- 10 Schritte: Vom Budget bis zum Schluessel – strukturiert und planbar
- Dauer: Realistisch 3–6 Monate (Suche) + 2–4 Monate (Abwicklung)
- Reihenfolge: Budget → Finanzierung vorab klaeren → Suche → Prüfung → Notar → Zahlung → Übergabe
- Kritisch: Finanzierung vor Notartermin sichern, nicht danach
1. Die 10 Schritte des Immobilienkaufs
| Schritt | Was passiert? | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Budget festlegen | Kaufpreis + NK + Sanierung + Puffer berechnen | 1–2 Wochen |
| 2. Finanzierung vorbereiten | Eigenkapital, Rate, Vorabzusage bei Bank | 2–4 Wochen |
| 3. Objekt suchen | Portale, Makler, Netzwerk, Off-Market | 1–12 Monate |
| 4. Besichtigung & Prüfung | Zustand, Unterlagen, Zahlen pruefen | 1–3 Wochen pro Objekt |
| 5. Preis verhandeln | Faktenbasiert, nicht emotional | 1–2 Wochen |
| 6. Finanzierung finalisieren | Darlehenszusage, Unterlagen einreichen | 2–4 Wochen |
| 7. Notartermin | Kaufvertrag beurkunden | 1 Termin (45–90 Min.) |
| 8. Abwicklung | Auflassungsvormerkung, GrESt, Zahlung | 4–8 Wochen |
| 9. Übergabe | Protokoll, Fotos, Zaehlerstaende, Schluessel | 1 Termin |
| 10. Nach dem Kauf | Versicherung, Ummeldung, ggf. Sanierung | laufend |
2. Schritt 1–2: Vorbereitung
Budget festlegen
Die Faustformel: Maximaler Kaufpreis = Verfuegbares Budget ÷ 1,12 (bei 12 % Kaufnebenkosten). Vergessen Sie nicht den Puffer fuer Umzug, Renovierung und Unvorhergesehenes.
Finanzierung vorab klaeren
Holen Sie sich vor der Objektsuche eine Finanzierungsbestaetigung oder Vorabzusage Ihrer Bank. Das gibt Ihnen Verhandlungssicherheit und spart Zeit, wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben.
Rechnen Sie einen Stress-Test: Was passiert, wenn der Zins bei Anschlussfinanzierung um 1–2 % steigt? Ist die Rate dann noch tragbar?
3. Schritt 3: Objektsuche
- Immobilienportale: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- Makler: Regionale Makler kennen den Markt und haben Off-Market-Objekte
- Netzwerk: Freunde, Familie, Arbeitskollegen – viele Objekte werden nie inseriert
- Zwangsversteigerungen: Zwangsversteigerungen als Chance
4. Schritt 4: Besichtigung & Prüfung
Strukturieren Sie jede Besichtigung mit einer Checkliste: Zustand (Dach, Heizung, Fenster, Keller), Lage (Infrastruktur, Laerm, Nachbarschaft), Unterlagen (Grundbuch, Energieausweis, bei ETW: WEG-Unterlagen).
Vertiefung: Checkliste Immobilienkauf
5. Schritt 5–6: Verhandlung & Finanzierung
Verhandeln Sie faktenbasiert: Vergleichspreise aus der Region, dokumentierte Maengel und geschaetzte Sanierungskosten sind bessere Argumente als „das ist mir zu teuer“.
Sobald Sie sich einig sind: Finanzierung finalisieren, Bank-Unterlagen einreichen, Darlehenszusage erhalten.
6. Schritt 7: Notartermin
Der Notar erstellt den Kaufvertrag, liest ihn vor und beurkundet ihn. Sie sollten den Entwurf 14 Tage vorher erhalten und gruendlich pruefen. Wichtige Punkte: Übergabetermin, Faelligkeitsbedingungen, Inventar, Maengelregelung.
Vertiefung: Notarkosten und Ablauf
7. Schritt 8: Abwicklung nach dem Notar
- Notar beantragt Auflassungsvormerkung (1–3 Wochen)
- Gemeinde erklaert Vorkaufsrechtsverzicht
- Grunderwerbsteuer zahlen (Bescheid nach 4–8 Wochen)
- Notar stellt Faelligkeitsmitteilung aus
- Kaufpreis zahlen (Bank + Eigenkapital)
- Notar veranlasst Eigentumsumschreibung
Vertiefung: Grundbuch-Eintragung
8. Schritt 9: Übergabe
Die Übergabe ist der letzte Schritt – und einer der wichtigsten. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit:
- Zaehlerstaende (Strom, Gas, Wasser)
- Anzahl und Art der Schluessel
- Zustand der Raeume (Fotos!)
- Uebergebenes Inventar
- Bekannte Maengel
9. Realistischer Zeitplan
| Phase | Dauer |
|---|---|
| Vorbereitung (Budget + Finanzierung) | 2–6 Wochen |
| Objektsuche | 1–12 Monate |
| Prüfung & Verhandlung | 2–6 Wochen |
| Notartermin bis Übergabe | 8–16 Wochen |
| Gesamt (ab ernster Suche) | 3–6 Monate typisch |
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Kostenlose Beratung starten →10. FAQ
Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?
Brauche ich einen Makler?
Was muss ich zum Notartermin mitbringen?
Kann ich vom Kaufvertrag zuruecktreten?
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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