Das Wichtigste in Kuerze
- Der Sachwert berechnet den Immobilienwert anhand der Herstellungskosten abzueglich Alterswertminderung
- Primaer fuer eigengenutzte Immobilien und Spezialgebaeude angewendet (ImmoWertV 2021)
- Besteht aus drei Komponenten: Bodenwert + Gebaeudewert + Wert der Aussenanlagen
- Normalherstellungskosten (NHK 2010): 800-2.200 EUR/qm je nach Gebaeudeart und Ausstattung
- Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den rechnerischen Sachwert auf den tatsaechlichen Marktwert
Was ist der Sachwert?
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was wuerde es kosten, diese Immobilie heute neu zu bauen? Es berechnet den Wiederbeschaffungswert des Gebaeudes (abzueglich Alterswertminderung) und addiert den Bodenwert. Das Verfahren ist in der ImmoWertV 2021 (Paragraf 21-23) normiert.
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren (Fokus auf Mieteinnahmen) steht beim Sachwert die Substanz im Mittelpunkt. Es eignet sich daher besonders fuer eigengenutzte Immobilien, bei denen keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Berechnungsschritte
- Bodenwert: Grundstuecksflaeche x Bodenrichtwert
- Gebaeude-Regelherstellungskosten: Brutto-Grundflaeche x NHK (aus NHK-Tabelle)
- Alterswertminderung: Lineare Abschreibung basierend auf Gesamtnutzungsdauer und Alter
- Gebaeudesachwert: Regelherstellungskosten minus Alterswertminderung
- Aussenanlagen: Pauschal 3-5 % des Gebaeudesachwerts oder Einzelbewertung
- Vorlaeufiger Sachwert: Bodenwert + Gebaeudesachwert + Aussenanlagen
- Marktanpassungsfaktor: Korrektur auf Marktverhaeltnisse (typisch 0,7-1,3)
- Sachwert (marktangepasst): Vorlaeufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Regensburg
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstueck: 600 qm x 350 EUR/qm | 210.000 EUR |
| Brutto-Grundflaeche Gebaeude: 180 qm | |
| NHK 2010 (EFH, mittlere Ausstattung): 1.350 EUR/qm | |
| Regelherstellungskosten (x Baupreisindex 1,45) | 352.350 EUR |
| Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, Alter: 25 Jahre | |
| Alterswertminderung (25/80 = 31,25 %) | -110.109 EUR |
| Gebaeudesachwert | 242.241 EUR |
| Aussenanlagen (4 %) | 9.690 EUR |
| Vorlaeufiger Sachwert | 461.931 EUR |
| Marktanpassungsfaktor (Regensburg: 1,10) | x 1,10 |
| Sachwert (marktangepasst) | 508.124 EUR |
Marktanpassungsfaktor
Der Marktanpassungsfaktor gleicht die Differenz zwischen dem rechnerischen Sachwert und dem tatsaechlichen Marktgeschehen aus. Er wird von den Gutachterausschuessen veroeffentlicht und variiert stark:
- Muenchen, Frankfurt: 1,2-1,5 (Marktpreise liegen deutlich ueber dem Sachwert)
- Mittelstaedte: 0,9-1,2
- Strukturschwache Regionen: 0,6-0,9 (Marktpreise unter Sachwert)
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
- Eigengenutzte Einfamilienhaeuser und Doppelhaeuser
- Spezialimmobilien ohne Vergleichsobjekte (Kirchen, Sportstaeetten)
- Ergaenzend zum Ertragswert bei gewerblich genutzten Spezialimmobilien
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt wendet das Sachwertverfahren nach BewG an
Fuer Kapitalanleger ist der Sachwert weniger relevant als der Ertragswert, da die Rendite und nicht die Substanz entscheidend ist. Er dient aber als Plausibilitaetskontrolle: Liegt der Kaufpreis deutlich ueber dem Sachwert, zahlen Sie einen "Ertragswertaufschlag" fuer die Mieteinnahmen.
Haeufige Fragen
Was kostet ein Sachwertgutachten?
Ein Vollgutachten nach ImmoWertV: 1.500-3.500 EUR. Eine Kurzstellungnahme: 300-600 EUR. Online-Bewertungen (z.B. Sprengnetter) liegen bei 30-100 EUR, sind aber deutlich weniger belastbar.
Was sind die NHK 2010?
Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) sind die amtliche Tabelle der Baukosten pro Quadratmeter Brutto-Grundflaeche, differenziert nach Gebaeudeart und Ausstattungsstandard. Sie werden mit dem aktuellen Baupreisindex (2025: ca. 1,45-1,50) auf das Bewertungsdatum hochgerechnet.
Warum weicht der Sachwert vom Kaufpreis ab?
Der Sachwert bildet nur die Substanz ab, nicht die Ertragskraft oder die Marktlage. In begehrten Lagen zahlen Kaeufer mehr als den Sachwert (Lage-Premium). In unbeliebten Lagen liegt der Kaufpreis oft unter dem Sachwert, weil die Nachfrage fehlt.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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