Anlage V ausfüllen 2026/2026: Zeile für Zeile Anleitung

Vorbereitung: Diese Unterlagen brauchst du

Bevor du die Anlage V öffnest, lege dir alle relevanten Belege bereit. Ein vollständiger Unterlagensatz spart dir später Stunden an Sucherei und verhindert, dass du absetzbare Kosten vergisst.

Pflicht-Unterlagen für jedes Objekt

• Mietvertrag mit aktueller Miethöhe (Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung)
• Kontoauszüge des Mietkontos – zeigen den tatsächlichen Zufluss aller Mietzahlungen
• Nebenkostenabrechnung des Vorjahres (Nachzahlungen oder Guthaben der Mieter)
• Kaufvertrag und Notarabrechnung – für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage
• Darlehensvertrag und Jahreszinsbescheinigung der Bank
• Hausgeldabrechnungen der Hausverwaltung (umlagefähiger und nicht umlagefähiger Anteil)
• Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung mit Zahlungsnachweis
• Versicherungspolicen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
• Grundsteuerbescheid der Gemeinde
• Fahrtenbuch oder Aufstellung der Fahrten zum Mietobjekt

Seite 1 der Anlage V: Grundangaben zum Objekt

Die erste Seite fragt die Basisdaten zur Immobilie ab. Hier passieren bereits die ersten Fehler, wenn Angaben nicht exakt mit dem Kaufvertrag übereinstimmen.

Zeilen 1–3: Lage des Objekts

Trage die vollständige Adresse deiner vermieteten Immobilie ein: Straße, Hausnummer, PLZ und Ort. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Wohnungsnummer oder Lage im Haus (z. B. „2. OG links“).

Zeile 4: Art des Objekts

Hier kreuzt du an, ob es sich um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück handelt. Bei Mischnutzung (z. B. Laden im EG, Wohnung im OG) wähle „Sonstiges“ und erläutere die Nutzung in einer Anlage.

Zeilen 5–6: Eigentumsverhältnisse

Gib an, ob du Alleineigentümer bist oder ob das Objekt im Miteigentum steht (z. B. Ehepaar). Bei Miteigentum wird jeder Partner entsprechend seinem Anteil besteuert – jeder braucht eine eigene Anlage V mit dem jeweiligen Anteil an Einnahmen und Werbungskosten.

Zeile 7: Zeitraum der Vermietung

Hier trägst du ein, ab wann die Immobilie im Steuerjahr vermietet war. Bei ganzjähriger Vermietung: 01.01. bis 31.12. Wichtig bei Kauf oder Leerstand im Laufe des Jahres: Trage den tatsächlichen Vermietungszeitraum ein. Die AfA berechnet sich zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung (§ 7 Abs. 1 EStG).

Mieteinnahmen eintragen: Zeilen 9–21

Im Einnahmen-Teil listest du alle Geldzuflüsse aus der Vermietung auf. Es gilt das strenge Zuflussprinzip nach § 11 EStG: Entscheidend ist, wann das Geld auf deinem Konto eingeht, nicht wann es fällig war.

Zeile 9: Mieteinnahmen

Hier trägst du die Summe aller im Kalenderjahr zugeflossenen Kaltmieten ein. Zähle die tatsächlichen Gutschriften auf deinem Bankkonto zusammen. Wenn der Mieter die Dezember-Miete erst am 3. Januar überweist, gehört sie ins neue Jahr – es sei denn, sie fällt unter die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG): Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fließen (innerhalb von 10 Tagen), werden dem wirtschaftlichen Jahr zugeordnet.

Zeile 13: Umlagen und Nebenkosten

Alle Nebenkostenvorauszahlungen, die der Mieter an dich leistet, sind steuerpflichtige Einnahmen. Dazu zählen Vorauszahlungen für Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister und Treppenreinigung. Diese Einnahmen neutralisieren sich weitgehend mit den tatsächlichen Kosten auf der Ausgabenseite.

Zeile 14: Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen

Erhielt dein Mieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres? Dann trage den zugeflossenen Betrag hier ein. Umgekehrt: Hat der Mieter ein Guthaben erhalten, mindert das deine Einnahmen. Das Guthaben ist im Jahr der Auszahlung als negative Einnahme zu erfassen.

Werbungskosten: Zeile für Zeile alles absetzen

Die Werbungskosten sind der Schlüssel zur Steueroptimierung. Sie umfassen alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Je höher deine Werbungskosten, desto niedriger dein zu versteuerndes Einkommen.

Zeile 37: Schuldzinsen – der größte Posten

Trage hier die gesamten Darlehenszinsen ein, die du im Steuerjahr an die Bank gezahlt hast. Deine Bank schickt dir jedes Jahr eine Jahreszinsbescheinigung – darauf steht der exakte Betrag. Nur die Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung. Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Darlehensablösung sind ebenfalls als Werbungskosten abziehbar, wenn die Immobilie weiterhin vermietet wird (BFH, IX R 42/13).

