- Sondereigentum + Miteigentumsanteil: Sie kaufen Ihre Wohnung plus einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus)
- Teilungserklärung: Das Grundgesetz der WEG – regelt Rechte, Pflichten und Kostenverteilung
- Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung fuer Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsruecklage – typisch 3–5 €/m²
- Rücklage pruefen: Unter 20 €/m² Wohnflaeche = erhoehtes Sonderumlage-Risiko
- Protokolle lesen: Eigentuemerversammlungen der letzten 3 Jahre zeigen Konflikte und geplante Sanierungen
- Kaufnebenkosten: Rechnen Sie mit 10–15 % auf den Kaufpreis
Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater.
1. Was ist Wohnungseigentum?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zwei Dinge gleichzeitig: das Sondereigentum an Ihrer Wohnung (Raeume, Bodenbelaege, Sanitaerinstallation innerhalb der Waende) und einen Miteigentumsanteil (MEA) am gesamten Gebaeude – also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Grundstueck.
Dieses Konstrukt ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und hat eine zentrale Konsequenz: Sie koennen ueber Ihr Sondereigentum weitgehend frei verfuegen, beim Gemeinschaftseigentum entscheidet aber die Eigentuemegemeinschaft (alle Eigentuemer gemeinsam).
| Eigentumsart | Beispiele | Wer entscheidet? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Raeume, Bodenbelaege, Innentüren, Sanitaer | Sie allein |
| Gemeinschaftseigentum | Dach, Fassade, Fenster (aussen), Heizung, Treppenhaus | Eigentuemergemeinschaft (Beschluss) |
| Sondernutzungsrecht | Stellplatz, Garten, Kellerraum | Sie nutzen exklusiv, Eigentum bleibt bei der Gemeinschaft |
Pruefen Sie vor dem Kauf, was genau zu Ihrem Sondereigentum gehoert und was nicht. Die Teilungserklärung (siehe unten) definiert das verbindlich. Fenster, Balkone und tragende Waende gehoeren fast immer zum Gemeinschaftseigentum – Änderungen brauchen einen Beschluss.
2. WEG & Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder WEG. Sie wird beim Grundbuchamt hinterlegt und regelt:
- Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Miteigentumsanteile (MEA) – bestimmen Stimmrecht und Kostenverteilung
- Sondernutzungsrechte (Stellplaetze, Gaerten, Keller)
- Nutzungsbeschraenkungen (z.B. gewerbliche Nutzung, Tierhaltung)
Gemeinschaftsordnung
Ergaenzt die Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben: Hausordnung, Verwalterbestellung, Beschlussfassung. Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentuemer erweiterte Rechte auf bauliche Veraenderungen (z.B. Ladestation fuer E-Autos, Barrierefreiheit).
Bei aelteren Gebaeuden (vor 1990) enthaelt die Teilungserklärung oft keine klare Kostenverteilung fuer Sanierungen. Das kann zu ueberraschenden Sonderumlagen fuehren. Lassen Sie die TE bei Unsicherheit von einem Fachanwalt pruefen.
3. Hausgeld verstehen
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG-Verwaltung. Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums:
| Kostenart | Beispiele | Umlagefaehig auf Mieter? |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Wasser, Muellabfuhr, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege | Ja (ueber Nebenkostenabrechnung) |
| Verwaltungskosten | WEG-Verwalter, Kontoführung | Nein |
| Instandhaltungsruecklage | Zuführung für kuenftige Sanierungen | Nein |
Was bedeutet das fuer Kapitalanleger?
Fuer Vermieter ist die Unterscheidung umlagefaehig vs. nicht umlagefaehig entscheidend: Nur die umlagefaehigen Betriebskosten koennen Sie an den Mieter weitergeben. Die Verwaltungskosten (ca. 20–35 €/Monat) und die Rücklagenzufuehrung tragen Sie selbst – das reduziert Ihren Cashflow.
Faustformel: Hausgeld 3–5 €/m² ist normal. Ab 6 €/m² sollten Sie genauer hinschauen (mogliche Gruende: Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad, erhoehter Sanierungsbedarf).
Vertiefung: Hausgeld im Detail
4. Unterlagen-Check: Was Sie vor dem Kauf lesen muessen
| Unterlage | Warum wichtig? | Woher? |
|---|---|---|
| Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung | Rechte, Pflichten, Nutzungsbeschraenkungen | Verwalter oder Verkaufer |
| Protokolle der EV (3 Jahre) | Konflikte, geplante Sanierungen, Sonderumlagen | Verwalter |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Geplantes Hausgeld, Kostenstruktur | Verwalter |
| Letzte Jahresabrechnung | Tatsaechliche Kosten, Nachzahlungen/Guthaben | Verwalter |
| Rücklagenstand | Sonderumlage-Risiko einschaetzen | Verwalter |
| Grundbuchauszug | Eigentumer, Lasten, Grundschulden | Notar/Verkaufer |
| Energieausweis | Energieeffizienz, Sanierungsbedarf | Verkaufer/Verwalter |
Eine Instandhaltungsruecklage unter 20 €/m² Wohnflaeche ist bei aelteren Gebaeuden ein Warnsignal. Steht eine grosse Sanierung an (Dach, Heizung, Fassade), koennen schnell Sonderumlagen von 5.000–20.000 € pro Einheit faellig werden. Diese Kosten tragen Sie als neuer Eigentuemer.
