AfA für Immobilien 2026: Abschreibung bei vermieteten Wohnungen richtig einordnen

Die gesetzliche Ausgangslage ergibt sich insbesondere aus § 7 und § 7b EStG. Eine aktuelle Einordnung bietet das BMF. Unter dem häufig verwendeten Begriff „afa immobilien“ werden allerdings mehrere Verfahren zusammengefasst, die nicht beliebig austauschbar sind.

• Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA regelmäßig 3 Prozent der abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr.
• Für nach 1924 und vor 2023 fertiggestellte Gebäude gilt regelmäßig ein linearer Satz von 2 Prozent. Bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 sind es regelmäßig 2,5 Prozent.
• Bei einer gekauften Eigentumswohnung müssen Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten nachvollziehbar auf Gebäude sowie Grund und Boden verteilt werden. Nur der Gebäudeanteil wird über die AfA berücksichtigt.
• Für begünstigte neue Wohngebäude kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert genutzt werden. Dadurch fällt die Abschreibung am Anfang höher aus und sinkt anschließend jährlich.
• Die Sonder-AfA für Immobilien nach § 7b EStG kann bei qualifizierten neuen Mietwohnungen zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren ermöglichen. Dafür gelten unter anderem Fristen, Kostenobergrenzen, Vermietungsvorgaben und energetische Anforderungen.

AfA setzt grundsätzlich eine Einkunftserzielung voraus. Bei einer ausschließlich selbst genutzten Wohnung ist die Gebäude-AfA daher nicht als Werbungskosten aus Vermietung abziehbar. Bei gemischter Nutzung muss sachgerecht zwischen vermieteten und selbst genutzten Flächen aufgeteilt werden.

Die AfA einer Wohnung ist nur ein Teil der Investitionsrechnung. Ein hoher Abschreibungsbetrag kann einen überhöhten Kaufpreis, eine schwache Vermietbarkeit oder dauerhaft negative Liquidität nicht ausgleichen. Anleger sollten deshalb zuerst prüfen, ob das Objekt vor Steuern wirtschaftlich nachvollziehbar ist, und anschließend untersuchen, wie sich die Abschreibung auf das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung auswirkt.

Besonders wichtig ist die Trennung von Steuerergebnis und Kontobewegung. Die AfA verursacht keine jährliche Auszahlung, mindert aber den steuerpflichtigen Überschuss. Die Darlehenstilgung belastet dagegen das Konto, ist jedoch keine Werbungskostenposition. Wer diese beiden Größen vermischt, kann trotz eines steuerlichen Verlusts einen erheblichen monatlichen Eigenaufwand übersehen.

Ein Anleger kauft 2026 eine vermietete Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1998 für 360.000 Euro. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine gegebenenfalls anfallende Vermittlungsprovision erhöhen die Anschaffungskosten im Beispiel um 36.000 Euro. Der gesamte zu verteilende Betrag beträgt damit 396.000 Euro. Entfallen nach einer nachvollziehbaren Kaufpreisaufteilung 25 Prozent auf Grund und Boden, beträgt der Gebäudeanteil 297.000 Euro.

Weil das Gebäude 1998 fertiggestellt wurde, gilt nicht allein wegen des Kaufs im Jahr 2026 die 3-Prozent-AfA. Bei regulärer linearer Abschreibung sind grundsätzlich 2 Prozent von 297.000 Euro anzusetzen, also 5.940 Euro pro vollem Jahr. Gehen Nutzen und Lasten zum 1. Juli über, werden im ersten Jahr regelmäßig sechs Monate berücksichtigt. Die AfA beträgt dann rechnerisch 2.970 Euro.

Nun zur laufenden Rechnung: Die Wohnung erzielt 14.400 Euro Nettokaltmiete im Jahr. Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten werden 1.800 Euro angesetzt, für Schuldzinsen 10.800 Euro. Nach einer jährlichen AfA von 5.940 Euro ergibt sich vor weiteren Positionen ein steuerliches Ergebnis von minus 4.140 Euro. Ob und in welcher Höhe daraus eine Steuerentlastung entsteht, hängt insbesondere vom übrigen Einkommen, dem persönlichen Grenzsteuersatz und der steuerlichen Anerkennung der einzelnen Kosten ab.