Zeilen 39–41: Erhaltungsaufwand

Hier trägst du alle Reparatur- und Instandhaltungskosten ein. Typische Beispiele: neuer Boiler, Dachreparatur, Fensteraustausch (wenn gleichwertig), Malerarbeiten bei Mieterwechsel. Wichtig: Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungskosten müssen abgeschrieben werden.

Du hast ein Wahlrecht nach § 82b EStDV: Größeren Erhaltungsaufwand kannst du auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. Sinnvoll, wenn du in einem Jahr wenig Einkünfte hast und den Abzug in Jahren mit höherem Steuersatz besser nutzen kannst.

AfA richtig in Zeile 33 eintragen

Die Gebäudeabschreibung (AfA) ist für die meisten Vermieter der größte Einzelposten bei den Werbungskosten.

AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln

Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstückswert. Du musst den Kaufpreis aufteilen:

1. Kaufvertragliche Aufteilung: Wenn im Vertrag Gebäude- und Grundstückswert getrennt stehen
2. BMF-Arbeitshilfe: Die offizielle Kaufpreisaufteilungs-Software des Bundesfinanzministeriums
3. Gutachten: Wenn die anderen Methoden zu offensichtlich falschem Ergebnis führen

Zur Bemessungsgrundlage gehören auch die Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten (für die Beurkundung), Maklerprovision und Grundbuchkosten. Diese erhöhen die AfA-Basis und damit deine jährliche Abschreibung.

Welcher AfA-Satz gilt?

ELSTER: Praxistipps für die elektronische Abgabe

Seit 2011 ist die elektronische Abgabe Pflicht (§ 25 Abs. 4 EStG). Die meisten Vermieter nutzen Mein ELSTER (elster.de) oder Steuersoftware wie WISO oder SteuerSparErklärung.

So findest du die Anlage V in ELSTER

1. Einloggen bei Mein ELSTER, dann „Formulare & Leistungen“ wählen
2. Klick auf „Einkommensteuererklärung“ für das relevante Steuerjahr
3. Im Menü links unter „Anlagen“ die „Anlage V“ auswählen
4. „Anlage hinzufügen“ klicken für weitere Objekte

Häufige ELSTER-Probleme

• Fehlermeldung bei Zeile 33: ELSTER prüft, ob der AfA-Betrag zum angegebenen Satz und der Bemessungsgrundlage passt
• Negativer Gesamtbetrag: Das ist normal – ein Verlust mindert dein Einkommen und ist steuerlich gewünscht
• Anlage wird nicht übernommen: Alle Pflichtfelder müssen ausgefüllt sein, besonders die Objektadresse

Komplettes Ausfüll-Beispiel: ETW in Leipzig

Konkretes Beispiel: Du hast 2022 eine 70-m²-Wohnung in Leipzig für 220.000 € gekauft (Baujahr 1998). Ganzjährige Vermietung seit März 2022. Für das Steuerjahr 2025:

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % plus Solidaritätszuschlag ergibt der steuerliche Verlust von 2.474 € eine Steuerersparnis von rund 1.090 € – obwohl der tatsächliche Cashflow aus der Immobilie positiv sein kann (wenn die Kaltmiete Zins + Tilgung + Hausgeld deckt). Genau das ist der Mechanismus, mit dem Immobilien-Investments Steuern sparen: Die AfA ist ein reiner Buchverlust ohne Geldabfluss.

Die 8 häufigsten Fehler beim Ausfüllen

1. AfA-Bemessungsgrundlage falsch: Grundstücksanteil nicht abgezogen oder Anschaffungsnebenkosten vergessen. Prüfe mit der BMF-Arbeitshilfe.
2. Zeitanteilige AfA im Kaufjahr ignoriert: Im ersten Jahr steht die AfA nur ab dem Monat der Anschaffung zu.
3. Tilgung statt Zinsen eingetragen: Nur die Zinsen sind Werbungskosten. Verwende die Jahreszinsbescheinigung der Bank.
4. Umlagefähige NK nur als Ausgabe: Nebenkosten müssen auf beiden Seiten erscheinen – als Einnahme und als Ausgabe.
5. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Eine Badsanierung mit deutlicher Standardhebung zählt als Herstellungskosten.
6. 66-Prozent-Grenze bei Angehörigen: Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG).
7. Zufluss-/Abflussprinzip missachtet: Entscheidend ist das Datum der Zahlung, nicht der Rechnung.
8. Belege nicht aufbewahrt: 10 Jahre Aufbewahrungspflicht für alle Rechnungen und Nachweise.

Häufig gestellte Fragen