Das Wichtigste in Kuerze
- Drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert (ImmoWertV 2021)
- Online-Bewertungen liefern eine erste Orientierung (Abweichung: +/- 10-25 %)
- Ein Vollgutachten kostet 1.500-4.000 EUR, ein Kurzgutachten 300-800 EUR
- Fuer Kapitalanleger ist der Ertragswert das relevanteste Verfahren
- Kostenlose Datenquellen: Bodenrichtwerte (BORIS), Mietspiegel, Gutachterausschuss-Berichte
Warum den Immobilienwert ermitteln?
- Kaufentscheidung: Ist der Angebotspreis angemessen oder ueberteuert?
- Verkauf: Welchen Preis kann ich realistisch erzielen?
- Finanzierung: Banken benoetigen eine Werteinschaetzung fuer den Beleihungswert
- Steuer: Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer (ab 2025 neue Bewertung)
- Scheidung / Erbstreit: Gerichtsfeste Bewertung erforderlich
Die drei normierten Verfahren
| Verfahren | Fragt nach | Bestes fuer | Datenquelle |
|---|---|---|---|
| Vergleichswert | Was zahlen andere fuer Aehnliches? | ETW, Reihenhaeuser, Grundstuecke | Kaufpreissammlung Gutachterausschuss |
| Ertragswert | Was bringt die Immobilie an Mieteinnahmen? | Vermietete Objekte, MFH, Gewerbe | Mietspiegel, Mietvertraege |
| Sachwert | Was wuerde der Neubau kosten? | EFH (eigengenutzt), Spezialgebaeude | NHK 2010, Baupreisindex |
Jedes Verfahren hat seine Staerken. In der Praxis werden oft zwei Verfahren kombiniert und gewichtet. Fuer Kapitalanleger steht der Ertragswert im Vordergrund, weil er die Rendite widerspiegelt.
Online-Bewertung: Schnell, aber ungenau
Zahlreiche Portale bieten kostenlose oder guenstige Sofort-Bewertungen:
- ImmoScout24 / Immowelt: Kostenlos, basiert auf Angebotsdaten (nicht Transaktionspreise)
- Sprengnetter: 30-100 EUR, nutzt echte Transaktionsdaten. Genauer als Portale
- Scoperty (Veroeffentlichung eingestellt): Frueher oeffentliche Schaetzwerte fuer jede Adresse
Genauigkeit: Online-Bewertungen weichen typisch um +/- 10-25 % vom tatsaechlichen Verkehrswert ab. Sie eignen sich als erste Orientierung, nicht als Entscheidungsgrundlage.
Professionelles Gutachten
| Gutachtenart | Kosten | Gerichtsfest | Wann sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Vollgutachten (oeffentl. bestellt) | 1.500-4.000 EUR | Ja | Erbstreit, Scheidung, Finanzamt |
| Kurzgutachten | 300-800 EUR | Bedingt | Kaufentscheidung, Verkauf |
| Makler-Bewertung | Kostenlos (bei Auftrag) | Nein | Erste Einschaetzung |
Immobilienwert selbst einschaetzen
Mit folgenden kostenlosen Quellen koennen Sie den Wert grob selbst ermitteln:
- Bodenrichtwerte (BORIS): boris.de oder Landesportale. Kostenlos. Gibt den Grundstueckswert an.
- Mietspiegel: Von der Kommune veroeffentlicht. Basis fuer die Ertragswertberechnung.
- Grundstuecksmarktberichte: Gutachterausschuesse veroeffentlichen jaehrlich Liegenschaftszinssaetze, Sachwertfaktoren und Vergleichspreise.
- Mietmultiplikator-Methode: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Unter 20 = guenstig, 20-25 = fair, ueber 25 = teuer (Richtwert fuer Kapitalanlagen).
Kaufpreis: 200.000 EUR. Jahresnettokaltmiete: 9.600 EUR. Mietmultiplikator: 200.000 / 9.600 = 20,8. In einer B-Stadt mit stabiler Nachfrage ein fairer Wert. In einer A-Stadt wuerde der Multiplikator eher bei 25-30 liegen.
Haeufige Fragen
Welches Verfahren nutzt die Bank?
Banken ermitteln den Beleihungswert (nicht den Verkehrswert). Sie verwenden typisch das Ertragswertverfahren fuer vermietete Objekte und das Sachwertverfahren fuer eigengenutzte. Der Beleihungswert liegt typisch 10-30 % unter dem Verkehrswert (konservativer Ansatz).
Kann ich den Immobilienwert steuerlich senken?
Fuer die Erbschaft-/Schenkungsteuer koennen Sie ein Sachverstaendigengutachten vorlegen, wenn der tatsaechliche Verkehrswert unter dem steuerlichen Grundbesitzwert liegt (Paragraf 198 BewG). Das lohnt sich besonders bei sanierungsbeduerfigen Immobilien.
Wie oft aendert sich der Immobilienwert?
Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen und aendert sich laufend mit dem Markt. In Boom-Phasen stiegen Immobilienwerte 5-10 % p.a. (2015-2022), in der Zinskorrektur fielen sie 5-15 % (2022-2024). Seit Mitte 2024 stabilisieren sich die Preise.
Immobilienwert professionell ermitteln
Wir bewerten Ihre Immobilie und zeigen Ihnen, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
Mehr über das Team →