Der Cashflow sieht anders aus. Beträgt die gesamte jährliche Kreditrate einschließlich Tilgung 18.000 Euro, ergibt sich vor Reparaturen ein Liquiditätsbedarf von 5.400 Euro pro Jahr beziehungsweise 450 Euro pro Monat. Die Tilgung baut Vermögen auf, muss aber dennoch jeden Monat bezahlt werden. Genau deshalb darf eine attraktive AfA für eine Eigentumswohnung nicht mit einem positiven Cashflow gleichgesetzt werden.

MyInvest24 beginnt nicht mit dem maximal möglichen Abschreibungsbetrag, sondern mit der Frage, ob die Immobilie zur finanziellen Situation und zum Anlageziel passt. Dafür werden Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Eigenkapital, Darlehen, Miete und laufende Belastungen auf eine gemeinsame Datengrundlage gestellt. Erst danach wird die AfA als Bestandteil der steuerlichen Modellrechnung ergänzt.

Bei einer Bestandswohnung wird insbesondere geprüft, ob Baujahr und Gebäudeanteil belegt sind. Bei einem Neubau kommen zusätzlich Fertigstellungszeitpunkt, Kaufvertragsdatum, Kosten je Quadratmeter sowie mögliche Voraussetzungen der degressiven AfA oder Sonderabschreibung hinzu. Steuerlich entscheidende Annahmen sollten vor dem Kauf mit einer qualifizierten Steuerberatung abgestimmt werden.

• Kaufpreisaufteilung und Anschaffungsnebenkosten nachvollziehbar dokumentieren.
• Lineare, degressive und mögliche Sonderabschreibung nicht miteinander verwechseln.
• Steuerergebnis und monatliche Liquidität in getrennten Rechenwegen darstellen.
• Mindestens ein vorsichtiges Szenario mit Leerstand, Reparatur und höherem Anschlusszins berechnen.
• Die Investition nur weiterverfolgen, wenn sie auch ohne überzogene Steuerannahmen tragfähig erscheint.

Die Abschreibung beeinflusst vor allem den zeitlichen Verlauf der Steuerbelastung. Eine höhere AfA in den ersten Jahren kann Liquidität entlasten, weil der steuerpflichtige Überschuss niedriger ausfällt. Sie macht den Immobilienkauf jedoch nicht automatisch günstiger: Der Kaufpreis, die Zinsen und die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten bleiben unverändert.

Strategisch relevant ist auch der Anlagehorizont. Wer eine Immobilie langfristig hält, sollte nicht nur auf die ersten vier oder zehn Jahre schauen. Nach einer anfänglich hohen degressiven AfA sinkt der jährliche Abschreibungsbetrag. Bei der Sonderabschreibung endet der zusätzliche Betrag nach dem Förderzeitraum. Eine Finanzierung, die nur während dieser Anfangsphase funktioniert, ist entsprechend anfällig.

Hinzu kommt der mögliche Verkauf. Bereits beanspruchte Abschreibungen verändern während eines steuerpflichtigen Verkaufs grundsätzlich die steuerliche Gewinnermittlung, weil sie die fortgeführten Anschaffungskosten mindern. Auch deshalb sollte die AfA nicht isoliert als jährlicher Bonus betrachtet werden, sondern als Teil einer langfristigen Steuer- und Objektstrategie.

Für Kapitalanleger lautet die Kernfrage daher: Bleiben Miete, Kosten, Finanzierung und Reserve auch dann tragfähig, wenn die Steuerwirkung niedriger ausfällt als im ersten Modell? Erst wenn diese Frage überzeugend beantwortet ist, wird die Abschreibung zu einem sinnvollen Zusatzfaktor.

