Denkmalimmobilie Steuervorteil: Abschreibung nach § 7i EStG erklärt

Die steuerliche Grundlage für die erhöhte Absetzung bei Baudenkmälern findet sich in § 7i des Einkommensteuergesetzes. Ergänzend gilt § 7h EStG für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Beide Vorschriften setzen voraus, dass es sich um Herstellungskosten für Baumaßnahmen handelt, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Reine Luxusmodernisierungen fallen nicht darunter.

Zentral ist die behördliche Bescheinigung. Ohne sie erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an. Die Bescheinigung wird von der Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes ausgestellt und bindet die Finanzverwaltung dem Grunde nach, nicht aber hinsichtlich der Höhe der abzugsfähigen Kosten. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit der Beträge eigenständig.

Wichtig ist zudem der zeitliche Ablauf: Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Behörde abgestimmt werden. Wer ohne vorherige Abstimmung saniert, riskiert, dass die Kosten später nicht anerkannt werden. Es empfiehlt sich daher, bereits in der Planungsphase Kontakt zur Denkmalschutzbehörde aufzunehmen und die Details der geplanten Maßnahmen zu dokumentieren.

Die einschlägigen Vorschriften zur Absetzung für Abnutzung sind in § 7 EStG geregelt, die Grundlagen der Werbungskosten bei Vermietung in § 9 EStG. Beide Normen bilden den Rahmen, in den die Sonderregelung für Denkmalimmobilien eingebettet ist.

Begünstigt sind ausschließlich die Kosten für Baumaßnahmen zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu dessen sinnvoller Nutzung, die nach dem Erwerb anfallen. Der Kaufpreis für die bestehende Bausubstanz und der Bodenwert sind von der erhöhten Abschreibung ausgeschlossen. Für den Altbauanteil gilt stattdessen die reguläre lineare Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG.

Typische begünstigte Maßnahmen sind die Erneuerung von Dach und Fassade unter denkmalgerechten Vorgaben, die Sanierung historischer Fenster, die Modernisierung der Haustechnik sowie statische Sicherungsmaßnahmen. Nicht begünstigt sind in der Regel Erweiterungsbauten, die über den ursprünglichen Bestand hinausgehen, sowie Ausstattungsmerkmale, die nicht der Erhaltung des Denkmals dienen.

Die folgende Übersicht ordnet typische Kostenpositionen grob ein. Sie ersetzt keine steuerliche Einzelfallprüfung, da die konkrete Einordnung von der Bescheinigung der Behörde und der Bewertung durch das Finanzamt abhängt.

Bei vermieteten Denkmalimmobilien können die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. In den darauffolgenden vier Jahren sinkt der Satz auf bis zu 7 Prozent jährlich. Über den gesamten Zeitraum von zwölf Jahren lassen sich damit theoretisch bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten steuerlich geltend machen.

Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien gilt eine andere Regelung nach § 10f EStG: Dort können die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent abgesetzt werden, jedoch als Sonderausgaben und nicht als Werbungskosten. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf den Fall der Vermietung, da hier die investmentbezogene Nachfrage im Vordergrund steht.

Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab. Ein höherer Steuersatz führt bei gleicher Abschreibungshöhe zu einer größeren nominalen Entlastung, ändert aber nichts an der grundsätzlichen Systematik. Wichtig ist, dass die Abschreibung den zu versteuernden Überschuss aus Vermietung und Verpachtung mindert, nicht die Steuerschuld direkt um einen festen Betrag reduziert.

Die folgende Rechnung ist ein vereinfachtes Modell mit angenommenen Werten und ersetzt keine individuelle Steuerberechnung. Angenommen wird eine vermietete Eigentumswohnung in einem Baudenkmal mit einem Gesamtkaufpreis von 320.000 Euro, davon entfallen laut Kaufvertrag 60.000 Euro auf den Bodenanteil und 100.000 Euro auf die Altbausubstanz. Die verbleibenden 160.000 Euro fließen in eine denkmalgerechte Sanierung und werden von der Denkmalschutzbehörde als begünstigte Kosten bescheinigt.

Für die Altbausubstanz von 100.000 Euro wird die lineare Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG mit angenommenen 2 Prozent pro Jahr angesetzt, das entspricht 2.000 Euro jährlich. Für die begünstigten Sanierungskosten von 160.000 Euro gilt in den ersten acht Jahren ein Satz von 9 Prozent, das ergibt 14.400 Euro pro Jahr. In Summe stehen im Modell in den ersten acht Jahren jährliche Abschreibungen von 16.400 Euro zur Verfügung.

Bei angenommenen Mieteinnahmen von 1.100 Euro monatlich, also 13.200 Euro im Jahr, und Werbungskosten von 2.400 Euro neben der Abschreibung ergibt sich im Modell folgende Überschussrechnung: Mieteinnahmen 13.200 Euro, abzüglich sonstiger Werbungskosten 2.400 Euro, abzüglich Gesamtabschreibung 16.400 Euro. Das Ergebnis wäre ein steuerlicher Verlust von 5.600 Euro, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, sofern die steuerlichen Voraussetzungen dafür vorliegen.

