Immobilien als Kapitalanlage zum Steuersparen: Vermittler richtig einordnen

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese gehören zu den Einkunftsarten der Einkommensteuer und werden nach dem Zufluss- und Abflussprinzip erfasst. Einnahmen sind die Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie nicht nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet und weitergeleitet werden. Ausgaben werden als Werbungskosten abgezogen, sofern sie mit der Einkunftserzielung in Zusammenhang stehen.

Zu den typischen Werbungskosten gehören Schuldzinsen für die Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist der Gebäudewert, nicht der Gesamtkaufpreis, da der Bodenanteil nicht abnutzbar ist. Die Aufteilung erfolgt in der Regel über das Bodenwertverhältnis oder ein Sachverständigengutachten.

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen und damit die Einkommensteuer, sofern keine Verlustverrechnungsbeschränkungen greifen. Der Steuervorteil entspricht dem Verlust multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent führt ein Verlust von 10.000 Euro rechnerisch zu einer Steuer minderung von 4.000 Euro.

Wichtig ist die Abgrenzung: Es handelt sich um eine steuerliche Verschiebung, nicht um eine dauerhafte Befreiung. Später, wenn die Zinslast sinkt und die Mieten steigen, kehrt das Ergebnis häufig ins Positive und wird dann besteuert. Für die langfristige Planung ist daher der Gesamtverlauf über die Haltedauer relevant, nicht nur das Anfangsergebnis im ersten Jahr.

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist bei vermieteten Wohngebäuden der wichtigste stille Hebel der Steuerwirkung. Für Altbauten, deren Anschaffung oder Herstellung vor 2023 liegt, gilt üblicherweise eine lineare AfA von 2 Prozent über 50 Jahre. Für Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 gelten höhere Sätze, die zeitlich gestaffelt sind. Maßgebliche Rechtsgrundlage ist § 7 EStG.

Bei einer Immobilie mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro und 2 Prozent linearer AfA entstehen jährlich 6.000 Euro Werbungskosten, ohne dass ein Geldabfluss gegenübersteht. Genau dieser Effekt wird in Vermittlerprospekten meist hervorgehoben. Zu beachten ist, dass bei einem Kauf die AfA vom historischen Kaufpreis des Verkäufers abgeleitet werden kann, wenn dieser selbst bereits abgeschrieben hat. Die Restnutzungsdauer des Verkäufers setzt sich beim Erwerber fort.

Besondere Regelungen gelten für Baudenkmale und Sanierungsobjekte. Dort können Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung über zwölf Jahre verteilt abgezogen werden, bei Baudenkmalen je 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den folgenden vier Jahren. Voraussetzung ist unter anderem die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Maßnahmen.

Für die Einordnung eines Vermittlerangebots ist entscheidend, dass die im Prospekt genannte Abschreibung mit dem tatsächlichen Gebäudewert und der zutreffenden Abschreibungsart belegt wird. Eine Überschätzung des Gebäudewerts oder die falsche Zuordnung zu einer Begünstigung verzerrt die gesamte Modellrechnung. Details dazu liefert der Beitrag zur AfA bei Immobilien.

Neben der AfA sind Schuldzinsen der zweite große Hebel. Zinsen für ein Darlehen, das eigenschaftlich zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, sind voll abziehbare Werbungskosten. Tilgungsleistungen sind dagegen kein Aufwand und mindern die Steuer nicht. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro mit anfänglich 3,5 Prozent Sollzins ergeben sich im ersten Jahr rund 8.750 Euro abziehbare Zinsen.

Die Annuitätenrechnung zeigt, wie sich Zins und Tilgung über die Zeit verschieben. Bei einer Annuität von 14.000 Euro pro Jahr bleiben nach den Zinsen von 8.750 Euro im ersten Jahr rund 5.250 Euro Tilgung. Im zweiten Jahr ist die Restschuld auf etwa 244.750 Euro gesunken, die Zinsen betragen dann noch rund 8.566 Euro, und die Tilgung steigt entsprechend. Für die Steuerprognose bedeutet das: Der abziehbare Zinsanteil sinkt jährlich, während der nicht abziehbare Tilgungsanteil wächst. Modelle, die mit konstanten Zinsen über zehn oder mehr Jahre rechnen, überschätzen die Steuerwirkung deutlich.

Weitere regelmäßige Werbungskosten sind Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Verwaltervergütung, Wartungskosten für Heizung und Aufzug, Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen sowie Kosten für die Vermietung, etwa Maklerprovisionen für die Mietsuche oder Zeitungsannoncen. Auch Fahrten zum Objekt können geltend gemacht werden. Die abschließende Aufzählung der abziehbaren Positionen findet sich in § 9 EStG.