Eine korrekte AfA-Berechnung benötigt mehr als Kaufpreis und Baujahr. Erforderlich sind insbesondere der wirtschaftliche Übergang von Nutzen und Lasten, die vollständigen Anschaffungsnebenkosten und eine plausible Aufteilung zwischen Gebäude sowie Grund und Boden. Eine im Kaufvertrag genannte Aufteilung kann ein wichtiger Ausgangspunkt sein, muss aber wirtschaftlich nachvollziehbar bleiben.

Zur AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes gehören anteilig typischerweise auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb sowie eine anfallende Vermittlungsprovision. Reine Finanzierungskosten werden dagegen nicht dem Gebäude zugerechnet. Schuldzinsen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als laufende Werbungskosten relevant sein.

Bei Eigentumswohnungen müssen zusätzlich Teilungserklärung, Miteigentumsanteil, Wohnfläche und gegebenenfalls separat erworbene Stellplätze betrachtet werden. Bewegliche Wirtschaftsgüter wie bestimmte Einbauküchen oder Möblierung können eigene Abschreibungszeiträume haben und sollten nicht ungeprüft in den Gebäudeanteil einfließen.

Für die wirtschaftliche Prüfung werden außerdem Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage benötigt. Beiträge zur Erhaltungsrücklage belasten zwar sofort die Liquidität, sind steuerlich aber regelmäßig erst dann als Werbungskosten relevant, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für entsprechende Maßnahmen verwendet.

• Fertigstellungsjahr und Vermietungsbeginn belegen.
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten aus dem Kaufvertrag erfassen.
• Kaufpreis und Nebenkosten sachgerecht auf Gebäude und Boden verteilen.
• Hausgeld in umlagefähige, nicht umlagefähige und Rücklagenbestandteile aufteilen.
• Geplante Sonderumlagen und größere Maßnahmen aus den WEG-Protokollen übernehmen.

Eine belastbare Modellrechnung verwendet mindestens zwei Ebenen. Die erste Ebene zeigt den Cashflow: Nettokaltmiete abzüglich Kreditrate, nicht umlagefähiger Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsreserve. Die zweite Ebene ermittelt das voraussichtliche steuerliche Ergebnis: Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Werbungskosten wie Schuldzinsen, Gebäude-AfA und anerkannter laufender Aufwendungen.

Für die Abschreibung eines Neubaus 2026 ist anschließend zu klären, welches Verfahren überhaupt gewählt werden kann. Bei einer linearen AfA von 3 Prozent auf eine Gebäude-Bemessungsgrundlage von 300.000 Euro entstehen vor einer zeitanteiligen Kürzung 9.000 Euro AfA pro Jahr. Bei einer zulässigen degressiven AfA von 5 Prozent wären es im ersten Jahr 15.000 Euro und im zweiten vollen Jahr 14.250 Euro, weil dann 5 Prozent vom verbliebenen Restwert von 285.000 Euro gerechnet werden.

Die höhere Anfangs-AfA verschiebt Abschreibungsvolumen nach vorn; sie erhöht nicht die gesamten Anschaffungskosten. Ein späterer Wechsel zur linearen Methode kann sinnvoll sein, wenn deren Jahresbetrag auf Basis des Restwerts und der verbleibenden Nutzungsdauer höher wird. Der genaue Wechselzeitpunkt gehört in eine mehrjährige Berechnung und nicht in eine isolierte Betrachtung des ersten Jahres.

AfA ist ein Aufwand in der steuerlichen Rechnung, aber keine Auszahlung vom Bankkonto. Tilgung ist das Gegenstück: Sie ist eine reale monatliche Auszahlung, mindert das steuerliche Vermietungsergebnis jedoch nicht. Für die Tragfähigkeit einer Kapitalanlage müssen deshalb beide Perspektiven nebeneinanderstehen.

Angenommen, eine Wohnung erzielt 1.200 Euro Nettokaltmiete pro Monat. Die Kreditrate beträgt 1.500 Euro, hinzu kommen 150 Euro nicht umlagefähige Kosten und eine vorsichtig angesetzte objektbezogene Reserve von 100 Euro. Der monatliche Liquiditätsbedarf liegt dann bei 550 Euro, bevor ein Leerstand oder eine Sonderumlage eintritt. Eine AfA kann das steuerliche Ergebnis verbessern, beseitigt diese monatliche Lücke aber nicht.