Ob und in welcher Höhe sich daraus eine tatsächliche Steuerersparnis ergibt, hängt vom individuellen Grenzsteuersatz und der Gesamtsituation der steuerpflichtigen Person ab. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 Prozent würde der Verlust von 5.600 Euro rein rechnerisch eine Entlastung von 1.960 Euro bei der Einkommensteuer bewirken, ohne Berücksichtigung von Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer. Diese Zahl ist eine Modellannahme und kein Versprechen auf eine bestimmte Ersparnis.

Die erhöhte Abschreibung ist an strenge formale Voraussetzungen geknüpft. Wird die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde versagt oder nur teilweise erteilt, reduziert sich der begünstigte Kostenanteil und damit der steuerliche Effekt. Auch nachträgliche Kürzungen durch das Finanzamt sind möglich, wenn Kosten als nicht erforderlich eingestuft werden.

Ein weiteres Risiko liegt in der Objektqualität selbst. Denkmalimmobilien bringen häufig höhere laufende Instandhaltungskosten mit sich, da Sanierungen denkmalgerecht und damit oft aufwendiger ausgeführt werden müssen. Auflagen der Behörde können zudem Umbauten oder energetische Nachrüstungen einschränken, was sich auf die langfristige Vermietbarkeit auswirken kann.

Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert, ist die Regelung zu privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG zu beachten. Ein Verkaufsgewinn kann dann grundsätzlich steuerpflichtig sein. Auch dieser Aspekt sollte vor einem Kauf mit Kapitalanlagemotiv in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden.

Schließlich gilt: Ein steuerlicher Vorteil allein macht ein Investment nicht wirtschaftlich sinnvoll. Lage, Mietnachfrage, Instandhaltungsrücklage und Finanzierungskonditionen müssen unabhängig von der Abschreibung tragfähig sein. Eine Investitionsentscheidung sollte nicht ausschließlich auf Basis des Steuereffekts getroffen werden.

Der Prozess beginnt in der Regel mit der Prüfung, ob das Objekt tatsächlich als Baudenkmal eingetragen ist oder in einem Sanierungsgebiet liegt. Diese Information liefert die zuständige untere Denkmalschutzbehörde oder das Denkmalregister des jeweiligen Bundeslandes. Ohne diesen formalen Status entfällt die Grundlage für die erhöhte Abschreibung von vornherein.

Im nächsten Schritt werden die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit der Behörde abgestimmt, bevor mit der Bauausführung begonnen wird. Diese Abstimmung ist keine reine Formalie, sondern Voraussetzung für die spätere Bescheinigung. Wird ohne Abstimmung gebaut, kann die Behörde die Anerkennung verweigern, selbst wenn die Maßnahme fachlich sinnvoll war.

Nach Abschluss der Bauarbeiten stellt die Denkmalschutzbehörde auf Antrag die Bescheinigung über die Erforderlichkeit und Höhe der begünstigten Kosten aus. Diese Bescheinigung wird zusammen mit der Steuererklärung, insbesondere der Anlage V, beim Finanzamt eingereicht. Das Finanzamt prüft die steuerliche Anerkennung eigenständig und kann bei Zweifeln Rückfragen stellen oder Belege nachfordern.

Die gesamte Vermietungstätigkeit ist im Übrigen wie bei jeder anderen Immobilie im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu erklären. Die erhöhte Abschreibung tritt lediglich an die Stelle der regulären Gebäude-AfA für den begünstigten Kostenanteil, ändert aber nichts an der grundsätzlichen steuerlichen Einordnung der Mieteinnahmen.

Die Denkmal-AfA unterscheidet sich deutlich von der regulären linearen Gebäudeabschreibung, die für die meisten vermieteten Bestandsimmobilien mit einem Satz von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre angesetzt wird. Auch die degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude folgt einer eigenen Systematik mit fallenden Prozentsätzen über die Nutzungsdauer.

Während die reguläre AfA und die degressive Variante an den Herstellungs- oder Anschaffungszeitpunkt und die Gebäudeart anknüpfen, ist die Denkmal-AfA an die behördliche Bescheinigung und die Erforderlichkeit der Sanierungsmaßnahme gebunden. Beide Systeme können bei einer Denkmalimmobilie parallel zur Anwendung kommen: reguläre AfA für die Altbausubstanz, erhöhte Absetzung für die bescheinigten Sanierungskosten.