Zu beachten ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten, die der AfA unterliegen. Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Maßnahmen an einem Gebäude durchgeführt, die zusammen mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen, liegt in der Regel eine anschaffungsnahe Herstellung vor. Solche Aufwendungen werden dann nicht sofort, sondern verteilt über die AfA-Dauer abgezogen. Gerade bei sanierten Bestandsobjekten aus dem Vermittlervertrieb ist diese Grenze praktisch relevant, weil dort häufig kurz vor oder nach dem Kauf modernisiert wurde. Die 15-Prozent-Grenze ist auf die Gebäudesumme ohne Bodenanteil anzuwenden.

Ebenfalls abziehbar sind Anschaffungsnebenkosten, allerdings verteilt über die Nutzungsdauer. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision für den Kauf werden nicht sofort, sondern anteilig zusammen mit der AfA über die Jahre verteilt. Diese Verteilung wird von Vermittlern gelegentlich verkürzt dargestellt, was das Ergebnis des ersten Jahres künstlich verbessert.

Für die Gegenprüfung einer Modellrechnung empfiehlt sich eine vollständige Liste aller Werbungskostenpositionen mit Beträgen und Zuordnungsjahr. Fehlende Positionen, pauschale Sätze ohne Herleitung oder sofort abgesetzte Kaufnebenkosten sind Hinweise auf eine ungenaue Rechnung. Eine realistische Kalkulation bildet zudem Instandhaltungsrücklagen und Leerstandszeiten ab.

Vermittler von Kapitalimmobilien treten in unterschiedlichen Rollen auf: als Makler, als Vertriebsbeauftragte eines Bauträgers oder als Anbieter vermögensverwaltender Konzepte. Gemeinsam ist allen, dass sie wirtschaftlich am Abschluss beteiligt sind. Ihre Vergütung fließt direkt oder indirekt aus dem Kaufpreis. Daraus folgt ein strukturelles Interesse am Zustandekommen des Geschäfts, das bei der Bewertung aller Modellrechnungen zu berücksichtigen ist.

Das Steuerberatungsgesetz grenzt die zulässige allgemeine Information von der unerlaubten individuellen Steuerberatung ab. Ein Vermittler darf erläutern, wie die AfA grundsätzlich funktioniert und welche Beträge sich bei einem Beispielkaufpreis ergeben. Unzulässig ist die individuelle Beratung zur konkreten Gestaltung der eigenen Steuererklärung oder die verbindliche Zusage steuerlicher Ergebnisse. Letzteres ist Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und Rechtsanwälten vorbehalten.

Für Anleger bedeutet das: Modellrechnungen des Vermittlers sind eine Grundlage, aber keine verlässliche Auskunft. Die eigene Situation, etwa die Grenzsteuerbelastung, weitere Einkunftsquellen und bestehende Verluste, kann der Vermittler nicht abschließend beurteilen. Eine Prüfung durch eine unabhängige Steuerberatung vor Vertragsabschluss ist der übliche und empfehlenswerte Weg.

Bei häufig beworbenen Segmenten wie Denkmalimmobilien oder Sanierungsobjekten ist die steuerliche Begünstigung an enge Voraussetzungen geknüpft. Ob diese im Einzelfall vorliegen, entscheidet die zuständige Behörde oder das Finanzamt, nicht der Vertrieb. Ein Vergleich verschiedener Konzepte ohne Vertriebsinteresse ist über unabhängige Honorarberatung möglich.

Der Steuervorteil während der Haltphase wird durch die Besteuerung bei einem späteren Verkauf ergänzt. Private Veräußerungsgeschäfte mit Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufsgewinn bei einer Vermietungsimmobilie in der Regel steuerfrei. Diese Spekulationsfrist ist ein zentraler Bestandteil langfristiger Konzepte, da die Wertsteigerung nach zehn Jahren ohne Einkommensteuerbelastung realisiert werden kann. Bei selbstgenutzten Immobilien gelten kürzere Fristen von drei Jahren zusammen mit einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, was für reine Kapitalanlagen jedoch nicht einschlägig ist.

Für die Modellrechnung eines Vermittlers ist deshalb der geplante Ausstiegszeitpunkt relevant. Wird mit einer Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren kalkuliert, gehört die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn zwingend in die Rechnung. Fehlt sie, ist das Ergebnis verzerrt. Auch die Höhe der angenommenen Wertsteigerung ist eine Modellannahme, deren Plausibilität anhand der lokalen Marktdaten zu prüfen ist.