Zusätzlich sollte ein Stresstest gerechnet werden. Bei einem Monat Leerstand fehlen im Beispiel 1.200 Euro Miete. Eine Sonderumlage von 6.000 Euro entspricht weiteren 500 Euro monatlich, wenn sie gedanklich über ein Jahr verteilt wird. Solche Beträge zeigen, warum ein separater Liquiditätspuffer nicht vollständig für Kaufnebenkosten eingesetzt werden sollte.

Ein zeitweise negativer Cashflow kann zu einer langfristigen Strategie passen, wenn Höhe, Dauer und Finanzierung transparent sind. Kritisch wird es, wenn die Rechnung nur mit vollständiger Vermietung, steigenden Mieten und einer hohen Steuerentlastung funktioniert.

Ein sinnvoller Puffer orientiert sich am konkreten Objekt. Bei einer jungen Wohnung mit guter Rücklage können die kurzfristigen technischen Risiken geringer sein als bei einem unsanierten Altbau. Dafür können Neubauten einen höheren Kaufpreis und damit eine höhere absolute Finanzierung aufweisen. Eine pauschale Reserve pro Wohnung greift deshalb zu kurz.

Für die Finanzierung sollte neben dem aktuellen Angebot ein Anschlusszinsszenario gerechnet werden. Bei 300.000 Euro Restschuld erhöht ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte die reine Zinsbelastung rechnerisch um 6.000 Euro pro Jahr beziehungsweise 500 Euro pro Monat. Das ist wesentlich aussagekräftiger als die Annahme, die spätere Rate werde ungefähr auf heutigem Niveau bleiben.

Beim Objekt gehören Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Aufzug auf die Prüfliste. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft reichen ein hoher Rücklagenstand und ein gepflegter Hausflur nicht als Beleg. Entscheidend sind Zustand, absehbare Maßnahmen, Verteilungsschlüssel und mögliche Beschlüsse in den Versammlungsprotokollen.

Die degressive AfA kann bei einem begünstigten Neubau die steuerliche Belastung am Anfang stärker reduzieren als die lineare AfA. Der Abschreibungsbetrag sinkt jedoch mit dem Restwert. Der persönliche Puffer sollte deshalb nicht davon abhängen, dass der anfängliche Steuereffekt dauerhaft in gleicher Höhe bestehen bleibt.

• Mindestens einen Monat Mietausfall im Szenario abbilden.
• Anschlusszins mit einem konkreten Aufschlag statt mit einer vagen Schätzung rechnen.
• Objektreserve und private Notfallreserve getrennt halten.
• Beschlossene sowie diskutierte WEG-Maßnahmen finanziell einpreisen.
• Sinkende degressive AfA und das Ende einer möglichen Sonder-AfA berücksichtigen.

Vor einer Reservierung sollten mindestens Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Energieausweis, Flächenberechnung und Angaben zum Fertigstellungsjahr vorliegen. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Mietvertrag, Nachträge, Mietkonto und Informationen zu Kaution oder offenen Forderungen hinzu.

Aus der Wohnungseigentümergemeinschaft werden die letzten Jahresabrechnungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Protokolle mehrerer Eigentümerversammlungen, der Vermögensbericht und relevante Beschlusssammlungen benötigt. Darin finden sich häufig Hinweise auf geplante Dacharbeiten, Heizungstausch, Fassadensanierung, Rechtsstreitigkeiten oder wiederkehrende Zahlungsprobleme einzelner Eigentümer.

Für die AfA der Wohnung sind zusätzliche Fragen wichtig: Welcher Betrag entfällt auf Grund und Boden? Welche Nebenkosten gehören zur Anschaffung? Wann gehen Nutzen und Lasten über? Ist die Wohnung bereits vermietet oder zunächst bezugsfertig herzurichten? Gibt es Stellplätze, Mobiliar oder eine Einbauküche, die getrennt bewertet werden müssen?