Ein Sonderfall entsteht, wenn ein Objekt sowohl als Baudenkmal eingetragen als auch Teil eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ist. In diesem Fall greift alternativ § 7h EStG, dessen Voraussetzungen und Bescheinigungsverfahren der Gemeinde statt der Denkmalschutzbehörde obliegen. Eine parallele Inanspruchnahme beider Vorschriften für dieselben Kosten ist ausgeschlossen, es muss für jede Baumaßnahme eindeutig zugeordnet werden, welche Rechtsgrundlage einschlägig ist. Wer beide Bescheinigungsarten parallel beantragt, riskiert Rückfragen des Finanzamts und Verzögerungen bei der steuerlichen Anerkennung.

Im Vergleich zur degressiven AfA für Neubauten fällt auf, dass diese an neu errichtete Gebäude anknüpft und keine denkmalrechtliche Bescheinigung erfordert, dafür aber an andere Fristen und Baujahresgrenzen gebunden ist. Für Kapitalanlegerinnen und -anleger, die zwischen einem Neubauprojekt und einer Bestandsimmobilie mit Denkmalschutz abwägen, ist deshalb ein direkter Vergleich der jeweiligen Abschreibungssummen über die ersten zehn bis zwölf Jahre sinnvoller als ein bloßer Vergleich der Prozentsätze, da sich Bemessungsgrundlage und Zeitverlauf strukturell unterscheiden.

Ein verbreiteter Fehler ist der Baubeginn vor der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Wer aus Zeitdruck bereits mit Sanierungsarbeiten startet, bevor die Genehmigung vorliegt, riskiert die vollständige Versagung der erhöhten Abschreibung für diese Maßnahmen.

Ein weiterer Fehler liegt in der unklaren Trennung von Kaufpreisanteilen. Wird im Kaufvertrag nicht sauber zwischen Grund und Boden, Altbausubstanz und geplanten Sanierungskosten unterschieden, entstehen bei der steuerlichen Bewertung häufig Unsicherheiten, die zu Rückfragen des Finanzamts führen.

Häufig wird zudem die Liquiditätsplanung vernachlässigt. Die Sanierungskosten fallen oft vor oder während der Bauphase an, während sich der steuerliche Effekt erst über die folgenden Steuererklärungen entfaltet. Eine tragfähige Finanzierung darf sich daher nicht allein auf den erwarteten Steuervorteil stützen.

Schließlich wird in manchen Fällen die Anschlussfinanzierung nicht mitgedacht. Da sich die Abschreibung über zwölf Jahre erstreckt, sollte auch die Finanzierungsstruktur, etwa die gewählte Zinsbindung, auf diesen Zeithorizont abgestimmt werden.

Vor dem Erwerb einer Denkmalimmobilie mit Kapitalanlagemotiv lohnt sich eine strukturierte Prüfung mehrerer Punkte, die über die reine Steuerfrage hinausgehen. Die folgende Liste fasst zentrale Prüfpunkte zusammen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit im Einzelfall.

• Eintragung als Baudenkmal beim zuständigen Landesamt oder der unteren Denkmalschutzbehörde bestätigen lassen
• Geplante Sanierungsmaßnahmen vor Baubeginn mit der Behörde abstimmen und dokumentieren
• Kaufvertrag mit klarer Aufteilung in Bodenwert, Altbausubstanz und Sanierungskosten prüfen lassen
• Realistische Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten für ein denkmalgeschütztes Gebäude kalkulieren
• Finanzierung und Zinsbindung auf den zwölfjährigen Abschreibungszeitraum abstimmen
• Steuerliche Wirkung mit einer steuerberatenden Person anhand der persönlichen Einkommenssituation durchrechnen lassen

Diese Punkte ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung, geben aber eine Orientierung für die Vorbereitung von Gesprächen mit Behörden, Steuerberatung und Finanzierungspartnern.

Ergänzend empfiehlt sich ein Blick in die vorhandene Bauakte und in frühere Sanierungsberichte des Objekts, sofern bereits Teilmaßnahmen durchgeführt wurden. So lässt sich abschätzen, welcher Sanierungsstau noch besteht und welche Kosten voraussichtlich künftig bescheinigungsfähig sein könnten. Auch ein Gespräch mit der Hausverwaltung oder, bei Eigentumswohnungen, mit der Eigentümergemeinschaft kann Aufschluss darüber geben, ob bereits gemeinschaftliche Beschlüsse zu denkmalgerechten Sanierungen gefasst wurden, da sich Kosten am Gemeinschaftseigentum nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil verteilen.

Wichtig ist außerdem, die Fristen für die Antragstellung nicht zu unterschätzen. Zwischen Abschluss der Baumaßnahme und Erteilung der Bescheinigung können mehrere Monate vergehen, da die Behörde die Belege, Rechnungen und teilweise auch Fotodokumentationen prüft. Wer die Bescheinigung für eine bestimmte Steuererklärung benötigt, sollte den Antrag frühzeitig stellen und Pufferzeit einplanen, statt die Bescheinigung erst kurz vor Abgabefrist der Steuererklärung anzufordern.