Das Wichtigste in Kuerze
- Immobilien unter Marktwert zu kaufen ist moeglich -- erfordert aber Wissen, Geduld und Netzwerk
- Zwangsversteigerungen bieten Abschlaege von 10-30 %, aber mit eingeschraenkter Prüfungsmoeglichkeit
- Off-Market-Deals ueber direkte Eigentuemer-Ansprache bringen die besten Ergebnisse
- Sanierungsobjekte lassen sich 15-40 % unter dem Wert vergleichbarer sanierter Immobilien kaufen
- "Unter Marktwert" bedeutet nicht "gratis" -- Kaufnebenkosten und Sanierung einkalkulieren
Warum unter Marktwert kaufen?
Der Kaufpreis entscheidet ueber die Rendite einer Kapitalanlage. Wer eine Immobilie 15-20 % unter dem Marktwert erwirbt, verbessert seine Bruttomietrendite um 1-2 Prozentpunkte und hat ab dem ersten Tag eingebauten Eigenkapitalgewinn. Ausserdem schaffen niedrigere Kaufpreise einen Puffer gegen Marktabschwuenge.
Der durchschnittliche Kaufpreis fuer Eigentumswohnungen in Deutschland lag 2024 bei ca. 2.800 EUR/qm (Destatis). In Top-Staedten bei 5.000-8.000 EUR/qm. Abschlaege von 10-30 % sind in bestimmten Situationen realistisch.
8 Wege zum guenstigen Immobilienkauf
- Zwangsversteigerungen: Gerichte versteigern Immobilien bei Kreditausfall. Abschlaege: 10-30 % unter Verkehrswert. Risiko: Keine Besichtigung garantiert.
- Nachlassimmobilien (Erbfall): Erbengemeinschaften wollen oft schnell verkaufen. Abschlaege: 10-20 %. Kontakt: Nachlassgerichte, Makler mit Spezialisierung auf Erbimmobilien.
- Scheidungsimmobilien: Aehnlich wie Erbfaelle -- Zeitdruck fuehrt zu Preiszugestaendnissen. Abschlaege: 5-15 %.
- Sanierungsobjekte: Renovierungsbeduerftige Immobilien werden unter Markt angeboten. Vorsicht: Sanierungskosten realistisch kalkulieren.
- Off-Market (Direktansprache): Eigentuemer direkt kontaktieren per Brief, Aushang oder Netzwerk. Kein Maklerwettbewerb, keine Bieterverfahren.
- Bankverwertungen: Banken, die Immobilien aus Not-Sicherheiten verwerten, verkaufen oft unter Marktwert.
- Insolvenz-Verwalter: Gewerbliche und private Immobilien aus Insolvenzverfahren. Schnelle Abwicklung gewuenscht.
- Privatverkauf ohne Makler: Eigentuemer, die privat verkaufen, setzen oft niedrigere Preise an. Ausserdem sparen beide Seiten die Maklerprovision.
Zwangsversteigerungen: Detailliert
In Deutschland werden jaehrlich ca. 30.000 Immobilien zwangsversteigert (Argetra). Der typische Ablauf:
- Veroeffentlichung im Amtsblatt und auf zvg-portal.de (4-8 Wochen vor Termin)
- Verkehrswertgutachten des Gerichts oeffentlich einsehbar
- Besichtigungstermin (nicht immer moeglich, wenn Eigentuemer nicht kooperiert)
- Versteigerungstermin: Mindestgebot in der 1. Runde = 50 % des Verkehrswerts, in der 2. Runde ohne Mindestgebot
- Zuschlag durch das Gericht, sofortige Eigentumsumschreibung
Keine Gewaehrleistung fuer Maengel, kein Ruecktrittsrecht, moeglicherweise bewohnte Immobilie (Raeumung erforderlich), Altlasten und versteckte Maengel nicht immer erkennbar. Sichern Sie die Finanzierung VOR dem Termin und kalkulieren Sie einen Risikopuffer von 15-20 % ein.
Off-Market-Deals: Die Koenigsklasse
Die besten Deals finden nicht auf ImmoScout24 statt. Off-Market bedeutet: Der Eigentuemer hat nicht oeffentlich inseriert. Wege zum Off-Market-Deal:
- Eigentuemer-Briefe: Schreiben Sie Eigentuemer von Mehrfamilienhaeusern in Ihrem Zielgebiet direkt an (Grundbuchinformation ueber Amtsgericht)
- Netzwerk: Hausverwaltungen, Handwerker, Bankberater und Steuerberater kennen oft Verkaufsabsichten vor der Marktreife
- Lokale Zeitungen: Todesanzeigen (klingt makaber, ist aber gelebte Praxis bei Nachlassimmobilien)
- Immobilien-Stammtische: Regionale Investoren-Treffen
Verhandlungstaktik
- Markt kennen: Bodenrichtwerte, Vergleichspreise und Mietspiegeldaten vorbereiten
- Maengel dokumentieren: Sanierungsbedarf beziffern und vom Kaufpreis abziehen
- Schnell sein: Finanzierungszusage vorab einholen, schnelle Abwicklung anbieten
- Emotionen rausnehmen: Setzen Sie ein Maximum und ueberschreiten Sie es nicht
- Win-Win: Bieten Sie dem Verkaeufer Vorteile (schnelle Abwicklung, Uebernahme von Moebeln, flexibles Übergabedatum)
Risiken und Fallstricke
- Versteckte Maengel: Guenstige Immobilien haben oft einen Grund fuer den niedrigen Preis (Schimmel, Feuchtigkeit, Altlasten, Baurecht-Probleme)
- Ueberschaetzte Sanierungskosten-Ersparnis: Handwerkerkosten sind 2025 auf Rekordhoch. Kalkulieren Sie realistisch.
- Mietrecht-Probleme: Vermietete Immobilien mit Altmietvertraegen unter Marktmiete sind guenstiger, aber die Mietanpassung dauert
- Emotionaler Kauf: Unter Marktwert klingt immer verlockend -- aber nicht jedes "Schnaeppchen" ist eines
Haeufige Fragen
Gibt es wirklich Immobilien 30 % unter Marktwert?
In Ausnahmefaellen ja, typischerweise bei Zwangsversteigerungen (2. Termin ohne Mindestgebot), Notverkaeufen und stark sanierungsbeduerfigen Objekten. Realistisch sind 10-20 % Abschlag bei Nachlassimmobilien und Off-Market-Deals. 30 % Abschlag hat fast immer einen guten Grund.
Brauche ich einen Makler fuer den Kauf unter Marktwert?
Eher nicht. Die guenstigsten Deals finden Sie ohne Makler (Off-Market, Zwangsversteigerung, Direktkauf). Ein Makler mit Spezialisierung auf Kapitalanlagen kann aber wertvolle Off-Market-Zugaenge haben. Kosten: 3,57 % inklusive MwSt (Kaeuferseite) seit der Provisionsregelung 2020.
Wie pruefe ich, ob der Preis wirklich unter Marktwert liegt?
Vergleichen Sie mit: 1. Bodenrichtwert (kostenlos ueber BORIS), 2. Vergleichsangebote auf ImmoScout24, 3. Mietmultiplikator (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete), 4. Ertragswert-Schnellberechnung. Im Zweifel: Kurzgutachten fuer 300-800 EUR beauftragen.
Guenstige Kapitalanlagen finden
Wir haben Zugang zu Off-Market-Immobilien und pruefen jedes Objekt auf Rendite und Risiko.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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