Bei Neubau und Sonder-AfA müssen Nachweise zu Bauantrag oder Bauanzeige, Fertigstellung, Wohnfläche, Kosten je Quadratmeter und gefordertem Effizienzstandard rechtzeitig verfügbar sein. Wer erst nach dem Kauf prüft, ob die Fördervoraussetzungen erfüllt sind, riskiert eine Modellrechnung auf unvollständiger Grundlage.

Zwei Wohnungen sollten mit derselben Rechenlogik verglichen werden. Dazu gehören identische Annahmen für Finanzierung, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung. Erst anschließend werden objektspezifische Unterschiede wie Baujahr, Gebäudeanteil, AfA-Verfahren, Mietniveau und technische Risiken ergänzt.

Beispielsweise kann Wohnung A aus dem Jahr 1995 bei 320.000 Euro Kaufpreis eine Gebäude-Bemessungsgrundlage von 240.000 Euro und damit 4.800 Euro lineare AfA pro Jahr aufweisen. Wohnung B als Neubau kostet 420.000 Euro, hat eine Bemessungsgrundlage von 336.000 Euro und erreicht bei 3 Prozent linearer AfA 10.080 Euro. Der Mehrbetrag von 5.280 Euro ist steuerlich interessant, rechtfertigt aber nicht automatisch den um 100.000 Euro höheren Kaufpreis.

Für einen fairen Vergleich werden deshalb mindestens monatlicher Eigenaufwand, Nettomietrendite, Restschuld nach zehn Jahren, erwartete Instandhaltung, Lagequalität und steuerliches Ergebnis nebeneinandergestellt. Auch die mögliche Sonder-AfA einer Immobilie sollte als eigener Baustein ausgewiesen werden. So bleibt sichtbar, ob Objekt B wirtschaftlich stärker ist oder lediglich in den ersten Jahren einen höheren Abschreibungsbetrag bietet.

Besonders aufschlussreich ist der Vergleich ohne Steuereffekt. Ist ein Objekt bereits in dieser Darstellung deutlich schwächer, sollte eine hohe AfA nicht zum alleinigen Kaufargument werden.

Ein verbreiteter Fehler besteht darin, den gesamten Kaufpreis mit dem AfA-Satz zu multiplizieren. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und einem Bodenanteil von 25 Prozent beträgt die reine Gebäudegrundlage zunächst nur 300.000 Euro, bevor anteilige Anschaffungsnebenkosten ergänzt werden. Eine AfA von 3 Prozent auf 400.000 Euro wäre in diesem Fall zu hoch angesetzt.

Ebenso häufig wird das Kaufjahr mit dem Fertigstellungsjahr verwechselt. Eine 1980 errichtete Wohnung erhält durch einen Eigentümerwechsel im Jahr 2026 keinen neuen linearen Satz von 3 Prozent. Maßgeblich bleibt grundsätzlich die historische Fertigstellung des Gebäudes.

Ein weiterer Fehler ist die Gleichsetzung von AfA und Steuerersparnis. Eine AfA von 10.000 Euro bedeutet nicht, dass 10.000 Euro ausgezahlt werden. Sie mindert das steuerliche Ergebnis. Welche Wirkung daraus entsteht, hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab.

Auch die Erhaltungsrücklage wird oft falsch eingeordnet. Die Einzahlung reduziert den Cashflow sofort, wird steuerlich aber regelmäßig nicht bereits im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen. Schließlich darf eine mögliche Sonderabschreibung nicht allein anhand der Bezeichnung „Neubau“ unterstellt werden; Fristen, Nutzung, Kostenobergrenzen und Gebäudestandard müssen tatsächlich nachgewiesen sein.

• Grund und Boden mit abschreiben.
• Kaufjahr und Fertigstellungsjahr verwechseln.
• AfA-Betrag als gleich hohe Steuerentlastung darstellen.
• Tilgung als Werbungskosten behandeln.
• Rücklagenzahlung und steuerlich abziehbaren Aufwand gleichsetzen.
• Sonder-AfA ohne vollständige Förderprüfung einplanen.