5. Kosten & Finanzierung
Kaufnebenkosten bei einer ETW
| Position | Beispiel: 250.000 € in Bayern | Beispiel: 250.000 € in NRW |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 8.750 € (3,5 %) | 16.250 € (6,5 %) |
| Notar + Grundbuch | 5.000 € (2,0 %) | 5.000 € (2,0 %) |
| Makler (Kaeuferanteil) | 8.925 € (3,57 %) | 8.925 € (3,57 %) |
| Nebenkosten gesamt | 22.675 € (9,07 %) | 30.175 € (12,07 %) |
Finanzierungsbesonderheiten bei ETW
- Hausgeld beachten: Banken rechnen das Hausgeld (oder den nicht umlagefaehigen Teil) in die Belastungsrechnung ein
- Sonderumlage als Risiko: Grosse Sonderumlagen koennen die Finanzierung belasten – Puffer einplanen
- Kleinteilige Objekte: Manche Banken finanzieren Wohnungen unter 30 m² oder unter 50.000 € ungern
Vertiefung: Kaufnebenkosten im Detail · Kaufnebenkosten-Rechner
6. Besichtigung & Prüfung
In der Wohnung pruefen
- Zustand Boeden, Waende, Fenster, Sanitaer, Elektro
- Feuchtigkeit (Keller, Badezimmer, Aussenwaende)
- Schnitt und Raumhoehen – stimmen Grundriss und Wohnflaeche?
- Laermsituation (Strasse, Nachbarn, Treppenhaus)
Am Gemeinschaftseigentum pruefen
- Zustand Treppenhaus, Keller, Tiefgarage, Aufzug
- Dach und Fassade (von aussen)
- Heizungsanlage: Typ, Alter, letzte Wartung
- Allgemeinzustand: Gepflegt oder vernachlaessigt?
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist bei einer ETW mindestens so wichtig wie die Wohnung selbst. Ein frisch renoviertes Bad nuetzt wenig, wenn in 2 Jahren eine Fassadensanierung mit 15.000 € Sonderumlage ansteht.
7. Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Die ETW ist der Einstiegsklassiker fuer Immobilieninvestoren: ueberschaubare Investitionssumme, klare Verwaltungsstruktur (WEG-Verwalter kuemmert sich), und in staedtischen Lagen stabile Nachfrage.
Rendite-Kalkulation: Schnellcheck
| Position | €/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | 750 € |
| Nicht umlagefaehige Kosten (Verwaltung + Rücklage) | -85 € |
| Mietausfallwagnis (3 %) | -23 € |
| Netto vor Finanzierung | 642 € |
| Annuitaet (190.000 €, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) | -920 € |
| Cashflow nach Finanzierung | -278 € |
Ein negativer Cashflow ist bei aktuellen Zinsen normal – entscheidend ist, ob der monatliche Zuschuss tragbar ist und durch Tilgung + Wertsteigerung langfristig kompensiert wird.
Vertiefung: Immobilien als Kapitalanlage · Mietrendite berechnen
8. Typische Fehler beim ETW-Kauf
- Protokolle nicht gelesen: Die Protokolle der Eigentuemeversammlungen zeigen, welche Sanierungen geplant sind. Wer sie nicht liest, wird von Sonderumlagen ueberrascht.
- Rücklage nicht geprueft: Zu niedrige Rücklagen = hohes Sonderumlage-Risiko. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand und vergleichen Sie mit dem Gebaeudealter.
- Hausgeld falsch eingeschaetzt: Kapitalanleger, die nur die Kaltmiete sehen, vergessen die nicht umlagefaehigen Kosten. Das verschlechtert den Cashflow um 80–150 €/Monat.
- Gemeinschaftseigentum ignoriert: Die schoenste Wohnung nuetzt nichts, wenn Dach, Heizung oder Fassade sanierungsbeduerftig sind.
- WEG-Stimmung nicht geprüft: Zerstrittene Eigentueemergemeinschaften blockieren notwendige Sanierungen – das mindert den Wert.
- Sondernutzungsrechte nicht verifiziert: Der Stellplatz im Expose gehoert nicht automatisch zur Wohnung. Pruefen Sie die Teilungserklärung.
ETW-Kauf professionell pruefen lassen
Wir pruefen Unterlagen, Hausgeld, Rücklage und Rendite – individuell und unverbindlich.
Kostenlose Beratung starten →9. FAQ: Haeufige Fragen zum ETW-Kauf
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Was kostet eine Eigentumswohnung im Unterhalt?
Kann ich meine ETW renovieren wie ich will?
Wie finde ich heraus, ob eine Sonderumlage droht?
Lohnt sich eine ETW als Kapitalanlage?
10. Fazit
Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist mehr als ein Wohnungskauf – Sie kaufen auch ein Stueck Gemeinschaft. Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen und Protokolle entscheiden ueber Kosten und Risiken mindestens so stark wie Lage und Zustand der Wohnung selbst.
Ihre naechsten Schritte
- Teilungserklärung und Protokolle (3 Jahre) anfordern und lesen
- Rücklagenstand pruefen und mit Gebaeudealter abgleichen
- Hausgeld-Aufteilung verstehen (umlagefaehig vs. nicht umlagefaehig)
- Kaufnebenkosten berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner
- Kostenlose Beratung nutzen: Beratung starten
Weiterfuehrende Ratgeber:
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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