Einkommensteuer Vermietung 2026/2026: So werden Mieteinnahmen besteuert

Rechtliche Grundlagen: § 21 EStG

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes (§ 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Die Besteuerung regelt § 21 EStG. Dazu zählen Einkünfte aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien, Grundstücken und Garagen.

Anders als bei Gewerbetreibenden oder Selbständigen bist du als privater Vermieter nicht gewerbesteuerpflichtig – solange du nicht mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren kaufst und verkaufst (Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels, BFH GrS 1/93).

Die Einkünfte aus V&V werden im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung in der Anlage V erklärt. Sie fließen in das Gesamteinkommen ein und werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Steuersätze 2025/2026: So hoch ist die Steuer

In Deutschland gilt ein progressiver Einkommensteuertarif: Je höher dein Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz. Es gibt keinen separaten Steuersatz für Mieteinnahmen – sie werden zusammen mit Gehalt, Rente oder Gewerbeeinnahmen besteuert.

Dazu kommt der Solidaritätszuschlag (5,5 % der Einkommensteuer) und gegebenenfalls Kirchensteuer (8 oder 9 %). Der effektive Spitzensteuersatz liegt damit bei ca. 44,3 % (ohne Kirchensteuer) bzw. ca. 47,5 % (mit 9 % Kirchensteuer).

Progressionsvorteil bei Verlusten

Das Besondere an Immobilien: Durch Abschreibung und Zinsaufwand kannst du steuerliche Verluste erzeugen, die dein Gesamteinkommen senken. Dadurch rutscht du in eine niedrigere Progressionsstufe – und zahlst auf dein gesamtes Einkommen weniger Steuern. Das ist der Kern des sogenannten Progressionsvorteils bei Immobilien-Investments.

Schritt-für-Schritt-Berechnung

So ermittelst du deine Steuerlast aus Vermietung:

1. Mieteinnahmen erfassen: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen + NK-Nachzahlungen
2. Werbungskosten abziehen: AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten etc.
3. Einkünfte aus V&V ermitteln: Einnahmen minus Werbungskosten
4. Zum Gesamteinkommen addieren: V&V-Einkünfte + Gehalt + sonstige Einkünfte
5. Einkommensteuer berechnen: Progressiver Tarif auf den Gesamtbetrag

Im Beispiel mindert der steuerliche Verlust von 3.200 € bei einem Grenzsteuersatz von 42 % die Einkommensteuer um rund 1.344 €. Der tatsächliche Cashflow kann dabei positiv sein, weil die AfA ein reiner Buchverlust ohne Geldabfluss ist.

Werbungskosten: Was du alles absetzen kannst

Je höher deine Werbungskosten, desto niedriger die Steuer auf deine Mieteinnahmen. Das Gesetz definiert Werbungskosten als „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ (§ 9 Abs. 1 EStG).

Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Einer der größten Vorteile von Immobilien-Investments: Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkünften verrechnet (§ 2 Abs. 3 EStG). Das senkt dein zu versteuerndes Gesamteinkommen und damit deine Steuerlast.

Es gibt zwei Formen des Verlustausgleichs:

• Horizontaler Verlustausgleich: Verluste und Gewinne innerhalb der gleichen Einkunftsart (z. B. Verlust aus Wohnung A mit Gewinn aus Wohnung B)
• Vertikaler Verlustausgleich: Verluste aus V&V mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten (z. B. mit Gehalt)

Übersteigen die Verluste dein Gesamteinkommen, greift der Verlustvortrag (§ 10d EStG): Der Verlust wird in zukünftige Jahre übertragen und dort mit positiven Einkünften verrechnet.

Sonderfälle bei der Besteuerung

Vermietung an Angehörige

Vermietest du an nahe Angehörige (Eltern, Kinder, Geschwister), gelten besondere Regeln. Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG). Dann darfst du 100 % der Werbungskosten absetzen. Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt.

Leerstand

Auch bei Leerstand kannst du Werbungskosten geltend machen, solange du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kannst. Dokumentiere deine Bemühungen: Inserate in Immobilienportalen, Maklerbeauftragung, Besichtigungstermine. Ohne diese Nachweise versagt das Finanzamt den Werbungskostenabzug.

Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Ferienwohnung)

Bei kurzfristiger Vermietung gelten die gleichen Grundregeln. Allerdings prüft das Finanzamt genauer, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Nutzt du die Wohnung auch selbst, müssen Kosten zeitanteilig aufgeteilt werden (BFH, IX R 18/10). Außerdem wird unter Umständen Umsatzsteuer fällig, wenn du nicht die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) anwendest.

Spekulationssteuer bei Verkauf

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), ist der Gewinn voll einkommensteuerpflichtig. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei – einer der größten Steuervorteile bei Immobilien.

Steueroptimierung: 5 legale Strategien

1. AfA maximieren: Prüfe, ob die degressive AfA (5 %) oder die Sonder-AfA § 7b anwendbar ist. Bei Neubauten lohnt sich die neue 3 %-AfA.
2. Finanzierungsstruktur optimieren: Ein höherer Fremdkapitalanteil erhöht die abzugsfähigen Schuldzinsen. Tilgungsaussetzung mit Tilgungsersatz (z. B. Bausparvertrag) kann sinnvoll sein.
3. Erhaltungsaufwand strategisch planen: In Jahren mit hohem Einkommen mehr Reparaturen durchführen, in Jahren mit niedrigem Einkommen Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
4. Kaufnebenkosten richtig zuordnen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und damit die jährliche Abschreibung.
5. Steuerberater einschalten: Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater findet oft mehr als er kostet – und seine Gebühren sind selbst absetzbar.

Die 7 teuersten Fehler bei der Vermieter-Steuer

1. Anlage V nicht abgeben: Auch bei Verlusten ist die Abgabe Pflicht – und gerade dann am wertvollsten
2. AfA vergessen oder falsch berechnet: Der häufigste und teuerste Fehler. Kontrolliere Bemessungsgrundlage und AfA-Satz
3. Tilgung als Werbungskosten angesetzt: Nur Zinsen sind absetzbar
4. Nebenkosten nicht als Einnahmen erfasst: Die gesamte Warmmiete ist steuerpflichtig
5. Erhaltungsaufwand mit Herstellungskosten verwechselt: Unterschiedliche steuerliche Behandlung
6. Zufluss-/Abflussprinzip missachtet: Zahlungsdatum entscheidet, nicht Rechnungsdatum
7. Belege nicht aufbewahrt: Das Finanzamt kann 10 Jahre rückwirkend Nachweise anfordern

Häufig gestellte Fragen