Eine Kaufentscheidung ist erst reif, wenn der Gebäudeanteil plausibel aufgeteilt, das richtige AfA-Verfahren bestimmt und die laufende Belastung unabhängig davon gerechnet wurde. Bei Neubauten müssen außerdem die Daten vorliegen, von denen degressive AfA oder Sonderabschreibung abhängen. Eine bloße Aussage im Exposé wie „steuerlich hoch attraktiv“ genügt nicht.

Zur Entscheidungsreife gehört ein dokumentiertes Basisszenario und mindestens ein Belastungsszenario. Dieses sollte beispielsweise einen Monat Leerstand, höhere Instandhaltung und einen gestiegenen Anschlusszins enthalten. Bleibt die private Liquidität dabei ausreichend, ist das wesentlich aussagekräftiger als eine besonders positive Rechnung für das erste Vermietungsjahr.

Ein klares Ja setzt voraus, dass Objektqualität, Kaufpreis, Finanzierung, Vermietbarkeit und persönliche Rücklagen zusammenpassen. Ein Nein kann auch bedeuten, dass lediglich der Preis neu verhandelt, mehr Eigenkapital zurückgehalten oder ein steuerlicher Nachweis ergänzt werden muss. Professionelle Auswahl zeigt sich nicht an der Zahl der gekauften Objekte, sondern an der Qualität der verworfenen und bestätigten Annahmen.

Bank, Steuerberatung und Objektprüfung beantworten unterschiedliche Fragen. Die Bank beurteilt Einkommen, Beleihungswert, Eigenkapital, Darlehensstruktur und Kapitaldienst. Die Steuerberatung prüft unter anderem Kaufpreisaufteilung, AfA-Satz, Werbungskosten und mögliche Fördervoraussetzungen. Die technische und wirtschaftliche Objektprüfung bewertet Zustand, Hausgeld, Miete, Mikrolage und erwartete Maßnahmen.

Alle Beteiligten sollten dieselben Ausgangszahlen erhalten. Stehen in der Bankrechnung 1.250 Euro Monatsmiete, obwohl der Mietvertrag nur 1.100 Euro ausweist, sind die Ergebnisse nicht vergleichbar. Dasselbe gilt, wenn der Vertrieb mit 80 Prozent Gebäudeanteil rechnet, die steuerliche Prüfung aber nur 65 Prozent für plausibel hält.

Für die Abstimmung empfiehlt sich ein kompaktes Datenblatt mit Kaufpreis, Nebenkosten, Gebäude- und Bodenanteil, Fertigstellungsjahr, Übergang von Nutzen und Lasten, Nettokaltmiete, Hausgeldbestandteilen, Darlehen, Zins und Tilgung. Bei einem Neubau sollten Bauantragsdatum, Fertigstellung, Wohnfläche, Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter und vorhandene Effizienznachweise ergänzt werden.

So wird früh sichtbar, ob die AfA-Berechnung zur Finanzierung und zum realen Objekt passt. Unterschiedliche fachliche Zuständigkeiten bleiben bestehen, aber die Entscheidung beruht auf einer konsistenten Zahlenbasis.

Ein belastbarer Ratgeber zur Immobilienabschreibung muss zuerst zwischen Gebäude und Grund und Boden unterscheiden. Er sollte außerdem klar benennen, dass das Fertigstellungsjahr den linearen AfA-Satz bestimmt und dass Kaufjahr, Vermietungsbeginn sowie Übergang von Nutzen und Lasten unterschiedliche Funktionen haben.

Gute Inhalte zeigen Rechenwege statt nur Prozentsätze. Leser sollten nachvollziehen können, wie aus Kaufpreis, Nebenkosten und Gebäudeanteil die AfA-Bemessungsgrundlage entsteht. Ebenso wichtig ist die Trennung zwischen steuerlichem Ergebnis und Cashflow: Schuldzinsen können abzugsfähig sein, Tilgung dagegen nicht; die AfA mindert das Ergebnis, ohne eine laufende Auszahlung auszulösen.