Ergänzend ist zu beachten, dass vermietete Immobilien beim Verkauf und bei einer Schenkung in die Erbschafts- und Schenkungsteuer fallen können. Regelungen wie das Familienheim und die zuletzt genannte Steuerart werden in gesonderten Beiträgen behandelt; an dieser Stelle genügt der Hinweis, dass auch die Nachfolgeregelung Teil einer vollständigen Gesamtplanung sein sollte.

Die Anschaffungsnebenkosten sind ein häufig unterschätzter Faktor bei vermittelten Kapitalimmobilien. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie bei Bestandsobjekten die Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag ist nicht sofort abziehbar, sondern wird über die AfA-Dauer verteilt und wirkt sich nur langsam steuerlich aus.

Ein konkreter Rechenweg am Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro in einem Bundesland mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer fallen 19.200 Euro Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Eigentumsumschreibung und etwaige Grundschuldeintragung liegen üblicherweise bei etwa 1,5 Prozent, hier rund 4.800 Euro. Kommt eine Maklerprovision von beispielsweise 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer hinzu, sind das weitere rund 11.424 Euro. Die Gesamtsumme der Nebenkosten beträgt damit rund 35.400 Euro oder etwa 11,1 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe muss als Eigenkapital oder über die Finanzierung abgedeckt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist ein Ländersteuersatz, der je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz. Für die Gesamtrechnung ist relevant, dass die Grunderwerbsteuer die liquiditätswirksamen Anfangskosten erhöht, ohne kurzfristig Steuern zu mindern. Detailrechnungen zu einzelnen Bundesländern finden sich etwa unter Grunderwerbsteuer.

In Vermittlermodellen werden die Kaufnebenkosten gelegentlich im Finanzierungsbedarf versteckt oder mit einem zu niedrigen Pauschalsatz angesetzt. Zu prüfen ist, ob der Ländersteuersatz des Objektstandorts korrekt verwendet wurde und ob sämtliche Notar- und Registerkosten enthalten sind. Eine Gegenrechnung mit dem offiziellen Steuersatz des Bundeslands ist mit vertretbarem Aufwand möglich.

Für die Verteilung ergibt sich folgender Rechenweg: Die umlagefähigen Anschaffungsnebenkosten werden auf die Gebäude-AfA-Dauer bezogen. Bei 35.400 Euro Nebenkosten und einem 2-Prozent-AfA-Zeitraum von 50 Jahren entfallen jährlich rund 708 Euro auf diese Position. Der Effekt im ersten Jahr ist also gering, die Kosten binden dafür über Jahrzehnte Kapital. Bei Objekten mit kürzerer Restnutzungsdauer, etwa wegen vorangegangener Abschreibung des Verkäufers, verkürzt sich auch der Verteilungszeitraum, was den jährlichen Betrag erhöht.

Ein Sonderfall betrifft den Bodenwertanteil: Da der Boden nicht abgeschrieben wird, ist der anteilige Nebenkostenabzug grundsätzlich dem Gebäude zuzuordnen; die praktische Behandlung kann je nach Konstellation durch Verwaltungsanweisungen geprägt sein und gehört in die Prüfung durch die Steuerberatung. Für die Steuerwirkung gilt insgesamt: Kaufnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der verteilten Abschreibung, ersetzen aber keine sofortige Entlastung. Wer die Steuerwirkung des ersten Jahres realistisch beurteilen will, darf nur laufende Werbungskosten und die jährliche AfA ansetzen, nicht die einmaligen Transaktionskosten.

Vor dem Abschluss über einen Vermittler empfiehlt sich ein strukturierter Prüfablauf. Die folgende Aufstellung fasst die zentralen Kriterien zusammen, anhand derer ein Modell auf Plausibilität geprüft werden kann. Jedes Kriterium sollte schriftlich beantwortet werden, idealerweise direkt im Angebot dokumentiert.

• Objektbasis: Liegt ein vollständiges Exposé mit Baujahr, Wohnfläche, Miethöhe und energetischem Zustand vor?
• Gebäudewert: Wie ist der Kaufpreis in Boden- und Gebäudewert aufgeteilt und nach welcher Methode?
• AfA-Satz: Welcher Satz nach § 7 EStG wird angesetzt und ist die Zuordnung zum Baujahr belegt?
• Miete: Wird eine Bestandsmiete oder eine Zielmiete angesetzt, und wie hoch ist die Leerstandsquote?
• Kaufnebenkosten: Sind Grunderwerbsteuer, Notar und Provision vollständig und mit dem korrekten Landessteuersatz enthalten?
• Verlustverrechnung: Wurde der persönliche Grenzsteuersatz mit einer Quelle wie der letzten Steuerfestsetzung belegt?
• Ausstieg: Ist die Haltedauer größer als zehn Jahre, und falls nicht, enthält die Rechnung die Steuer auf den Veräußerungsgewinn?
• Unabhängigkeit: Wurde das Modell von einem Steuerberater oder Honorarberater gegen geprüft?

