosten-Ersparnis: Handwerkerkosten sind 2025 auf Rekordhoch. Kalkulieren Sie realistisch.
- Mietrecht-Probleme: Vermietete Immobilien mit Altmietverträgen unter Marktmiete sind günstiger, aber die Mietanpassung dauert
- Emotionaler Kauf: Unter Marktwert klingt immer verlockend -- aber nicht jedes "Schnäppchen" ist eines
Häufige Fragen
Gibt es wirklich Immobilien 30 % unter Marktwert?
In Ausnahmefällen ja, typischerweise bei Zwangsversteigerungen (2. Termin ohne Mindestgebot), Notverkäufen und stark sanierungsbedürfigen Objekten. Realistisch sind 10-20 % Abschlag bei Nachlassimmobilien und Off-Market-Deals. 30 % Abschlag hat fast immer einen guten Grund.
Brauche ich einen Makler für den Kauf unter Marktwert?
Eher nicht. Die günstigsten Deals finden Sie ohne Makler (Off-Market, Zwangsversteigerung, Direktkauf). Ein Makler mit Spezialisierung auf Kapitalanlagen kann aber wertvolle Off-Market-Zugänge haben. Kosten: 3,57 % inklusive MwSt (Käuferseite) seit der Provisionsregelung 2020.
Wie prüfe ich, ob der Preis wirklich unter Marktwert liegt?
Vergleichen Sie mit: 1. Bodenrichtwert (kostenlos über BORIS), 2. Vergleichsangebote auf ImmoScout24, 3. Mietmultiplikator (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete), 4. Ertragswert-Schnellberechnung. Im Zweifel: Kurzgutachten für 300-800 EUR beauftragen.
Günstige Kapitalanlagen finden
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Qüllen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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