Bei degressiver AfA und Sonderabschreibung müssen Voraussetzungen, zeitliche Grenzen und die abnehmende beziehungsweise befristete Wirkung sichtbar werden. Allgemeine Formulierungen wie „Neubauten lassen sich besser abschreiben“ reichen dafür nicht aus.

Schließlich braucht ein seriöser Ratgeber einen klaren Geltungsstand und einen Hinweis auf die Einzelfallprüfung. Kaufpreisaufteilung, Förderfähigkeit und Werbungskosten können von Vertragsgestaltung und tatsächlicher Nutzung abhängen. Konkrete Zahlenbeispiele helfen bei der Orientierung, ersetzen aber nicht die Prüfung des eigenen Kaufvertrags und der persönlichen Steuersituation.

Steuerliche Immobilienartikel sollten mindestens bei Gesetzesänderungen und darüber hinaus regelmäßig überprüft werden. Besonders zeitabhängig sind Anwendungszeiträume, Fördersätze, Baukostenobergrenzen und energetische Anforderungen der Sonderabschreibung. Auch Übergangsregeln können dazu führen, dass zwei äußerlich ähnliche Neubauten unterschiedlich behandelt werden.

Bei jeder Aktualisierung sollten zunächst Gesetzestext und amtliche Verwaltungsinformationen geprüft werden. Anschließend sind Zahlenbeispiele, Tabellen und Aussagen zum zeitlichen Anwendungsbereich anzupassen. Ein aus früheren Jahren übernommenes Beispiel kann rechnerisch korrekt und für einen Kauf 2026 dennoch unpassend sein.

Stabil bleiben dagegen einige Grundprinzipien: Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig, der Gebäudeanteil muss nachvollziehbar ermittelt werden, AfA und Cashflow sind unterschiedliche Größen und steuerliche Effekte ersetzen keine Objektprüfung. Zeitabhängig sind vor allem Prozentsätze, Fördervoraussetzungen und Fristen.

Vor einer konkreten Kaufentscheidung sollte deshalb immer der zum Vertrags- und Fertigstellungszeitpunkt geltende Rechtsstand herangezogen werden. Das ist besonders wichtig, wenn die Finanzierung nur durch eine degressive oder zusätzliche Abschreibung tragfähig erscheinen würde.

Die konkrete Prüfung beginnt mit dem Anleger: verfügbares Eigenkapital, monatlich tragbarer Eigenaufwand, Rücklagen, Anlagehorizont und gewünschte Risikostreuung. Anschließend werden die Objektdaten vollständig erfasst. Dazu gehören nicht nur Kaufpreis und Miete, sondern auch Baujahr, Gebäudeanteil, Hausgeldstruktur, WEG-Unterlagen und technische Risiken.

Im nächsten Schritt entstehen getrennte Berechnungen für Liquidität, Vermögensaufbau und Steuern. Die Liquiditätsrechnung enthält die vollständige Darlehensrate und alle nicht umlagefähigen Zahlungen. Die steuerliche Rechnung arbeitet dagegen mit Schuldzinsen, AfA und weiteren voraussichtlich anerkennungsfähigen Werbungskosten. So bleibt sichtbar, warum ein steuerlicher Verlust gleichzeitig mit einem monatlichen Eigenaufwand auftreten kann.

Bei Neubauten werden lineare und gegebenenfalls degressive AfA als mehrjährige Verläufe gegenübergestellt. Eine mögliche Sonderabschreibung wird erst aufgenommen, wenn die erforderlichen Objekt- und Effizienznachweise belastbar vorliegen. Sensitivitäten für Miete, Zins und Instandhaltung zeigen, wie stark das Ergebnis von einzelnen Annahmen abhängt.

Das Resultat ist keine isolierte Steuerzahl, sondern eine Entscheidungsgrundlage: Welche Variante passt zum Anleger, wie viel Liquidität bleibt nach dem Kauf und welche Angaben müssen vor einer verbindlichen Zusage noch bestätigt werden?