Das Wichtigste in Kürze
- Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in 1-5 Jahren, mit Aufschlag von 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit
- Die Anschlussfinanzierung (Umschuldung) bei einer neuen Bank bringt oft die besten Konditionen
- Die Prolongation (Verlängerung bei der gleichen Bank) ist beqüm, aber selten die günstigste Option
- Der optimale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen: 12-24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
- Bei steigenden Zinsen lohnt sich das Forward-Darlehen, bei stabilen/fallenden nicht
Die Ausgangssituation: Ihre Zinsbindung läuft aus
Die meisten Immobilienkredite haben eine Zinsbindung von 10-15 Jahren. Danach bleibt eine Restschuld übrig, die refinanziert werden muss. Sie haben drei Optionen:
- Prolongation: Verlängerung bei der gleichen Bank
- Umschuldung: Neuer Kredit bei einer anderen Bank (Anschlussfinanzierung)
- Forward-Darlehen: Schon heute die Konditionen für die künftige Anschlussfinanzierung sichern
Forward-Darlehen: Zinssicherung für die Zukunft
Ein Forward-Darlehen lässt Sie den aktuellen Zinssatz für eine zukünftige Finanzierung reservieren. Die Vorlaufzeit beträgt typischerweise 6-60 Monate. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag:
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Beispiel (Basiszins 3,5 %) |
|---|---|---|
| 6 Monate | 0,05-0,10 % | 3,55-3,60 % |
| 12 Monate | 0,10-0,20 % | 3,60-3,70 % |
| 24 Monate | 0,20-0,40 % | 3,70-3,90 % |
| 36 Monate | 0,35-0,60 % | 3,85-4,10 % |
Entscheidend: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit fallen, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten höheren Satz. Steigen die Zinsen dagegen, haben Sie gut gesichert.
Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank
Sie können Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank umschulden. Das kostet eine Grundbuchänderung (ca. 0,2-0,3 % der Restschuld) und etwas Papierkram, spart aber häufig 0,2-0,5 % Zinsen gegenueber der Prolongation bei der alten Bank.
Beispiel: Bei 150.000 EUR Restschuld und 0,3 % besseren Konditionen sparen Sie 450 EUR pro Jahr an Zinsen. Über eine neue 10-jährige Zinsbindung sind das 4.500 EUR, abzüglich ca. 400 EUR Grundbuchkosten.
Prolongation: Beqüm, aber oft nicht die günstigste Option
Ihre bisherige Bank bietet Ihnen ca. 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot. Sie müssen nur unterschreiben, keine neue Bonitätsprüfung, kein Grundbucheintrag. Dafür sind die Konditionen häufig 0,1-0,3 % schlechter als der Markt.
Viele Banken setzen auf die Beqümlichkeit ihrer Kunden. Holen Sie immer mindestens 2-3 Vergleichsangebote ein, bevor Sie das Prolongationsangebot annehmen. Die 30 Minuten Aufwand können Tausende Euro sparen.
Kostenvergleich: Alle drei Optionen
| Kriterium | Forward-Darlehen | Umschuldung | Prolongation |
|---|---|---|---|
| Zinsniveau | Heute + Aufschlag | Marktkonditionen | Oft über Markt |
| Zinssicherheit | Hoch (fixiert) | Keine (erst bei Abschluss) | Keine (erst bei Angebot) |
| Transaktionskosten | Keine (Aufschlag im Zins) | 300-600 EUR (Grundbuch) | Keine |
| Aufwand | Mittel | Hoch | Gering |
| Bindung | Ja (nicht stornierbar) | Nein (bis Unterschrift) | Nein (bis Unterschrift) |
Optimales Timing
- Steigende Zinsen erwartet: Forward-Darlehen abschliessen, 12-24 Monate Vorlaufzeit
- Stabile/fallende Zinsen erwartet: Abwarten, dann Umschuldung zum günstigsten Zeitpunkt
- Unsicher: Forward-Darlehen mit 12 Monaten Vorlaufzeit (moderater Aufschlag, gute Absicherung)
Aktuell (2025) stabilisieren sich die Zinsen um 3-4 %. Die EZB signalisiert keine weiteren Erhöhungen. In diesem Umfeld ist ein Forward-Darlehen nur sinnvoll, wenn Sie glauben, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung deutlich steigen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein Forward-Darlehen stornieren?
Nein, ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist bindend. Wenn Sie es nicht in Anspruch nehmen, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig, die erheblich sein kann (ähnlich einer Vorfälligkeitsentschädigung). Schliessen Sie ein Forward-Darlehen daher nur ab, wenn Sie sicher sind, dass Sie es brauchen.
Wann sollte ich Angebote einholen?
Beginnen Sie 24-36 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit dem Einholen von Forward-Angeboten, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen. Das konkrete Abschliessen empfehlen wir 12-18 Monate vorher, wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung die gleiche Tilgungsrate nehmen?
Nein. Die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Vertrag. Sie können Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte neu verhandeln. Viele nutzen die Anschlussfinanzierung, um die Tilgung zu erhöhen und die Restschuld schneller abzubauen.
Anschlussfinanzierung optimieren
Wir vergleichen Forward-Darlehen und Umschuldungsangebote von über 380 Finanzierungspartnern für Ihre Restschuld.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Qüllen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
Mehr über das Team →