Ein Angebot, das mehrere dieser Punkte nicht oder nur unvollständig beantwortet, ist kein Beleg für Unredlichkeit, erhöht aber das Risiko einer verzerrten Prognose. Seriöse Vermittler dokumentieren ihre Annahmen transparent und benennen die Grenzen der eigenen Rolle von sich aus. Druck, kurzfristige Rabattfenster oder die Weigerung, Unterlagen zur Prüfung mitzunehmen, sind dagegen Warnsignale.

Das folgende Beispiel ist ein vollständig durchgerechnetes Modell und enthält ausschließlich Annahmen. Dargestellt wird der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung über einen Vermittler. Annahmen: Kaufpreis 320.000 Euro, davon Gebäudewert 260.000 Euro, Baujahr 1995, lineare AfA von 2 Prozent, Jahreskaltmiete 16.800 Euro, Darlehen 250.000 Euro mit anfänglichem Sollzins 3,5 Prozent, Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent, Notar und Grundbuch 1,5 Prozent, laufende Bewirtschaftungskosten 3.900 Euro pro Jahr.

Es entsteht im ersten Jahr ein Verlust von 1.000 Euro aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 Prozent ergibt sich eine Steuer minderung von 400 Euro. Zusätzlich wirken die Anschaffungsnebenkosten: 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer entsprechen 19.200 Euro, Notar und Grundbuch rund 4.800 Euro. Diese 24.000 Euro werden über 50 Jahre verteilt und tragen jährlich rund 480 Euro zur AfA bei, was im ersten Beispieljahr der Übersichtlichkeit halber nicht eingerechnet wurde.

Das Beispiel zeigt die typische Struktur: Der steuerliche Verlust beruht auf AfA und Zinsen, nicht auf einem operativen Verlust des Objekts. Mit sinkender Zinslast und steigender Tilgung dreht das Ergebnis im Lauf der Jahre ins Positive. Wer dieselbe Wohnung ohne Finanzierung erwerben würde, hätte im ersten Jahr bereits einen Überschuss von etwa 7.700 Euro vor Steuern und würde darauf Steuern zahlen. Die Steuerwirkung ist also stark finanzierungsabhängig, was Vermittlermodelle meist korrekt darstellen, was aber der Käufer für seine eigene Liquiditätsplanung kennen muss.

Ein wiederkehrender Fehler ist die Vermischung von Steuerwirkung und Rendite. Eine hohe Steuer minderung im ersten Jahr bedeutet nicht, dass die Immobilie wirtschaftlich gut ist. Maßgeblich ist die Gesamtrendite über die Haltedauer, bestehend aus Mietüberschüssen, Steuerwirkung und Wertentwicklung. Wer nur den Steuervorteil betrachtet, kauft gegebenenfalls ein Objekt mit schwacher Mietrendite und hohem Kaufpreisaufschlag.

Zweites Risiko sind überhöhte Vermittler- und Bauträgermargen. Bei fertig gestellten Anlageimmobilien sind Vertriebskosten von 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises keine Seltenheit. Diese Margen müssen erst durch Wertsteigerung und Mietüberschüsse verdient werden. Ein Abgleich mit vergleichbaren Bestandsobjekten am selben Standort zeigt, ob der Preis marktgerecht ist.

Dritter Punkt ist die Verlustverrechnung. Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechenbar, bei kombinierten Konzepten mit Gewerbeeinkünften oder bei bestimmten Verlustzuweisungsgeschäften können jedoch Beschränkungen greifen. Ob eine Beschränkung im Einzelfall relevant ist, klärt die Steuerberatung. Pauschale Aussagen des Vertriebs dazu sind unverbindlich.

Viertens wird die Lebensdauer der Steuerwirkung oft falsch eingeschätzt. Die AfA läuft über 50 Jahre, die Zinslast sinkt aber bei üblichen Tilgungsraten deutlich schneller. Der steuerliche Verlust schrumpft daher von Jahr zu Jahr. Ein Modell, das die Ergebnisse der ersten fünf Jahre einfach über die Haltedauer fortschreibt, überschätzt den kumulativen Steuervorteil erheblich. Eine Jahr-für-Jahr-Rechnung über mindestens zehn Jahre sollte deshalb Standard sein.